房地产开发公司收到的订金、诚意金、意向金、定金的区别及其财税处理

有过买房经历的朋友们都知道，在买房之前，房地产公司会让购房者缴纳各种各样的“金”。诸如：订金、诚意金、意向金、定金等等，这让很多朋友搞不清这些“金”到底是干嘛用的，甚至房地产公司对上述“金”也傻傻的分不清，搞不清楚收到这些款项应当如何进行账务处理和是否缴纳增值税？

首先，来看订金，订金又称预付款。是指双方初步达成协议后，进一步协商签订临时认购协议，买房支付订金即取得在此期间的优先购买权。其次，来看诚意金，诚意金是指为了体现出购房者表现出买房的诚意，需耍通过缴纳诚意金来体现。缴纳诚意金后，购房者便获得了房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。然后，咱们来看意向金，意向金并不是一个准确的法律术语，他和诚意金并无二致，缴纳意向金后，购房者便获得了房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。 

通过对定金、诚意金、意向金三者的分析，它们虽然叫法不同，但是所指的法律含义基本上是相同的，都是指房地产开发企业在领取预售许可证之前与潜在的业主签订《购房意向书》或者《预约登记协议》，而收取的预约登记费。潜在的业主在约定的时间内有优先购买的权利。定金、诚意金、意向金三者的意思基本相同，都是指潜在的购房者的购房意愿的表示，并没有法律约束力。无论何种原因，导致购房合同没有履行，上述“三金”都是需要全额退还给购房者的。

房地产公司收到的定金、诚意金、意向金的税务处理如下：

第一、在收到订金、诚意金、意向金时计入“其他应付款”科目。不作为“预收账款”处理。不预缴增值税。

第二、若潜在的业主如期签订购房合同，则定金、诚意金、意向金不予退还，转为定金或者预售房款。“其他应付款”科目转化为“预收账款”科目，按照3%来预缴增值税。

第三、若潜在业主未按期签订合同，则订金、诚意金、意向金，应当予以退还，冲减“其他应付款”科目即可。

最后，来看一下定金。定金是指在合同订立时或在履行合同之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，具有法律约束力。根据《担保法》115条规定：约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

房地产公司收到的定金的税务处理如下：

第一． 收到购房定金计入“预收账款”科目，按3%预缴增值税。

第二． 购房者违约终止合同，定金不予退还。则应当转入“营业外收入”科目，不属于增值税的征税范围，不需要缴纳增值税。

第三． 房地产公司违约终止合同，应当双倍返还定金。计入“营业外支出”科目。

同时，还有一点需要注意，根据《担保法》第91条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同总额的20%。超出20%的部分无效，不能适用定金罚则。超出20%的部分应作为款项应当返还给购房者，应当计入“其他应付款”科目，不作为“预收账款”处理，不预缴增值税。