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七、房地产
1、某房地产开发经营公司，在其土地开发区域外（红线外）按照当地政府要求，为紧邻其开发区域的市民广场进行了广场道路的改造、绿化等。上述发生的费用是否属于大市政配套费计入开发产品成本？
答：房地产开发企业在开发项目以外发生的绿化等费用，属于与生产经营无关的费用，不得税前扣除。
2、政府建办公大楼，委托城建局下设的一开发商代建，政府根据完工进度下拨资金，等到建成后转交给政府。对于此种代建的开发商是否需要将政府下拨的资金作为预售收入申报缴税？
答：房地产开发企业代建工程应按规定确认提供劳务所得，对代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公允价确认收入。房地产开发企业收到的代建资金作为代收代付实行单独核算的，不适用国税发[2009]31号文件销售未完工开发产品确认的收入。
3、根据国税发[2009]31号第三十二条，在房地产开发企业的所得税管理中，对于出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。如企业出包工程签订多个合同的，合同总金额是指未取得全额发票的合同总金额还是企业出包工程的所有合同总金额？
答：合同总金额是指企业出包工程的所有合同总额。
4、房地产企业季度申报时有随意暂估成本的情况，也有预售不确认收入的情况。对于房地产企业在季度未及时确认收入，汇缴补缴所得税，是否要加收滞纳金。
答：根据国税发[2009]31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。房地产开发企业未按规定确认收入的，应按征管法有关规定处理。
5、房地产企业售房时进行抽奖活动，凡购房者均可参加抽奖，奖品为汽车、电瓶车等。此费用所得税如何处理？
答：房地产企业对购房者进行的抽奖活动,属于一种促销手段，应计入销售费用按规定税前扣除。如果是对购房者以外的对象，为宣传本企业而发生的费用，按业务宣传费税前扣除。
6、目前房地产企业支付给营销、代理等销售机构的费用名目繁多，如顾问费、咨询费、手续费、策划费、广告费等，其税前扣除如何把握？
答：房地产企业委托境外机构销售开发产品，支付的销售费用（佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予税前扣除。委托境内机构销售，按财税[2009]29号文件规定税前扣除（备注：与总局2011年04月04日答复一致）。佣金或手续费包括顾问费、咨询费、手续费、策划费、劳务费，以及诸如佣金或手续费性质的、用于开发产品销售的费用。
7、某房地产企业，开发了某商业街，但采取只租不买的形式，将店铺对外租赁，签订的租赁合同上明确，租赁期10年，租金逐年递增，前三年免租，但要缴纳订金。该部分订金超过前三年租金之和。对于前三年的订金，能否确认为前三年的租金收入？
答：出租人对承租人提供免租期的，如订金的实质为租金的，出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法进行分配，免租期内应确认租金收入。
8、房地产开发公司支付的土地闲置费可否在税前扣除？
答：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十七条第一项规定，土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。土地闲置费属于其中的一项，因此可以在企业所得税税前扣除。
国家税务总局纳税服务司
2011年01月03日
9、房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数如何确定？
问题内容：
房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数，按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）“10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。” 而按照《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定，房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数都是与收入挂钩的，没有收入就不得扣除。而国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号） “第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。据此是否可以认为，房地产开发企业的预售收入作为房地产开发企业的业务招待费、广告宣传费的扣除基数？
回复意见：
根据国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。”只有符合上述规定的收入方可作为业务招待费、广告宣传费的扣除基数。
国家税务总局
2011/02/23
10、房地产企业利用地下设施修建了地下车库并取得的收入如何列支？
问：房地产企业利用地下设施修建了地下车库，并将该车库转让取得收入。根据财税〔2009〕31号文件第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问，文件中所称“作为公共配套设施进行处理”是否指该车库无论是否对外销售，均一次性计入开发成本，待停车场出售时，一次性确认收入而不能结转成本？
答：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。同时，该文件第二十七条规定，公共配套设施费包括在开发产品计税成本支出中。因此，利用地下基础设施形成的停车场所应计入开发成本，待停车场所出售时，一次性确认收入，同时不能再结转成本。
国家税务总局纳税服务司
2011年03月21日
11、房产企业预缴营业税及土地增值税在税前如何扣除？
问题内容：
房产企业销售未完工产品预缴的营业税及土地增值税，在年度企业所得税清缴时如何扣除？1、在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，也就是预收房款乘以预计毛利率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。2、不在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，而是在产品完工后，预收房款结转销售收入的那年税前扣除。上述那种方式是正确的理解？
回复意见：
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”你的第一种理解是正确的。
国家税务总局
2011/03/22
备注：苏国税发〔2009〕79号文件规定：房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《通知》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。
12、房地产开发企业在开发项目中建造的物业管理场所，应如何进行企业所得税处理？
答：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：1.属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。2.属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
国家税务总局纳税服务司
2011年10月24日
八、税收优惠
（一）免税收入
1、委托其他单位购买股票的分红能否免税？
答：持股协议载明的持股方可以根据税法的规定享受相应的优惠，委托第三方代持股、但相关股权合同(协议)载明的股东方为受托方的，委托方不得享受此项优惠。
2、购买股票分红免税的政策里持有超过12个月的界限如何执行：是从购买日到分红日，还是从购买日到出售日，如从购买日到分红日没有一年，但企业尚未出售的股票分红是否免税？
答：连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票超过12个月是指，从购买日到出售日(理解为“到分红日”)必须超过12个月。企业购买居民企业公开发行并上市流通的股票未超过12个月取得的分红，应当按照规定纳税。
股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。
（二）农、林、牧、渔项目
1、专票或普票购进的农产品，是否也可以享受农产品初加工优惠？
农产品初加工，省局政策解读提出“企业直接向农民收购原材料进行初加工形成产品后直接销售的，如果符合《关于发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围（试行）的通知》（财税[2008]149号）规定，可以享受相应的优惠”，如果有专票或普票购进的农产品，是否也可以纳入享受优惠的范围？
答：企业外购农产品进行加工，符合财税[2008]149号、国家税务总局2011年48号公告等有关文件规定的，可以按规定享受优惠。
2、农作物秸秆利用企业能否享受企业所得税农、林、牧、渔业项目企业所得税税收优惠？
企业的原材料为农作物的各类秸秆，包括小麦、玉米、水稻等秸秆；企业的生产工艺流程：原料-粉碎-机械压块-包装销售，产品生产过程中不添加催化剂、辅助材料。企业生产的产品用途：用于工业锅炉、气化锅炉用燃料。
在《享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围》（财税[2008]149号）中视乎并无对应项目。只有“牧草类初加工”中有：“通过对牧草、牧草种籽、农作物秸秆等，进行收割、打捆、粉碎、压块、成粒、分选、青贮、氨化、微化等简单加工处理，制成的干草、草捆、草粉、草块或草饼、草颗粒、牧草种籽以及草皮、秸秆粉（块、粒）。”是否可以并入此类农产品初加工项目？
草制品初加工以农作物秸秆为原料，主要通过简单机械和手工加工制成草绳、草包、草垫、草片等初加工制品。农产品初加工范围中对秸秆初加工只列举了干草、草捆、草粉、草饼等产品，而麻类初加工财税[2011]第026号文件新增了芦苇初加工。
答：企业的生产经营符合财税[2008]149号、国家税务总局2011年48号公告等有关文件规定的，可以按规定享受优惠。
3、农业种植企业销售免税农产品时，由于产品免税，其销售收入含有直接减免的增值税款，对直接减免的增值税款能否按照从事农林牧项目所得免征企业所得税？
答：农业种植企业享受增值税减免的金额，不得计入企业所得税的优惠额。计算所得税优惠金额时是否应当剔除增值税减免税的金额，应当根据企业增值税优惠的会计核算方法确定。
直接减免的增值税款是否符合不征税收入的规定，按照财税[2008]151号文件及有关规定进行处理。
4、近期总局发布了国家税务总局公告【2011】48号《国家税务总局关于实施农 林牧渔业项目企业所得税优惠问题的公告》，通过学习政策内容及实地调研走访，我们对于有关政策执行尚存在以下疑惑：
（1）文件所称“企业性质的农民专业合作社”中，对于“企业性质”如何界定？
答：“企业性质的农民专业合作社”，是指在工商部门办理登记的农民专业合作社。
（2）文件所称的“观赏性作物”范围与“林木”、“中药材”、“农作物”等范围存在重叠可能，且在国民经济行业分类相关注释中找不到对应概念(仅有“园艺作物”近似，但其与林木等仍然存在重叠问题，树木和竹子也可能盆栽)，具体应如何确定？如根据作物用途确定，则对于仅从事种植和销售的企业来说，对其销售的既有观赏价值又有其他价值的作物用途存在难以辨认的问题，应当如何处理？实地调研中发现有企业将树木幼苗作为净化空气用的盆栽植物出售，其按林木、观赏性作物分类似乎都有一定依据，很难分类。如根据作物品种分类确定，则税务机关不具备辨认作物品种的专业知识，难以操作。实地调研中还发现有企业将花卉嫁接于树木枝干上出售，也很难确定其适用政策。
答：企业从事农、林、牧、渔业项目的所得可以免征、减征企业所得税，同时《企业所得税法实施条例》明确林木的培育和种植可以免征企业所得税，花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植减半征收企业所得税。
（3）48号公告第四（三）条规定：观赏性作物的种植，按“花卉、茶及其他饮料作物和香料作物的种植”项目处理。对其中的“观赏性作物”的范围如何界定？企业销售给房地产开发企业的桂花树、梅花树等用于小区美观、绿化的植物是否视作“观赏性作物”。
答：对企业从事的农林牧渔项目是否属于可以享受优惠的范围存在争议的，可要求企业提供相关主管部门出具的证明。
（4）部分种植企业对外销售林木等作物时，合同约定需要保证作物在一定年限内存活，为此需要开展一定的养护活动，并视情况增加作物销售价格。而该类作物通常用于城市绿化工程，因此有关养护活动又构成国民经济行业分类中的“城市绿化管理”内容（不属于林业），对此是否需要区分不同性质经营活动的所得？
答：如果根据双方签订的合同，养护活动属于销售方所必须承担的义务，且销售收入主要来源于产品本身，可不再区分不同性质的经营活动所得。
5、蚕种场育种过程为：原种场职工种桑——养蚕——结茧——对毛蚕茧进行削口，取出蚕蛾——蚕蛾孵化出蚕种，对蚕茧进行削口后得到的削口茧能否享受优惠？
答：根据48号公告规定，“牲畜、家禽的饲养”以外的生物养殖项目，按“海水养殖、内陆养殖”项目处理。
12、48号公告自2011年1月1日起执行。对2008年至2010年间符合“观赏性作物”范围的植物种植所得如何处理？?
答：财税[2011]26号文、国税总局2011年48号公告所规定适用时间之前的发生的事项，仍应按照当时的文件执行。
13、关于财税[2011]26号文和国税总局2011年48号公告执行时间，分别是从2010年1月1日、2011年1月1日起执行，对在这之前如有通知（公告）中新列举或明确的优惠事项是否可以比照执行，如猪、兔的饲养，甜叶菊初加工等等。
答：财税[2011]26号文、国税总局2011年48号公告所规定适用时间之前的发生的事项，仍应按照当时的文件执行。
14、企业实际所从事的项目没有在企业的营业执照中载明，如实际从事轧花加工的企业其营业执照中仅有废棉或棉短绒加工的经营范围，从事农副食品生产的企业其经营范围仅有农产品收购，对这样的企业，其所从事的属于所得税上优惠范围的项目是否能够享受企业所得税？
答：企业能否享受企业所得税优惠，关键看其实际生产经营状况否符合税法规定的条件。除有明确规定外，不受营业执照中载明的经营范围的限制。
15、国有农场将耕地外包取得的承包费或固定地租是否应该缴纳企业所得税？
问题内容：
某国营农场，对因家庭农场和农工承包剩余耕地进行统一作价对外承包，鉴定耕地承包经营合同，农场收取土地承包费，并要求外包户按照农场生产作业要求从事农业生产内容，接受农场生产管理。请问：农场将耕地外包取得的承包费或固定地租是否应该缴纳企业所得税？
回复意见： ……
农场耕地外包租赁收入不符合上述免税收入，应当缴纳企业所得税。
国家税务总局
2011/02/09 |
