房产税的计税依据及特殊业务的税务处理

　　房产税在很多财务人员的思想中是一个简单的税种，在日常税务处理中，一些细节容易被忽略，导致税务处理失误。

　　众所周知，房产税有两种计征方式，分别是从租计征和从价计征。

　　相对而言，从租计征是比较简单的，计税依据也比较明确，就是租金。

　　我们知道，从价计征房产税的计税依据是房屋的余值，而房屋余值=房屋原值*（1-10%~30%），那么房产原值怎么确定呢？

　　房屋原值的定义：

　　根据《广东省房产税施行细则》，房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿记载的房产原值。

　　需要注意的是：

　　1、对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同期同类房产核定。

　　2、同时，根据财税〔2008〕152号对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

　　一、确定房屋原值时需要注意的几个问题：

　　1、关于地价的规定

　　根据财税〔2010〕121号：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　刚才提到一个名词“容积率”，对于房地产行业而言这个名词不陌生，宗地容积率＝建筑面积÷土地面积，举个例：

　　一块土地的面积是10万平方米，在土地上建造了2万平方米的房屋，那么宗地容积率=2÷10=0.2；如果是宗地容积率是0.2的房屋，需要按照房产建筑面积的2倍即4万平方米计算地价的。假如地价是1亿元，那么需要计入房屋原值的是4000万元。

　　2、房屋附属设备和配套设施的计税规定。

　　根据国税发〔2005〕173号：

　　a.为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　b.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　二、改扩建对房屋原值的影响

　　纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　参考《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》（[87]粤税三字第006号）：

　　关于扩建、改建装、修房屋的征税问题

　　（l）己税房产进行扩建、改建、装修竣工后的原值不论是否比原有的原值增加或减少，在纳税有效期内，都不进行补税或退税，在下一个纳税期才按扩建、改建、装修后的房产原值计税。

　　（2）扩建、改建、装修房屋的竣工掌握问题（什么时候视为竣工呢？），如果是委托施工单位施工的，以工程验收完毕后计算，如果是自行施工的，以工程完工计算。有的工程由于各种原因长期不进行验收的，应以建筑完工后视为竣工。

　　也就是说在扩建、改建、装修的过程中，不改变房产税计税基础，从下一个纳税期才按扩建、改建、装修后的房产原值计税。

　　三、地下建筑应税房产原值的确定

　　根据：财税〔2005〕181号：

　　a.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

　　b.那么如果是单独建造的地下建筑物，地下建筑应税房产原值的确定呢？

　　如果是工业用途房产，按房屋原价的50～60%，确定应税房产原值

　　如果是商业和其他用途房产，按房屋原价的70～80%确定应税房产原值

　　也就是说打折，折扣具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在规定幅度内自行确定。

　　需要注意的是：如果是单独建造的地下建筑物是可以享受折扣优惠的，但是如果是与地上建筑物相连的建筑物则是没有折扣优惠需要按照地上建筑物的相关规定计算房产税的。

　　四、房产税特殊业务税务处理的规定：

　　1、房屋转租收入，是否需要缴纳房产税？

　　根据《广东省税务局关于转租房产的租金收入不征房产税问题的通知》（粤税发[1990]432号）：对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征房产税。

　　所以，房屋转租收入无需缴纳房产税。

　　转租是部分企业用于降低房产税税负的方式，业主把物业以较低价格出租给关联公司，再由关联公司向实际承租人出租，由于只需由主业按租金收入交房产税，较低的租金可以降低房产税。但需要注意的是业主向关联方出租物业时，租金不能过低，否则将存在被纳税机关纳税调整的风险。

　　2、未取得房产证的房产是否应缴纳房产税？

　　答：根据《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号)第二条的规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”

　　因此，不论是否取得房产证，只要属于房产税的纳税义务人，则应按规定缴纳房产税。

　　3、无租使用其他单位房产的房产税纳税义务人？

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定：

　　无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

　　同时，根据《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》（[87]粤税三字第6号）：第10条关于企业单位无租使用房产或借给机关、团体、事业单位使用的房产征免税问题：

　　（1）企业单位无租使用机关、团体、事业单位的房产，应由使用单位负责缴纳房产税。

　　（2）企业单位的房产无租借给机关、团体、部队、事业单位自用，免征房产税。

　　4、营改增后，房产出租的房产税计税依据如何确定？

　　根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）

　　第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

　　第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。

　　例如：增值税小规模纳税人，每月只取得租金收入2.5万元，按规定免征增值税，那么在确定房产税计税依据时，按2.5万元全额计税。

　　第六条规定，在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

　　5、租赁合同如约定有免租期的，免租期间是否需要交房产税？

　　根据财税〔2010〕121号第二条：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免租期的，免租期由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；

　　例如：有两个合同，租赁都是三年，第一个合同约定每年租金60万，第一年免租3个月，相当于第一年的租金是45万，计征房产税时，前三个月按照房产余值从价计征房产税，后九个月是按照租金收入45万从租计征房产税；第二个合同房产租赁也是3年，合同中明确写明第一年房产租金45万，第二年到第三年是60万，不写明第一年免租期，那么计税房产税是，第一年只需按照租金收入45万从租计征房产税，减少了免租期的房产税。

　　6、出租土地是否需要缴纳房产税？

　　答：根据财税地字〔1987〕3号的规定：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。《条例》规定的房屋，应按规定征收房产税。因此，出租土地不属于房产税征税范围无需申报缴纳房产税。

　　7、出租房屋，租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，能否从房产税计税依据中扣除？

　　答：出租房屋的租金应包括出租的房屋及其他不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除；凡不能单独计价或者计价明显偏高及划分不清的，由税务部门核定扣除。

　　五、房地产行业小专题：

　　1、基建临时用房是否交房产税？

　　财政部、国家税务总局检发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》、《关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行法规》的通知（财税地字［1986］8号）：

　　凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。

　　2、售楼处及楼外样板间？

　　《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》（粤税三字[1987]6号）：

　　关于新建房屋的征税问题

　　（1）未办理工程验收前，已使用、出租或借给企业使用的房产，从使用、出租或借出的月份起，按规定征税。

　　（2）未办理工程验收结算的房屋，按工程预算造价减除百分之三十后的余值计算征税，工程结算后的房产原值，不论比预算造价增加或减少，对已征税款都不办理退、补税。

　　举例：某房地产公司于2017年9月3日将开发的商品房用作办公和售楼部，未办理工程验收结算，用到2018年4月28日后出售，工程预算造价为1000万元。

　　由于该商品房于9月3日转为自用，应在2017年10月份起开始计算缴纳房产税，于2018年4月28日出售，应在5月份起停止缴纳房产税

　　该公司2017年应纳税额=1000×（1－30％）×1.2％*3/12=2.1万

　　该公司2018年应纳税额=1000×（1－30％）×1.2％*4/12=2.8万

　　两年共需缴纳房产税4.9万元

　　3、开发产品是否需要交房产税？

　　《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）：

　　一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

　　鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。