2010年12月,某房地产企业收到当地政府相关部门给予给企业的拆迁补偿款500万元。近日,该房地产公司咨询,该笔款项应作为收入处理还是作为冲减拆迁补偿支出处理?是否需要缴纳营业税? 房地产企业收到政府给予的拆迁补偿款,主要涉及企业所得税、土地增值税和营业税。按照税法规定,3个税种对该项补偿款的税收处理是不同的。 企业所得税处理 关于上述企业所得税的处理问题,《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2009〕87号)规定,对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除: 例如:该房地产企业2010年除政府补助收入外,当期应纳税所得额为1000万元。如500万元为不征税收入(该项收入当年用于管理部门的管理费用为300万元),则2010年应纳税所得额仍为1300万元(1000+300)。如500万元不属于不征税收入,则应将500万元纳入当期应纳税所得额,其费用支出300万元也允许税前扣除,则该房地产企业2010年应纳税所得额为1500万元(1000+500)。 土地增值税处理 关于上述土地增值税的处理问题,《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定,计算增值额的扣除项目,具体为:开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。文件对土地征用及拆迁补偿费项目范围明确为:包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。房地产企业拆迁补偿费用全部支出虽然可以作为开发成本,但税法规定的是“净支出”,也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出,因此,政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除。 例如:该房地产企业开发某项目时,购置土地使用权后,实际发生的拆迁补偿支出2000万元,但收到政府拆迁补偿补助500万元,则在计算土地增值税时,构成开发成本扣除项目的拆迁补偿净支出为1500万元,而不是2000万元。同样,500万元补助收入不作为计算土地增值税的项目收入。 营业税处理 关于上述营业税处理政策问题,《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函〔2009〕520号)第二条规定,纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中,其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为,应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 |
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