新购房产的房产税纳税义务发生时间判定

       问：我公司新购入一处房产，缴纳房产税和土地使用时间是什么时候？是办理完权证时间还是售房合同注明交付时间？
　　
　　答：《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一款规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
　　
　　上项规定中对“房屋交付使用”时点产，无论是在本文和后续规定中，国家税务总局都没有做出相关的解释。对这个问题，我们认为，通常情况下，交付使用也并不一定以房产证和土地使用证的取得为必要条件，因为办理证件过程中有很多客观因素。不动产和一些特殊的动产需要履行一定的手续和满足形式要件，才能发生所有权的转移。房屋所有权的转移就是以登记为要件的。所以将商品房交付给买受人并不一定能使所有权转移。在商品房买卖的实践中，房屋交付和登记之间往往有一个时间间隔，在没有办理登记取得房屋之前，房屋买受人对房屋只是事实上的占有，而不是法律上的所有。因此，房产证及土地使用证只是产权过户的一个证明，不是交付使用的证明。
　　
　　对此，目前对“房屋交付使用”时点有参考的文件：　　
　　1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
　　
　　2、《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函[2009]128号）第二条第二款规定，商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。
　　
　　3、《海南省地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的复函》（琼地税函[2009]43号）第一条规定，《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第一款规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。房屋交付使用时间以房地产开发企业与购房者签字确认的房屋交付使用通知书中注明的交付日期为准；未注明交付日期的，以房屋交付使用通知书签署日期为准。
　　
　　根据上述可参考的相关内容，新购入房产，不能以合同签订日期作为交付使用日期，我们认同以房屋交付使用通知书或取得钥匙时为准。如不能提供交房通知书或钥匙日期的，不排除税务机关查阅装修房屋时的相关事实作为交付时间的可能。