豫高法督[2022]117号 河南省高级人民法院对省政协第十二届五次会议 第1250397号提案的答复

河南省高级人民法院对省政协第十二届五次会议 第1250397号提案的答复

豫高法督[2022]117号           2022-06-15

尊敬的刘伟强委员：

　　感谢您一直以来对河南法院工作的关心和支持!您在中国人民政治协商会议第十二届河南省委员会第五次会议期间提出“关于完善法拍房法定程序的提案”。

　　您在提案中指出：“1. 完善司法拍卖中的实地勘察、房产评估、权属界定问题;2.强化执行措施，加强执行力度;3.明确拍卖标的应缴税款及承担方;4.加强与银行等金融机构的沟通，对于资信良好的买受人参照存量房贷款发放程序予以审核放贷”等问题，同时提出了一些好的问题及建议。

　　我院对您提出的问题和建议非常重视，安排执行局对您提案中反映的问题建议进行认真调查研究，现将办理情况答复如下：

　　一、司法拍卖工作开展情况

　　2016年以来，网络司法拍卖依托互联网,使竞拍突破了时空限制,令拍卖的成交价最大程度符合市场价值,减少了恶意串通的可能性，成为强制执行程序中处置财产的主要方式。截至目前，全省法院在网络司法拍卖平台总成交额已达到790.3亿元，累计为当事人节约佣金26.5亿元。其中，房产、土地等不动产占所有拍品数量的33.21%。全省法院不断加强监管，网络司法拍卖工作逐步规范。

　　(一)尽职调查，确保信息披露完整、准确。

　　最高人民法院连续出台《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》和《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》两部司法解释，明确执行法院负有查明拍卖财产权属、权利负担、占有使用以及房产土地性质(用途)、规划与现状、查封前后房产结构变化情况的职责。

　　根据最高法院司法解释相关规定，省法院要求全省法院必须在评估拍卖前，依法全面、具体、详细调查财产情况，并制作《财产现状调查报告》，明确要求财产调查报告应包含财产权属、财产性质(用途)、权利负担、附随义务、占有使用、位置结构、附属设施、装修装饰、已知瑕疵、欠缴税费、优先购买权等影响占有、使用以及标的物价值等关涉竞买人利益的详细情况，并在拍卖公示时说明。

　　严禁未经尽职调查仅在拍卖公告中表述为“详见现状”或其他类似内容。在实际工作中，全省各法院也均落实了实地勘察，调查不动产信息等相关工作要求。拍卖时上传拍品图片或视频，有的法院还提供VR看房。

　　(二)加强执行力度，定期开展集中腾房活动，确保财产及时交付。

　　为加强执行力度，突出财产处置的强制性，省法院近年来每年将集中腾房列为专项执行活动重点内容之一。2021年，省法院出台《关于不动产评估、拍卖、变卖相关问题的工作指引(试行)》明确要求全省法院：

　　一是负责对拍卖标的物腾清交付，不得在拍卖公告、特别提示等公示信息中载明“法院不负责腾清交付”等信息。案外人对标的物占有合法且可以对抗申请执行人等特殊情况除外。二是发布责令限期自行搬离公告后，被执行人或者第三人占有拍卖标的物拒不搬离交付的，强制执行。

　　随着近几年的执行工作的不断规范化，执行强制性不断提高，各地也通过集中腾房活动，不断创新腾房模式，保障腾房公开公平公正性，起到了以腾促执的效果，拍卖财产的交付工作已经逐渐趋于常态化。

　　如郑州金水区法院，在集中腾房活动中邀请人大代表、政协委员和媒体记者见证执行，曾一天成功腾房59套，涉案标的6,490万元，执行效果良好。林州法院自2020年至今已强制腾空300余套房屋，并先后在抖音、淘宝进行两场腾房直播，一天腾房50余套，观看人次破百万，形成了良好的社会舆论氛围。

　　据统计，2019年至2021年，全省累计司法拍卖成交住宅类房产18,410套，已交付买受人18,247套，未交付163套。未交付原因主要为：房屋未竣工未通过验收、存在租赁而未能腾空、疫情无法腾房、因执行异议或复议、申请执行人不同意支付房租、竞买人悔拍等导致拍卖房产未腾空交付。其中因居住人拒不腾房未交付的仅21套，占全部拍卖成交量的0.11%，司法拍卖房产基本可以实现腾空交付。

　　(三)进一步明确拍卖标的应缴税款及承担方问题，合理确定参考价。

　　省法院已经出台明确意见，依照相关规定，坚持谁的税费谁承担原则，并且必须在拍卖公告中予以明确。

　　《河南省高级人民法院关于不动产评估、拍卖、变卖相关问题的工作指引(试行)》第2条规定：执行法院对拍卖标的物进行网络拍卖之前，必须及时向税务部门查询拍卖标的物因司法拍卖应交纳的增值税、契税、个人所得税等各项税费金额、计算方式、税费负担主体以及历史欠缴税费情况。

　　第11条规定：司法拍卖形成的税、费，必须依照相关法律、行政法规规定，由相应主体负担。执行法院在拍卖公告、特别提示中不得载明“一切税、费由买受人负担”的内容。

　　第12条规定：处置国有划拨土地使用权需补缴的土地出让金，由被执行人依法负担。执行法院可在拍卖款中扣划后直接交付相关部门。

　　为进一步破解不动产司法拍卖中民事执行难、税费款入库难和不动产登记证办证难等问题，省法院与国家税务总局河南省税务局建立了不动产司法拍卖涉税问题沟通协作机制，正在拟定相关工作细则，就不动产司法拍卖税费信息调查、不动产司法拍卖询价、拍卖后税费征缴、历史欠税清偿、拍卖后发票开具等进行协作。拟通过网络化数据信息共享，提升不动产税费测算、定向询价、税费征缴、登记过户办理效率。

　　(四)积极协调金融机构对资信良好的买受人参照存量房贷款发放程序予以审核放贷。

　　为有效破解司法拍卖房产贷款难题，通过银行贷款扩展意向竞买人的竞买能力和范围，扩大竞买人群体，实现当事人利益最大化，不少法院对网络拍卖房产线上按揭贷款模式进行了有益探索。

　　如郑州与银行就网拍房产贷款合作事宜达成一致意见，通过光大银行、郑州银行、兴业银行、郑州农商行等在网络拍卖平台上对法拍房提供购房贷款服务。早在2015年河南省首例网络司法拍卖按揭贷款即在郑州中院成交。2016年新乡两级法院同时启动司法拍卖贷款签约，全面推开网络司法拍卖房产贷款业务，并形成《网拍按揭贷款会议纪要》。

　　有贷款需要的竞买人可以在竞拍前到银行进行贷款预申请，签署贷款意向书，竞拍成功后按照银行贷款要求向法院支付首付款并提出正式贷款申请，经银行贷款审批同意并转款后，由法院、银行及买受人共同办理房产过户、抵押、放贷手续。但如因竞买人自身原因贷款不成的，则需承担不能如期支付竞买款的责任。全省其他地市也进行了各种“法拍贷”业务创新。这些措施对于拓宽社会公众因司法拍卖房产需要一次性全额付款而产生的交易瓶颈是有利的，可以提升司法拍卖的成交率和溢价率，及时实现债权人的胜诉权利。

　　二、代表委员建议落实情况

　　(一)进一步规范拍卖财产现状调查，全面、准确披露标的物信息。落实最高法院《关于进一步规范网络司法拍卖房产有关问题的通知》，转发并要求全省法院要严格规范拍卖财产现状调查并形成调查报告，调查报告应包含以下内容：

　　(1)拍卖财产权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等情况以及可能影响拍卖财产上拍、竞买、交付等其他相关情况;(2)不动产现状与登记簿记载是否相符，外观及装修情况，实际占有情况(居住人员身份、年龄、身体状况等)，租赁情况(附租赁合同)，有无搭建无证建筑，是否越土地红线，是否已搜查，是否已换锁，是否需要清场等，确保全面准确披露标的物信息。

　　(二)落实网拍专员制，责任到人，推进司法拍卖工作精细化、规范化。

　　要求各级法院落实专门团队集约化办理要求，设置财产处置团队，配备网拍专员，集中办理网络司法拍卖工作，对司法拍卖工作实行节点化管理，制定详细的司法拍卖流程，拍卖组根据流程在期限内完成相应节点的事项，并以此为依据对其进行考评、确定绩效，防止出现怠于履职的现象。

　　完善财产现状调查，全面准确披露财产信息。在处置财产前，要严格遵守法律、司法解释的规定，准确把握应当查明并披露的财产信息范围，应调查尽调查，应披露尽披露。防止出现应披露事项未查清就急于上拍，以及未能全面公开已查明情况的情形。省法院定期抽查存在应披露未披露的，将全省通报批评并督促整改，存在故意情形的，将依法追责。

　　(三)尝试引入第三方辅助机构，提升网拍工作专业化水平。《网拍规定》第七条授权人民法院将拍卖辅助工作委托社会机构或者组织承担。并于2019年下发《关于加强对司法拍卖辅助工作管理的通知》，引入网络司法拍卖辅助机构承担司法拍卖的鉴定、检验、评估、审计、仓储、保管、运输、咨询、展示、看样、封存等非核心工作，执行人员从司法拍卖繁琐的事务中脱身，可以拥有更多的时间和精力去关注司法拍卖的核心工作，通过网络司法拍卖辅助机构更为专业的工作，提高执行效率，提高拍品的成交率和溢价率。

　　三、下一步工作

　　全省法院围绕不动产现状调查、涉税协作、金融借贷、腾空交付等领域不断完善司法拍卖工作机制，最大限度提高司法竞拍成功率，保障当事人合法权益，虽取得了一些成效，但仍然存在一些亟待完善解决的问题。

　　主要表现为：一是个别案件中对拟上拍不动产进行实地勘察及调查不动产信息时依然存在工作不细致，导致数据不准确、情况不明晰等问题;二是人民法院与税务部门尚未实现涉税信息数据共享，在财产处置前向税务部门了解税负相关信息时，仍存在不便。税负不明确既不能在公告中明示，也无法准确地从拍卖成交款中预留出应当由被执行人承担的税金;三是法拍房贷款仍然因商品房政策等调整而受限，等等。下一步省法院将从以下几个方面继续做好工作：

　　(一)强化中级法院职责，加强对拍卖工作的监督管理

　　一方面强化对网拍工作的日常监管和规范性监督，对信息披露不准确、不全面的，及时督促整改，另一方面要建立辖区统一的司法拍卖辅助机构名单库，明确拍辅机构职责范围，加强对拍辅机构的日常监管，严防权力寻租和利益勾连。对于工作能力不足，不符合入库要求的机构及时进行剔除。执行法院与拍辅机构之间要明确工作界限，各司其职。执行法院将拍卖辅助工作委托拍辅机构承担的，应当履行尽职审查与监管职责，严禁仅由司法拍卖辅助机构调查而未经审查即上网拍卖情形。工作中出现拍辅机构有违法违纪行为，扰乱司法拍卖工作秩序的，各级法院要依法大力打击。

　　(二)持续大力开展集中腾房活动

　　在全省定期开展由中基层法院协同进行的联合集中腾房专项活动，确保房产拍卖成交或以物抵债后得以依法及时交付。规范腾房流程及工作要求，坚持善意文明执行理念。突出执行强制性的同时，将对执行人的说服教育贯彻执行程序始终，尽可能化解社会矛盾。

　　主动借助社会力量参与到前期的说服教育工作，协助、监督、见证强制执行工作以及强制腾退后善后安抚工作。进一步加大执行威慑。对经说服教育仍然拒不腾退的被执行人，采取罚款、拘留等强制措施，加大打击惩处力度。对强制腾退情况典型案例进行全方位宣传，充分发挥典型案例的示范效应，推广集中腾房的成功经验，形成严厉打击抗拒执行的舆论氛围。

　　(三)继续推动法院税务跨部门协同合作

　　进一步加强与税务部门协作联动，尽快完善与国家税务总局河南省税务局的协作沟通与数据共享机制，实现本省各级法院和各级税务机关之间数据、法律文书、函件快速高效的双向数据共享。建立不动产定向询价、税费查询与征缴、税费扣划、调查企业经营和纳税状况、限制变更企业出口退税账户等协作。执行局与税务机关指定专人负责，定期召开沟通协调会，争取让税务部门开通法院执行窗口或专门岗位，帮助执行法院查明“拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式”，探索从执行款中直接扣划税款以提升征税效率，上拍前明确交易税费大致金额，稳定竞买人预期，减少事后争议，保障司法拍卖不动产及时交付，国家税款及时入库。

　　(四)协调更多有实力的银行提供法拍贷

　　继续开展“司法拍卖+按揭贷款”运行模式，协调动员有实力的大型商业银行参与“法拍贷”，创新不动产司法拍卖按揭贷款的方法。全省法院围绕司法拍卖流程及各阶段时限，和银行更好地防范“法拍贷”过程中的金融风险，高效便捷为竞买人提供金融服务，以提升公众参与法拍房竞拍的积极性。

　　在此，我们衷心感谢您对人民法院执行工作的关心和支持，希望继续对我们的工作提出宝贵意见和建议。

　　特此答复。

河南省高级人民法院

2022年6月15日