房企“委托开发管理”的关键要素及财税分析

　　早在很久之前就有了房地产企业委托代建开发管理的模式，只是近几年传统房地产企业利润率急剧下滑，伴随着高负债、高杠杆、高周转的模式难以继续，很多房地产行业又开始转向“委托开发管理”模式，走向管理模式的红利时代。在实务操作中，委托开发管理分为很多种，有最基本的纯收取管理费的模式、还有资本介入的管理模式。今天小编带大家一起分析下纯收取管理费的委托开发模式的关键要素及相关的财税处理。

　　房地产开发公司(甲方)委托有知名度、经验丰富的公司(乙方)做全程开发代建管理，双方签订《全程委托代建管理协议》，协议中会约定“代建管理”关键要素。

　　1、首先，明确“委托开发管理”的基本原则

　　2、在合作协议中，明确约定甲方公司承担、支付开发建设所需全部资金，作为与第三方公司签订合同主体，享有收益权，承担项目建设及开发建设主体的责任;乙方组运用管理和品牌能力，负责组建团队，实施约定的工程管理、销售管理、质量管理等服务内容。

　　3、其次，明确“委托开发管理”的服务内容

　　4、根据双方意向及结合代建管理实现的目标，代建管理的服务内容主要可以从项目前期环节管理、建设与交付管理、营销环节管理、其他管理四个方面约定，其中：

　　(1)前期环节管理：主要是前期市场调研、项目定位、规划设计管理。

　　(2)建设与交付管理：主要是采购管理、成本管理、工程建设管理、竣工验收与交付管理;

　　(3)营销环节管理：主要是销售管理、营销策划管理、客户服务管理;

　　(4)其他管理：财务咨询、融资咨询、档案管理、其他方面的管理。

　　5、然后，明确“委托开发管理”管理目标和期限

　　6、根据项目建设规模、品质要求等实际情况，确定开发周期和管理周期时间。双方约定项目开发实施过程中的工程成本管理目标、质量管理目标、安全文明施工管理目标等及后期销售管理目标等。

　　7、明确“委托开发管理”的费用及支付方式

　　8、根据管理服务内容、目标、期限，双方约定费用，一般情况下按照项目总货值确定收费比例，建议分别约定收取的前期环节管理、其他管理、建设与交付管理、营销环节管理的收费标准。按照项目进度情况，约定支付方式。

　　9、最终，约定退出及清算方式

　　双方可以根据项目销售情况约定退出时间，销售达到一定比例，甲乙双方清算费用，乙方退出。

　　1、账务处理

　　房地产企业支付的委托开发管理费，很多人认为可以全部计入“开发成本-开发间接费-项目管理费”科目核算。但是小编认为需要根据合同约定不同环节的管理费性质，进行账务处理。例如:支付建设与交付环节的管理费，计入“开发成本-开发间接费-项目管理费”科目核算;支付前期环节、其他管理费，计入“管理费用”科目核算。

　　2、涉税处理

　　房地产企业支付的委托开发管理费，在计算增值税时，按照取得乙方开具的6%增值税专用发票，作为增值税进项税额认证抵扣;在计算企业所得税时，支付的建设与交付环节的管理费作为成本在所得税前扣除，支付的其他环节的管理费作为期间费用在所得税前扣除;在计算土地增值税时，支付的建设与交付环节的管理费作为开发成本在土地增值税前扣除，支付的其他环节的管理费作为房地产开发费用，与其他房地产开发费用一起按照(土地成本+房地产开发成本)*5%比例，在土地增值税前扣除。