金融行业税务代理培训班（2017/8/24-8/20）学员问题解答

答：（1）个人转让房产需缴纳增值税，个人以房产出资成立A公司需视同销售缴纳增值税，个人转让股权时不再缴纳增值税。因该房产为2016年4月30日前取得，按照售价或投资作价扣除买价后的差额适用5%的征收率。

 

（2）个人转让使用过的非住宅用房需缴纳土地增值税，个人将旧房产对外投资不征土地增值税，但随即再将100%的股权对外转让，实质是以“先投资再转让股权”达到转让房地产目的，根据国税函[2000]687号等文件规定，个人需缴纳土地增值税。

 

依据《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条、财税[1995]48号、财税[2006]21号、国税函[2010]220号文件规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、发生的评估费用、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
 

对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不再作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

 

在无法取得评估价格，但能提供购房发票时，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。其中，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

 

（3）个人转让房产需按照财产转让所得计征个人所得税，个人以非货币性资产对外投资应视同转让财产征税，但根据财税[2015]41号文件规定可在五年内分期缴纳个人所得税，个人将投资所取得的股权再次对外转让取得的价款应优先用于缴纳个人所得税。

 

通过以上分析，方案一与方案二纳税义务相同。

 

5、房地产开发项目分期清算的问题。地产公司进行房地产城市综合项目开发，内容包括写字楼、购物广场、商业街、地下停车库。项目报建之初按照“XX城市综合体”项目整体进行报建，当地城乡规划局已经同意并且提出了公共附加配套的建设说明，但是地产公司在报建过程中发现投资总额超过当地市一级审批的权限，于是将“XX城市综合体”分解成123期申报立项，分别为“城市综合体一期办公楼”，“城市综合体二期商业街”，“城市综合体三期购物中心”。城市综合体虽然名义上拆成3个立项报批，但报建之初为一个土地使用证，3个规划报建，3个施工许可证，在综合验收时还是作为“城市综合体一、二、三期”名义综合验收。城市综合体统一建设，相关开发产品是同时开工建设的，既有写字楼，又有购物中心（购物中心只有一个产权证），也有商业街，彼此互联互通，地下车库也是互联互通的。地产企业在会计核算时作为城市综合体项目核算，没法准确划分，特别是涉及地下车库的情况。

 

请问：上述情形能否作为一个清算项目进行土地增值税清算？因为地产企业认为可以作为一个项目清算，清算税负超过当地平均标准；但税务机关认为应按照清算规程的要求，作为三个项目进行清算，分歧较大。

 

答：国税发[2006]187号文件第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。据此，税务机关可以要求分三个项目清算。三个项目的成本分摊办法按照该企业在税务机关备案的《房地产企业会计核算办法》执行。

 

6、某新三板企业在城区有40亩工业用地，现在正常生产。根据政府城市规划的要求，该厂区拟实施搬迁，老厂区拟与房地产公司合作。上述业务主要涉及哪些税务处理？

 

答：各地对于三旧改造原土地有不同的操作办法，应根据当地政策规定的具体做法确定纳税义务。通常情况下，老厂区应由政府收回，并向原土地使用权人支付补偿费。依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号附件三）和《土地增值税暂行条例》第八条及其实施细则第十一条规定，土地及地上建筑物补偿费免征增值税，免征土地增值税。企业所得税按照国家税务总局公告2012年第40号执行。

 

新三板企业可以房地产企业共同出资成立房地产项目公司通过公开市场“招拍挂”方式受让开发用地，实施房地产开发。

 

如果地方政策允许向原土地使用权人指定的公司直接办理新的土地使用权证书，则由开发公司向国土部门补交土地出让金，同时向原土地使用权人支付土地及地上建筑物补偿，上述补偿一并计入土地成本。

 

7、某房地产公司按评估价购买了另一房地产公司在建工程，其中土地评估价8000万元，地上建筑物评估价5000万元。目前购买资产方欲将地上建筑物拆除重新建设。请问：如何进行账务处理？形成的损失能否在土地增值税中作为成本扣除？

 

答：由于是原址重建，在建工程必须拆除，故在建工程是与新建开发产品直接相关的必要的支出，应将在建工程金额全额转入“开发成本——土地及拆迁补偿费”。

 

其基本原理类似于《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第四条关于房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理。文件规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

 

8、建筑公司承接的政府部门的旧房改造或旧房维修服务，可不可以适用简易计税？

 

答：如果发包方能够提供全部或部分材料或动力，则可按照“甲供工程”适用简易计税方法。若既不符合“清包工”，又不符合“甲供工程”，则只能适用一般计税方法。

 

9、房地产老项目，成本取得了专票抵扣后转出，完工后转为自用经营，用于应税项目（如用于经营酒店），修建成本相关的进项税是否可以转回抵扣？

 

答：《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号)第九条规定：“按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。”依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

 

10、某集团公司由两个自然人股东出资成立，该两位自然人股东，又出资成立了一家房地产开发公司和一家商贸公司，现想将两家公司合二唯一，成为集团公司下的两家全资子公司。应如何操作？子公司股东能以一元价转让给集团公司，实现母子公司架构吗？

 

答：可由个人股东将持有两家公司的股权转让给集团公司，亦由由个人股东将持有两家公司的股权评估作价对集团公司增资，前者一次性缴纳个人所得税，后者可按照财税[2015]41号文件在五年内分期缴纳个人所得税，具体操作办法参见国家税务总局公告2015年20号。