对农村集体土地被征收后若干涉税问题的探讨

1.根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，将土地使用权转让给WK公司，应按照“销售无形资产”缴纳增值税。对S村，建议比照房地产开发企业中的一般纳税人，扣除为公开拍卖的留用地而补缴的土地出让金后的余额为销售额。

2.为村民接收、分配安置房，属于共建共有产权分割，参照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十六）项关于“涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权”免征增值税的规定办理。

S村取得了留用地拍卖收入之后，使用自己的资金找人（WK公司）建设自己的物业，就像通过“在建工程”出包工程建设一样，不存在物业接收，也不形成收入，因而也不征企业所得税。

照指引7.3.1的规定，被拆迁人接受安置房，视同按照有关城镇房屋拆迁的有关规定取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

由于历史原因，S村难以保存农田基本建设等土地成本的凭据，无法提供转让融资地块的土地使用权的扣除项目，且其承担的公共支出负担重，为了照顾其特殊情况，可以在国家税务总局规定的标准内从宽核定征收。实际操作中，可以根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办[2009]41号）第五条关于“留用地折算货币补偿的，其标准参照基准地价评估确定，并不得低于该留用地办理转为建设用地需要的所有费用总和”的规定，推定：S村留用地的成本就是放弃货币补偿的代价——基准地价，先核定土地成本再核定土地增值税。这样做，既符合上级要求土地转让原则上不得整体核定的要求，又能解决A土地流转税负过高的问题。

 根据《财政部 税务总局关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知》（财税〔2017〕55号）的如下规定：

一、对进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属，免征契税。

二、对农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会、村民小组进行清产核资收回集体资产而承受土地、房屋权属，免征契税。

对因农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会、村民小组进行清产核资收回集体资产而签订的产权转移书据，免征印花税。

三、对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记，不征收契税。

四、本通知自2017年1月1日起执行。”的规定，如果S村的契税未处理完毕的，从2017年起，可以享受上文第一、二条的税收优惠，第三条因为该村土地属性已经改为国有，村社及村民均不可以享受此点优惠，但可考虑适用本文第一之（五）点的优惠。

转让国有土地使用权，应按照“产权转移书据”缴纳印花税。

村社及村民利用土地、房屋从事生产经营的，应依法缴纳土地使用税和房产税。 

WK公司以S村的名义和资金重建村集体物业、村民安置房，视同工业企业出包厂房建设一样，不产生产权转移，不征收“销售不动产”增值税；但是可能有视同提供建筑劳务的增值税。

1.融资地块，受让方在该地块上开发商品房出售，可将取得土地使用权的代价——“受让土地使用权的货币支出+代S村建造房屋的兜底成本+代S村承担的税费”计入拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，以及取得的土地使用权支出，作为企业所得税的开发产品成本，按规定在税前扣除；并可计入土增税的扣除项目——“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”；

2.企业所得税还需要以“收取S村委托建设房屋的货币资金+代S村建造房屋的兜底成本+代S村承担的税费”确认劳务收入，发生的相关成本费用可在税前扣除。

对受让融资地块的土地使用权合同，按照“产权转移书据”缴纳印花税。

与《指引》7.3.2 受让方的表述一致，不再赘述。

利用腾空旧房、新建住房自用或者出租，应按规定缴纳房产税。

根据《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）“土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”因此，WK公司缴纳契税的计税依据=受让土地使用权的货币支出+交付S村的房屋的建造兜底成本+代S村承担的税费。在实际操作中，笔者建议：

1.在土地使用权过户征收契税时，税企双方均不掌握将来建成交付S村的房屋的建造兜底成本和最终代S村承担的税费是多少，因而契税只能分期缴纳。为了优化纳税服务、实行“一次性告知”，应在首次征收契税时发给纳税人的文书写上“您单位发生这次契税纳税义务的计税依据是⋯⋯本次仅就⋯⋯征收契税；您单位应在履行《⋯⋯协议》完毕之日起？天内向我局申报缴纳余下的契税，逾期申报缴纳契税的，我局将依法处理。”使纳税人有心理预期和筹措缴税资金，避免产生争议。

2.为了鼓励社会力量参与三旧改造，建议国家出台对类似项目给予减征30%－50%契税的优惠。