营改增房地产业税率11%！税费多了还是少了？

3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点。会议正式确定，房地产业适用11%的税率。

名词解释：

营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

增值税，是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

“营改增”即营业税改征增值税的简称，是国家为进一步完善我国税制，将以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，实行结构性减税的重大举措。

重磅！营改增房地产业适用税率11%

财政部相关司负责人介绍，这次实行的是“双扩”，包括扩大试点行业范围，将剩下的4个行业纳入营改增试点范围，其中建筑业和房地产业适用11％税率，金融业和生活服务业适用6％税率；还包括将新增不动产纳入抵扣范围。“无论是制造业、商业等原增值纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。”

营改增后交税多了还是少了？

按照11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大类情况：

1、出售购买不满2年的房屋。以出售价300万一套住宅，需缴纳5.6%的营业税，即16.8万。如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但最初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳16.5万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22.4万元；增值税就需缴纳27.5万元。

2、出售购买已满2年的房屋。依照现行政策，超过两年就不需缴纳营业税（北上广深的非普通住房除外），而税务总局已经明确，将原则上延续过去的优惠政策，这意味着，“营改增”之后这部分税或许也会免征。

据统计，截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户，累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。营改增全面推开后，预计全年减税将超过5000亿元。

新政对于楼市有哪些影响？

1、新政或能抑制短期炒房行为

营改增后，对于同一套房来讲，增值的金额越多，买卖双方需承担的税额就越多，或将影响二手房的买卖利润。这对于期盼房子快速升值的炒房者来讲恐怕并非是一个好消息，因此税费的增加或将在一定程度上抑制投机炒房行为，促进楼市健康发展。

2、营改增后增值税极有可能为零

对于未满两年的房产，因为按照营业税的政策需要缴纳5.6%的营业税，而如果按照增值税，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至为零，那么增值税极有可能为零

3、对楼市去库存起推动作用

2016年，政府为房地产保驾护航，所以整体看，营改增是利于房地产成交；此次二手房的营改增目的是为了加速流通，去库存，当二手房的快速流通必定释放新房的库存。