应交土地增值税缘于会计处理和税法差异

　　多家房企被指欠缴巨额土地增值税，在业内引发了广泛讨论。昨日，上证报记者采访多位有地产项目经验的会计人士后了解到，金额较高的应交土地增值税科目，主要系会计处理与税务处理的差异所致。

　　据介绍，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税负，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。目前，我国的土地增值税实行四级超率累进税率。

　　“土地增值税的原理并不复杂，但是在具体的操作上是比较复杂的，从我们项目咨询的经验来看，不同的企业具体的操作方法有所差异，但是一般都遵循预缴、计提和清算三大步骤。”安永中国一位资深税务咨询人士对上证报记者如此表示。

　　据该人士介绍，房地产开发商一般在项目预售时，都会按项目所在地政府规定的比例，根据销售额预缴土地增值税，不同的地方，预缴比例有所差异，一般在2%至5%的区间之内。在房地产项目销售的过程中，开发商会根据收入与成本配比的原则，分批计提土地增值税。在达到销售率达85%等土地增值税清算条件后，公司再进行土地增值税清算，并根据原先的预缴金额进行多退少补。

　　“在会计计提与实际缴纳之间通常会存在时间上的差异，这本质上是会计与税法的差异，计提是会计准则的要求，而实际缴纳则需要参看土地增值税条例的具体规定，所以，只要是足额及时计提，不管何时缴纳其实都不会对公司损益表造成大的影响。”一家大型国内会计师事务所的合伙人对记者表示。

　　例如，在土地增值税的预缴环节，开发商在会计处理上一般会记为现金减少并与预付类资产科目的增加；项目结算时，再根据实际增值额计算应交土地增值税，同时在抵减预缴金额后计入应付款科目；最后，在土地增值税清算时补交土地增值税差额部分，如存在多缴则应由税务部门退回。

　　从加强土地增值税清算缴纳的影响来看，前述合伙人认为只要预缴率与土地增值税税率差异不大，则不会对地产类企业的利润表形成冲击，而仅会对其短期现金流造成影响。

　　据国泰君安分析师测试，2008至2012年我国房地产上市公司的计提充分，年均土增税税率为5.7%，从行业平均水平来看，目前新项目的预缴平均比率为2至5%，与实际清算的比例相差不大。同时，随着房地产行业整体毛利率水平的降低，预计预缴和最后清算的差距会越来越小。