房地产业“营改增”的双重挑战

    有媒体报道，财政部正在加快研究房地产业“营改增”方案，据悉明年有望和建筑业同步推行。自2012年1月1日起开始营改增试点以来，目前仅剩下生活服务业、建筑业、房地产业和金融业尚未实现营改增。在房地产市场处于下行期间推出营改增，会对房地产业带来什么样的影响？这可能是业界最为关心的话题。
　　
　　也正是如此，业界都希望将营改增后的税率定得低一点，即采取和建筑业保持同一水平，采用11%的税率。不过此前有媒体报道称，财政部已经对房地产“营改增”税率、税负增减情况进行了模拟测算，测算采用的是17%的增值税税率，这意味着房地产业将成为迄今为止所有已实施和正在酝酿中的“营改增”改革中税率最高的行业。
　　
　　营改增是自2012年以来我国财政体系最大的一项改革，通过把以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，政府希望通过只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节。而在以往征缴营业税时，从2012年上海试点的反馈来看，百分之七十的企业实现了税负下降。不过在另一方面，部分企业会由于生产周期、成本结构等原因，进项税额较少，加之试点范围有限，从非试点地区无法取得增值税专用发票，因此出现税负增加的情况。同时，“营改增”后，企业在增值税专用发票管理、纳税申报等方面的工作量会增加。
　　
　　房地产业之所以会在最后一批成为营改增的对象，最大的原因就在于房地产业的成本构成过于复杂。就像有业界人士所说，“一套房子的成本构成太多了，每个环节都要拿增值税发票来抵扣，很难弄的，这个事情没那么简单。”由于房地产企业特有的长周期，假设一些企业在“营改增”之前购进房地产、“营改增”之后卖出，如果没有特别的过渡政策，那么企业就会在没有进项税抵扣的情形下缴纳销项税，造成较大的税负提升。而不动产的金额往往又很大，在税率上涨明显而不能对进项税进行抵扣的情况下，对企业的影响会很大。
　　
　　也有学者认为，尽管税基就是增值额，这在实践中会很容易确认，但一旦到具体的行业就变得十分复杂。以银行业为例，既有直接收费业务也有间接收费业务。前者的增值额相对明确，而后者的增值额却很难确定。从事存贷款金融业务，其增值额是利差，但服务对象是存款人和贷款人，无法针对利差来征收增值税并给服务对象开出增值税发票。即便发达国家至今也没有解决好这个问题，通常是采取变通的办法。现在还未实施营改增的行业，如建筑业、金融业、不动产交易等行业，其增值额的确认和抵扣认定需要比其他行业多得多的信息，其中蕴含的不确定性和税制设计风险明显增大。
　　
　　也正是如此，很多业界人士认为二手房“营改增”可能相对简单，但是一手房就很难操作，因为按制造业企业的成本构成来说，房地产业确实复杂。不过在我看来，说营改增会增加房地产企业的负担，可能并不妥贴。像房地产这样的周期性行业，问题的关键并不在于其是否增加了成本，而在于其产品能否在市场上销售出去。假如产品能在市场上被最终用户所接受，那么所有的成本都是由用户来承担，如果不能被用户接受，那么成本就由企业承担。
　　
　　房地产市场的土地招拍挂制度或许可供镜鉴。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求在2004年8月31日之后各地不得以协议方式出让经营性用地。从2004年8月31日起,所有经营性土地一律以招标、拍卖、挂牌等市场化方式公开竞价出让。尽管经营性土地使用权招拍挂被认为是推高了房价，但并没有导致房地产市场的低迷，相反很多人认为土地市场招拍挂是开启楼市“黄金十年”的一把钥匙。
　　
　　但现在来看，说土地招拍挂是开启房地产市场“黄金十年”的钥匙也是武断。一个最明显的例子是，现在土地市场还是实行招拍挂，为什么目前全国绝大多数城市的房地产市场已经冷却，甚至不少城市已经出现了房产商跑路现象？事实上，招拍挂和房产市场的繁荣只是具有时间序列先后，而并不具有因果关系。一个最为根本的原因是，决定市场走向的还是简单的供需关系，假如目前房地产市场还是属于供给小于需求，估计房产还会继续火热下去。
　　
　　也正是如此，无论房地产营改增后是采用11%还是17%的税率，并不会成为房地产市场衰败或者繁荣的根本原因。只不过在目前房地产市场低迷的情况下，如果采用17%的税率，那么就会成为压垮房地产市场的最后一根稻草；但如果营改增提前5年，那么房地产市场还会是依旧繁荣。成本，尽管是构成房价的一个重要因素，但决不是影响房市繁荣与否的决定性因素，决定房价走向的永远是需求——当然，也有人说房产是金融产品，决定其需求的是利率。但无论怎么说，增值税并不会是房地产全行业衰败的始作俑者。
　　
　　事实上，在没有增值税的日子里，房地产企业并不会因此而降低房价让利于购房者，因为它是一个以追求利润最大化为宗旨的企业。同样的，如果现在房地产市场正处于下行通道，那么它也不会因为增值税抬高了成本就提升房价，它会依据购房者的接受度和竞争对手的定价而确定最后的价格，甚至很多时候房产商为了尽快回笼资金等原因以低于成本价而销售。也正是如此，我们说增值税率的高低尽管会对房产的成本构成影响，但决不是左右因素。
　　
　　当然，从一个更广的视角来看，将房地产业的增值税提高到17%并不是好事。因为政府拿的多了，那么留给企业和市民的财富份额就会相应减少。一般而言，无论是投资还是消费，政府总是没有民间有效率，如果能够将这6%的资金留在民间由企业和个人自行决定支配，在中国宏观税负已经偏高的前提下，将更多的资金留在民间自由支配可能是更好的选择。
　　
　　事实上，对房地产业营改增着急的并不只是企业，同时还有地方政府。在目前的财税体制下，房地产相关税收在地方财政中占了较大比重，营业税是地方税，而增值税则是属于中央税种，假如房地产“营改增”之后，地方财政也会面临不小的压力。以上海为例，2013年全年商品房销售额3911.57亿元。如果以5%的营业税计，就有近200亿的税收。假如营改增，那么这笔资金都要归于中央财政。
　　
　　从这个意义而言，房地产企业营改增的挑战并不只是面对企业，同时还有地方政府，因为它直接涉及目前中央和地方的财政架构。在地方事权没有减少的情况下，营改增之后由谁来填补地方政府的财政缺口？这可能是一个比确定何种税率更为严峻的话题。
　　
　　作者单位——傅蔚冈 上海金融与法律研究院执行院长