青岛市国家税务局“营改增”操作指引

青岛市国家税务局“营改增”操作指引

　　指引一、房地产业营改增政策

　　一、青岛市范围内房地产开发企业跨县(市、区)销售自行开发的房地产项目如何预缴税款?

　　答：青岛市范围内房地产开发企业跨县(市、区)销售自行开发的房地产项目的，应在项目所在地预缴税款。

　　2016年5月1日新发生的青岛市范围内房地产开发企业跨县(市、区)销售自行开发的房地产项目的，需在机构所在地主管国税机关办理《外出经营活动税收管理证明》，向在建项目发生地主管国税机关进行报验登记，参照销售不动产的预缴税款处理规定，在项目所在地按照5%进行预缴，回机构所在地主管国税机关办理纳税申报，并自行开具增值税发票。对需要代开具增值税专用发票的，可向项目所在地主管国税机关申请代开增值税专用发票。

　　二、房地产开发企业纳税人同时存在多个项目的能否分别选择简易计税方法和一般计税方法?

　　答：对于房地产开发企业一般纳税人同时存在多个项目, 符合选择简易计税规定的，可以按照项目分别选择简易计税和一般计税方式。

　　三、房地产开发企业扣除土地价款有何具体规定?

　　答：允许扣除的土地价款包括房地产开发企业一般纳税人的新项目和选择一般计税方法的老项目，应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

　　房地产开发企业一般纳税人老项目选择适用一般计税方法的，其5月1日后确认的增值税销售额，可以扣除对应的土地出让价款。

　　可以扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，不包括缴纳的契税和向政府缴纳的其他费用。

　　房地产开发企业分公司在项目发生地办理税务登记，因总公司与政府签订开发合同，土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款。

　　四、房地产开发企业收取预收款如何开具发票?

　　答：按照有关规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。

　　五、预缴税款缴纳期限如何确定?

　　答：房地产开发企业中的一般纳税人应在取得预收款的次月申报期预缴税款;房地产开发企业中的小规模纳税人取得的预收款可以按季办理预缴。同一项目在纳税期内多次预缴的可合并办理。

　　六、房地产开发企业已缴纳营业税发票需补开增值税发票如何开具?

　　答：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。补开的增值税普通发票应在备注栏注明“补开营业税发票”。

　　七、房地产开发企业转让车位如何缴纳增值税?

　　答：据我们了解，目前青岛市房地产开发企业转让车位使用权一般存在两种形式。一是捆绑住宅转让车位使用权，二是单独转让车位使用权。

　　(一)对于捆绑住宅转让车位使用权，在《购房合同》或《车位使用权转让协议》中约定车位价款包含在其购房款中，其转让车位使用权的行为不属于无偿转让不动产，不视同销售行为。

　　(二)对于单独转让车位使用权，属于销售不动产行为，按照销售不动产相关规定缴纳税款。转让车位使用权，不涉及销售房地产建筑面积，不得扣除支付的土地价款。

　　(三)销售具有产权的车库、车位，按照销售自行开发房地产项目规定执行。

　　指引二、建筑业营改增政策

　　一、青岛市范围内跨县(市、区)提供建筑服务的单位和个体工商户如何预缴税款?

　　答：青岛市范围内跨县(市、区)提供建筑服务的单位和个体工商户，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，回机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(一)2016年5月1日以后新项目

　　2016年5月1日新发生的青岛市跨县(市、区)提供建筑服务的项目，需在机构所在地主管国税机关办理《外出经营活动税收管理证明》，向建筑服务发生地主管国税机关进行报验登记，填写《预缴税款申报表》，办理税款预缴，回机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　(二)2016年4月30日前已报验项目

　　2016年4月30日前按地税部门管理要求，已在地税部门办理报验登记的，持地税机关开具的《外出经营活动税收管理证明》存根联，向建筑服务发生地主管国税机关进行报验登记，填写《预缴税款申报表》，办理税款预缴，回机构主管国税机关办理纳税申报。对这类纳税人报验登记信息不需进行税务登记确认，对于已经办理登记确认信息的纳税人，需要对登记确认信息予以删除。

　　二、小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务如何申请代开增值税发票?

　　答：营改增后，提供建筑服务的纳税人应回机构所在地自行开具增值税发票。纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可在建筑服务发生地申请开具增值税发票。因在建筑服务发生地可全额申请代开增值税发票，各基层局要对纳税人提出的代开发票的有关资料严格审核。具体要求如下：

　　纳税人申请在建筑服务发生地代开增值税发票不得由代征单位代开，应持下列资料到建筑服务发生地主管税务机关办税服务厅申请代开增值税发票。

　　1.纳税人提供《增值税预缴税款表》和税收缴款凭证原件及复印件。

　　2.扣除分包款的，提供与分包方签订的分包合同原件及复印件。

　　3.扣除分包款的，提供从分包方取得的发票原件及复印

　　三、建筑业纳税人同时存在多个项目的能否分别选择简易计税方法和一般计税方法?

　　答：对于建筑业一般纳税人同时存在多个项目, 符合选择简易计税规定的，可以按照项目分别选择简易计税和一般计税方式。

　　四、预缴税款缴纳期限如何确定?

　　答：(一)建筑业纳税人跨县(市、区)提供建筑服务的，在建筑服务发生地取得工程款的当月，扣除分包款按预征率预缴税款。同一项目当月多次预缴的可合并办理。

　　(一)考虑建筑服务中装饰装潢、修缮和其他建筑服务涉及合同项目过多，为切实减轻纳税人负担，对上述建筑服务各区、市局可依据企业实际情况自行确定汇总预缴的形式。

　　五、建筑业扣除分包款凭据有何具体规定?

　　答：建筑业纳税人凭建筑业营业税发票扣除支付的分包款的，应当是2016年4月30日前开具的，在2016年6月30日前可作为扣除分包款的凭证。

　　建筑业纳税人2016年5月1日扣除支付的分包款的增值税发票，发票备注栏应当注明建筑服务发生地所在县(市、区)名称及项目名称。