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六、取得土地使用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何掌握？
答：下面按照是否进行实质性的土地整理、开发为标准，区分两种情况进行说明：
（一）取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：
1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
2、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。
（二）取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：
1、取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；
2、开发土地的成本；
3、加计开发土地成本的百分之二十；
4、与转让土地使用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教育附加。
七、以合作建房形式开发房地产项目的，计算有关土地增值税计税收入和扣除项目金额问题
（一）一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）。
对于上述出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权的，按187号文第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）的，按187号文第三条第一项分别确认土地增值税计税收入和取得部分土地使用权所支付金额。
（二）出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；3.按一定比例分配房地产的。
对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得土地增值税计税收入。
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号,以下简称21号文）第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地使用权（房地产）作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税。
（三）一方出资、一方出地合作开发的房地产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除。
八、项目营销设施建造费问题
1、根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。
2、房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？
房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
（1）房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产性购置支出不得在销售费用中列支，如空调、电视机等。
（2）房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
（3）房地产企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
九、公共配套问题
（一）房地产开发企业预提的公共配套设施费不予扣除。
（二）房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，应作为房地产开发成本的公共配套设施费计算扣除。
（三）对于按照规定应移交而未移交的公共配套按照以下原则处理：
1.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，经接收单位或者政府部门出具证明，由清算小组合议确定后，其成本、费用可以扣除；
2.未移交的公共配套转为企业自用或用于出租等商业用途时，不得扣除相应的成本、费用。
（四）房地产开发企业将开发产品或者公共配套设施等转为自用，其房地产所有权未发生转移，不属于土地增值税视同销售的范围，因而不应确认转让收入。但是，对于该部分开发产品或者公共配套设施所应分担的土地成本、开发成本和开发费用不得计入扣除。
（五）房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，建设的公共配套设施建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。 |
