房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务何时终止

　　下三种：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳?对于这个问题，国家层面并没有明确的文件规定，完全由各地税务机关各自掌握。就我的工作经验而言，房地产公司开发用地的土地作用税停征时点分以

　　(1)开发项目取得预售许可证，整个项目用地即停征土地使用税，采用这种方法的较少，如苏州工业园区即采用这种方法。

　　(2)根据小业主办出土地证的面积停止征收相对应面积的土地使用税。江苏北部的一些城市采用这种方法。

　　(3)根据签订合同的销售面积占(预售许可证载明的)全部可售建筑面积的比例分摊出已销售的土地面积，停止征收对应面积的土地使用税。

　　需要说明的是，以上三种方法是税收实践中形成的经验总结，仅属于税务机关的征管习惯。在实践操作过程中，需尊重企业所在地税务机关的管理习惯。(朱光磊：《房地产税收面对面：实务与案例》，机械工业出版社，2013年1月第一版，第14页)

　　上述论述有一定的道理，但从国家税法规定上讲，房地产开发企业何时终止城镇土地使用税的纳税义务并非无迹可寻。

　　《城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第645号)第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人。《国家税务局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》[(1988)国税地字第15号]明确，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。因此，城镇土地使用税以拥有人缴纳为原则，代管人或实际使用人缴纳为补充。

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。从上述规范性文件的规定可以看出，一般情况下，城镇土地使用税纳税义务于土地交付或签订相关合同次月起至房产、土地的实物或权利状态发生变化当月止。这里的关键是，如何确定房产、土地的实物或权利状态发生变化的时点。

　　房产或土地实物状态发生变化主要是指房产或土地灭失或因其他原因导致不能使用的情况，属于特殊情形，而权利状态发生变化属于交易的一般情况。所谓权利状态发生变化，应当理解为纳税义务人在不再“使用土地”，一般是指房产或土地的所有人或使用人发生了变化，交易一方纳税义务终止之时即是另一方纳税义务产生之日。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定：

　　一、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

　　二、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

　　三、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。

　　再结合上述《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定，我们可以得出以下结论：

　　一、房地产开发企业转让土地使用权的，应当自土地交付次月或转让合同签订次月起终止纳税义务;

　　二、房地产开发企业转让新建商品房的，应当自房屋交付使用次月起终止纳税义务;

　　三、房地产开发企业转让存量房的，应当自房屋办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起终止纳税义务;

　　四、房地产开发企业出租、出借房产的，自交付出租、出借房产之次月起终止纳税义务。

　　综上所述，房地产开发企业终止城镇房地产税纳税义务，一般应当自交付房产或土地之次月起终止纳税义务;特殊情况下，以签订相关合同或有权机关签发权属证书之次月起终止纳税义务。当然，正如朱著所述，城镇土地使用税属于地方税种，地方税务机关在执法过程中拥有更大的话语权，实践中如涉及金额不大，应以尊重当地税务机关的征管习惯为妥。