浅析北京不动产信托登记新规对财富管理律师的影响

　　目 录

　　一、通知文件的解读

　　二、通知文件的亮点

　　三、通知文件的影响及意义

　　四、通知文件对财富管理律师的影响

　　一、通知文件的解读

　　京金发〔2024〕337号旨在贯彻国务院《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》相关要求，推进北京市辖内信托机构规范开展不动产信托业务，确保不动产信托财产登记的规范性、准确性及完整性，切实有效的保护信托当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国信托法》及《不动产登记暂行条例》等法律法规，对不动产信托财产登记工作的适用范围、办理流程及信托财产处置相关要求进行了明确的界定。

　　京金发〔2024〕337号指出，不动产信托，是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。京金发〔2024〕337号所称的不动产信托财产登记是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。同时，委托人交付的不动产应符合不动产转让条件，权属清晰，不存在权利限制情形。

　　京金发〔2024〕337号对办理流程进行了具体阐述：

　　(一) 信托产品预登记。不动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码、信托预登记完成通知书。

　　(二) 签订信托文件。委托人与信托机构共同签订信托文件，信托文件应明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托财产管理、运用和处分等具体内容。

　　(三) 办理信托财产登记。委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据契税完税(或减免税)凭证、信托文件、中国信托登记有限责任公司出具的证明文件，办理不动产转移登记，并在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX。”

　　在该京金发〔2024〕337号发布前，我国在不动产信托财产登记制度领域虽有探索，但进展相对缓慢。2022年10月，杭州市民政局等五部门联合发布的《关于做好不动产慈善信托工作的通知》，是全国首个明确不动产慈善信托、不动产慈善信托财产登记定义，以及不动产慈善信托备案和办理不动产登记流程、要求及所需材料的文件。然而令人遗憾的是，此后未见有更多关于不动产信托财产登记办法的出台。

　　二、通知文件的亮点

　　该文件最大的亮点在于，在当前的不动产登记制度框架下，创造性地增设了“信托”这一新的登记事项。这一微小却意义重大的突破实属不易，因为在我国原有的不动产登记项目中，并未包含不动产信托登记这一类别。依据《不动产登记暂行条例》，传统的登记项目有：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记以及查封登记等北京此次发布的不动产信托登记新规，则创设了信托登记这一选项。

　　《信托法》已经颁布施行达24年之久，而与之相关的不动产、股权信托登记制度的缺失导致了委托人在有意愿将不动产纳入信托时，面临不动产无法进行信托登记的困境。以往，委托人只能权宜采取两种方式：第一种，过户登记至受托人名下;第二种，将不动产抵押给信托受托人的方式将不动产“纳入信托”。采用这种抵押方式，不动产仍登记于委托人名下，虽限制了委托人在未经受托人同意下的擅自处分权，但不符合我国《信托法》规定的信托财产应转移至受托人名下的要求。目前无法大规模按照《信托法》的规定将不动产转移登记至受托人名下的原因则在于根据现行的法律法规，不动产只能通过买卖、赠与或是继承实现权属的变更，委托人设立不动产信托，将不动产转移至信托受托人名下只能以交易过户的形式，并承担高额的费用成本(例如：增值税、个人所得税、契税、印花税等)，不动产价值越高，承担的税务成本越高。

　　不仅如此，双重征税是委托人放弃考虑不动产信托的根本原因，如上文所述委托人设立不动产信托，将不动产转移至信托受托人名下时，按照交易过户的方式缴纳税费。在信托目的实现后，信托受托人将不动产转移至信托受益人时，仍需要按照交易过户的方式再次缴纳税费，而税费的实际承担者为委托人或收益人，大大的增加了设立不动产信托的成本，无法为委托人实现财富传承的最大利益，因此严重限制了不动产信托业务的开展。

　　设立不动产信托的必要性为何?英美法系国家，信托制度由来已久，被广泛应用于财富保护、税务筹划和资产传承等场景，以实现委托人的长期规划和利益保护。中国近十年来，随着家族信托在财富管理领域的发展，越来越多的高净值客户选择信托作为其财富守护、传承的金融工具，“信托制度”的重要性和必要性得以体现。以单亲母亲罹患重病，命不久矣，欲将其名下数套不动产留给年幼的子女为例，若其直接赠与过户给子女，一旦母亲去世，子女将由前夫监护和抚养，在子女成年之前，不动产由前夫掌管及控制，这未必是单亲母亲的意愿。为避免这一局面的出现，单亲母亲可选择将不动产放入信托，由信托机构管理不动产，在此过程中单亲母亲可以聘请律师或者委托信任的亲友作为监察人监督信托机构的勤勉尽责。单亲母亲可在个性化定制的信托合同中约定不动产的所有权、使用权、居住权、经营权及收益权，例如用房租支付信托费用、子女生活并在子女成年后、具备管理财产的能力等条件达成时，由信托公司将不动产一次性或分次交付给子女。这样既能防止前夫管理不动产时作出有损子女利益的行为，又能避免因孩子年幼，没有能力管理不动产而造成相关财产的损失。由此可见，不动产信托可以最大程度的实现不动产的定向传承及实现委托人的意愿。

　　三、通知文件的影响及意义

　　在大陆法系下，不动产权属的确认以不动产登记簿为依据。因此，设立不动产信托需要将不动产从委托人名下转移登记在受托人(通常为信托机构)名下，完成转移登记后，记载的权利人即为信托机构。由于当前缺乏专门的信托选项登记，即未对该不动产作为信托财产进行特别标注，任何第三方在查阅被信托登记的不动产时，只能看到产权人登记为信托机构，而取法区分该不动产是受托人自有还是受托管理。尽管信托“TRUST”一词源自信任，但在不动产价值巨大的情况下，委托人往往难以在缺乏制度保障的情况下，仅凭信任就放心地将不动产转移登记至信托机构名下，其担忧始终难以消除。

　　当信托不动产登记至信托机构名下，若能在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX”，并特别备注“信托”字样，则所有市场主体均能清晰知晓该不动产并非信托机构所有，而仅是受托进行保管。这将极大地提升交易的安全性。毕竟，信托机构作为经济主体，特别是别有用心的信托机构工作人员在巨大利益面前难以做到完全绝缘，唯有通过制度保障才能确保信托财产的安全。因此，在进行不动产信托登记的同时，也无需信托机构费心证明其不会擅自处分信托的不动产。

　　尽管该通知文件的适用范围仅限于北京市辖区内的信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托，进行信托财产登记。但北京作为首都，能够快速响应国家政策导向，进行金融创新。相信经过一年的试点实践并总结经验后，能够形成一套成熟完善的制度，并有望在全国范围内进行推广施行，为我国其他省市地区的不动产信托实务提供了示范及指引。

　　四、通知文件对财富管理律师的影响

　　该文件是我国不动产信托财产登记制度发展道路上的重要的里程碑其所蕴含的积极意义极为深远。《信托法》颁布实施至今已有24年，家族信托的受托财产始终局限在资金类，且设立资金信托的门槛动辄高达人民币1000万元，而对于相当多的高净值家庭乃至普通家庭而言，其家庭主要财产的配置往往集中在不动产及股权，而非银行存款，而有关不动产权利信托登记的专门规定一直处于空白地带，将不动产纳入信托财产面临双重税收，限制了潜在委托人的选择。京金发〔2024〕337号的发布，对我国不动产信托制度的落地与发展具有重大、积极的意义，也极大丰富财富管理与传承的工具箱，财富管理专业领域的律师可根据委托人的财产配置及需求，灵活的选择传统的保险与资金类信托及不动产信托，为委托人定制财富传承方案，规避可能发生的继承风险、债务风险、婚姻风险及税务风险，以保证的传承的顺利进行、子女后代们能够平稳实现财产与权利的接替，实现委托人的传承目的及愿望。

　　《信托法》仅规定公益信托应当设置监察人而为了维护信托受益人的利益，加强对信托活动的监督，保证信托目的的实现，财富管理律师亦可帮助委托人在信托合同中设置监察人条款，并明确其权利与义务，并可接受委托人委托担任信托监察人。

　　该项新规的试行将对家族财富管理与传承产生重大影响，财富管理律师应加强专业知识的学习与研究，在为委托人选择传承金融工具的过程中，结合税收制度及婚姻风险、继承风险等，为委托人定制传承方案，以期隔离风险，最大程度的实现委托人的传承愿景。

　　新规的重磅发布，受到社会各界人士的广泛的关注，该项新规是国家在不动产信托及不动产信托财产的信托公示制度领域的勇敢探索与创新，北京地区的试行将为其他省市地区的不动产信托实务未来的逐步开展提供宝贵的实践经验。随着不动产信托的顺利推行，“非交易过户”这一理念必然为未来的股权信托制度的制定提供解决方案，从而推进我国家族信托全面的发展，促进社会经济平稳运行。

　　特别声明：本篇文章所阐述和说明的观点仅代表作者本人意见，仅供参考和交流，不代表本所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。