浅析收入拆分法对土地增值税的影响

　　前言

　　从大的方向来看，房地产企业的税务筹划工作无外乎从三个方面展开：要么是设法降低收入，要么是加大成本，最后一种就是改变税率。但就房地产企业常见的土地增值税而言，税率几无改变的可能。四档税率由低到高，分别是30%，40%，50%，60%。你的增值率落在哪一档，就决定了你要采用哪一档的税率，这个是没有办法改变的。增值率的计算公式为：增值额÷可扣除项目金额。这也就告诉我们，你想要适用较低档的增值率，那要么降低增值额，要么就尽可能加大可扣除项目金额。再进一步看增值额的计算公式：增值额=不含税收入-可扣除项目金额。所以最终你会发现，决定增值率的高低，主要是两个指标：①不含税收入;②可扣除项目金额。增值率=(不含税收入-可扣除项目金额)÷可扣除项目金额=不含税收入/可扣除项目金额-1。最终得出结论：要想降低增值率，要么减少不含税收入，要么加大可扣除项目金额，要么是两种方法的组合运用。网络上有关如何合理加大可扣除项目金额(可以简单的理解为加大“开发成本”)的文章有很多，今天沥呕君着重和大家探讨的是前者，即通过降低收入的方式，来实现降低增值率的目的。

　　如何正确理解“降低收入”

　　不可否认的是，初次接触地产财税工作的朋友往往会陷入一个误区：所谓的“降低收入”，难道是原本可以卖8千元/平米的房子，我现在为了要少交税，就刻意地降低售价，由8千元/平米改为6千元/平米?如果能卖高价，谁愿意轻易割肉?这是在站着说话不腰疼。你们做财税咨询的，寻常就是这么忽悠人的么?降低售价能不能起到节税效果?答案是肯定的。网络上同样也有很多这样的分析文章，有兴趣的朋友可以去百度了解一下。同样的房子卖8000元/平米，在交完各项税费之后所净得的净利润，未必能比得上卖7500元/平米的税后纯利润。当然我这里所举的两个数据只是为了说明问题，具体孰优孰劣，这个不是拍脑袋得出来的，而是要经过一番数据测算对比分析之后才能知晓的。如果你在房地产这个行业浸淫久了，你就会知道，在房地产定价体系中存在一个所谓“价格盲区”的说法。处于盲区内的价格走势会与最终的净利润呈反比例分布的。简单地说，价格定得越高，净利润会反而更低。所以正确的做法是，找到这个“价格盲区”，并回避掉这个盲区。否则你高售价带来周转不利不说，税后净利润反而走低了，岂不是得不偿失?

　　当然，如上阐述的有关“价格盲区”的内容，并非本文的重点部分。我们今天重点要讨论的是，降低收入。沥呕君认为，在这一点上，用“降低”这个词并不贴切，改为“切分”或者“转换”似乎更为形象。打个比方。一套500万元的房子，房地产企业最终要从客户那里收到500万元，这一点是不会变的，但我们可以在形式上进行一下“修饰”，比如500万元的售房收入能否一分为二，变成：400万的售房收入+100万的装修收入?当然如果你愿意，你还可以切得更细。总之把握一个原则：合理性。比如就拿刚刚的例子来说。500万元的售房收入=400万的售房收入+100万的装修收入，这个没有问题;但您要是500万元的售房收入=250万的售房收入+250万的装修收入，说实话，这个天理难容。

　　为什么要做“收入切分”

　　要的朋友要问了，为什么要做收入切分呢?你切出去的100万装修收入，好，我就算装修公司也是你自己的，可是你装修公司收到这100万的收入，它难道就不需要交税吗?当然要交税。那装修公司交什么税呢?增值税;企业所得税。少了一个重要的税种：土地增值税。文章写到这儿，终于点题了。你看，这样对收入一切分，这切出去的这部分，它就无需缴纳土地增值税了。你还需要考虑土增税到底采用哪档税率这种伤脑筋的事吗?它不需要了呀。还有一点别忘了，当你将100万的收入通过其他方式切出去之后，在开发成本保持不变的前提下，因着收入的减少，土地增值税的增值率是有可能会发生降档效应的哦。咱们说得再极端一些，假设项目是纯住宅，而且是普通住宅的那种类型。大家都知道，普通住宅的增值率不超过20%时，土地增值税是免征的。没有做收入切分之前，可能你的增值率是21%，那么此时即便你是普宅，你一样要缴纳土地增值税;现在因为你这么一切分，那么好了，增值率变成20%了，土增税直接免了。是不是顿时感觉从头到脚都通透了?

　　一边是土地增值税的减少甚至免征，另一边是增值税和企业所得税的增加。我们所要做的工作就是，分别测算二者数据进行比较，如果前者的减少值远大于后者的增加值，这条筹划之路，它就是行得通的。当然咯，作为房地产企业，你可能还需要做一个工作就是：尽量与你的主管税局保持密切沟通，让他们相信并认可，你切出去的这部分收入，它是合理合法的，能够站得住脚的。除此之外，此方案安全可靠纯天然，绝对经得起推敲。

　　为了便于各位看官老爷消化理解，沥呕君接下来就模拟一个数据场景为大家演示一番。

　　案例

　　某商住综合体老项目，普通住宅每套的售价约为300万元(不含税，下同)，共1000套。住宅部分对应的土地成本为10亿元，开发成本为8亿元。资本化利息因数额不大，故采用计算扣除法。开发费用为6亿元。为方便计算，此处暂不考虑契税和印花税的影响。试分析其税务情况。

　　筹划前

　　※增值税

　　300万元/套×1000套×5%(简易计税)=1.5(亿元)

　　附加税费：1.5×12%=0.18(亿元)

　　增值税及附加：1.68亿元

　　※土地增值税

　　不含税收入：300万元/套×1000套=30亿元

　　可扣除项目金额：(10+8)×(1+20%+10%)+0.18=23.58(亿元)

　　增值额：30-23.58=6.42(亿元)

　　增值率：(6.42÷23.58)×100%=27%<50%

　　适用税率：30%

　　应纳土地增值税：6.42×30%=1.93(亿元)

　　※企业所得税

　　应纳税所得额：30-0.18-10-8-6-1.93=3.89(亿元)

　　应纳企业所得税：3.89×25%=0.97(亿元)

　　三项税费合计：1.68+1.93+0.97=4.58(亿元)

　　假设将300万元/套的收入切分成：250万元/套的收入+50万元的装修收入，那么

　　筹划后

　　A.房地产公司应交税费

　　※增值税

　　250万元/套×1000套×5%(简易计税)=1.25(亿元)

　　附加税费：1.25×12%=0.15(亿元)

　　增值税及附加：1.40亿元

　　※土地增值税

　　不含税收入：250万元/套×1000套=25亿元

　　可扣除项目金额：(10+8)×(1+20%+10%)+0.15=23.55(亿元)

　　增值额：25-23.55=1.45(亿元)

　　增值率：(1.45÷23.55)×100%=6%<20%

　　适用税率：0

　　应纳土地增值税：0

　　※企业所得税

　　应纳税所得额：25-0.15-10-8-6=0.85(亿元)

　　应纳企业所得税：0.85×25%=0.21(亿元)

　　三项税费小计：1.40+0.21=1.61(亿元)

　　B.装修公司(假设为一般纳税人)应交税费

　　※增值税(暂不考虑进项税额影响)

　　50万元/套×1000套÷(1+9%)×9%=0.41(亿元)

　　附加税费：0.41×12%=0.05(亿元)

　　增值税及附加：0.46亿元

　　※企业所得税

　　应纳税所得额：5-0.05=4.95(亿元)

　　应纳企业所得税：4.95×25%=1.24(亿元)

　　两项税费小计：0.46+1.24=1.7(亿元)

　　AB公司应纳税费合计：1.61+1.7=3.31(亿元)

　　相较于筹划前，筹划后的综合税费总计降低了4.58-3.31=1.27亿元。

　　补充语录

　　当然我们还可以考虑将装修公司注册在税收洼地。如此一来，企业所得税率有望从25%降至9%，最终的筹划效果更佳。具体的测算过程，此处略过不谈。

　　有人提出质疑：你把售房收入拆了一部分进入装修费，你卖的是装修房还好，如果是毛坯房呢，小业主能饶过你?再者说，小业主在办理按揭贷款时，因为房屋价款的降低导致信贷额度也随之降低，等于变相加大了小业主的还款压力，他们能忍?针对这两类问题，沥呕君就再啰嗦一句罢。装修做不成，其他名头也不行吗?管理费?服务费?园林绿化?酒店VIP卡?房地产企业想送点啥给客户的，总是能想到办法的。信贷额度方面，无非是利益交换罢了。房地产企业可以考虑适度让利，只需在让利与税收之间算笔账，比较一下哪个划算便有解了。具体细节，自去品味。