房地产开发企业企业所得税审查要点及方法

　　二、开发成本审查要点

　　开发成本审查内容

　　成本项目的分配标准

　　(一)开发成本的构成

　　房地产开发成本包括：土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、公共配套设施费、开发间接费等六类。

　　(二)审查方向

　　对开发成本的检查主要是检查其真实性、合法性、合理性及有效性。任何一项开发成本检查均可从以下三个方面入手：成本范围的正确性、成本票据的合法有效性、成本分摊的合理性。

　　(三)主要疑点

　　1.取得的土地成本是否按规定计入土地价值。是否擅自扩大或减少土地成本;是否存在将购入土地进行七通一平后，通过评估虚增土地成本。涉及分片分期开发的、土地成本的分摊是否合理。

　　2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费;征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊。

　　3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，虚增建安工程费;是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化等，通过虚增建安成本造价、虚加工作量或人为提高材料价格等非法手段减少或转移利润;釆取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。

　　4.是否虚列工程监理费。

　　5.对开发项目的总成本、已完工成本、总面积、已完工(可售)面积分析判定成本与收入的配比性、合法性，看是否存在将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中。

　　6.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转已售产品成本。是否按成本对象进行归集;是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

　　7.是否根据开发项目的特点及实际情况按照配比原则确定成本核算对象，是否所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认单项工程开发成本。

　　8.企业各期成本核算混乱，是否应由各期分摊的成本提前或滞后列支或一次性列支。

　　9.未单独核算有偿转让或自用配套设施及防空公共配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。

　　10.虽单独核算有偿转让或配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施建设费、借款利息等成本支出全部在已售开发产品中分摊。

　　11.发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。

　　12.开发企业是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，是否有虚列、多列有关成本、费用的情况;有无将应纳入资本性支出的办公用电子设备、汽车、音像设备、开发期的专项借款利息等直接列支当期成本费用，减少当期应纳税所得额。

　　13.是否将按规定作为开发企业固定资产管理的房地产项目支出计入开发产品的成本，如各类营业性的“会所”、物业用房等。

　　14.开发企业建造的售房部(接待处)和样板房，未单独作为成本对象进行核算,直接按建造开发产品进行处理;售房部(接待处)、样板房的装修费用，无论数额大小，是否未计入其建造成本而直接计入当期费用。

　　15.开发企业按照按揭贷款为购买方担保的，其向银行提供的保证金是否在销售收入中减除，也不得作为费用扣除，在实际发生时可扣除。

　　政策规定：企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收人中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

　　(四)审查要点

　　1.房地产开发企业在商品房开发成本核算中，一些开发商常常将后期开发的成本计前期商品房的成本，以达到拥有一个提前列支税前扣除的“无成本产品”。

　　2.将自用经营性房产、配套用房、违章及临时建筑不分或少分摊开发成本，从而将这些成本分摊到商品房成本中去，提高商品房成本，随着商品房的销售提前税前扣除。

　　3.支付的土地出让金、违约金或退地违约金计入成本。

　　4.未动工开发的借款利息，未达到资本化条件的借款费用计入土地成本。

　　5.乱摊派或超标准的规费计入开发成本。

　　6.是否存在评估虚增价值计入开发成本。

　　(五)审查方法

　　1.虚列拆迁补偿费的检查。

　　房地产开发企业往往釆取虚增拆迁户数、虚增补偿金额以达到虚增开发成本之目的。

　　检查方法：向拆迁部门了解拆政策，调取《房屋拆迁许可证》及《房屋拆迁安置补偿协议》，抽取部分进行调查了解,审查包括补偿形式、金额、支付方式,安置用房面积、地点,核实是否虚列拆迁补偿费。.

　　2.签订虚假合同和协议的检查。

　　房地产开发企业采取签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费、从关联企业购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润、釆取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，指使施工企业按照劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。

　　检查方法：采取工程成本总量控制法,调查了解当地同类开发产品的平均建筑价格，对价格过高的建筑成本进行重点审查。审查施工合同和预算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。调取工程监理部门的建立记录及《材料物资进场实验报告》，核实有关材料的真实性。

　　对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况,对长期挂账的大额应付款项，向对方核实未付款项的真实性。将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，到金融机构调取企业开户信息和企业负责人、财务负责人等相关人员银行储蓄账户、信用卡账户信息，检查资金支付的真实性，核实有无资金回流现象。

　　审查建筑工程真实性、合理性，一是代开发票的真实性、合理性，二是工程项目和工程量的真实性、合理性。

　　3.取得不符合规定发票入账的检查。

　　重点审查大额成本费用发票的开票时间、发票代码、发票号码、开票单位、项目及金额等信息。

　　(1)核实取得发票的真实性、合法性，有无白条入账、转借发票等情况。

　　(2)票面审查、检查发票联次，查看有无旧版作废发票。审查发票代码信息与发票上的印章单位及实际业务是否一致，检查有无从第三方取得发票问题。从发票开具痕迹辨别真伪。查看从一般纳税人取得的发票是否为机打票。

　　(3)通过发票系统查询发票流向，对有问题发票进行甄别。

　　(4)对照合同、协议、预算和付款情况，审查开具内容的真实性。

　　(5)审查建筑施工发票是否备注项目名称、项目地址。

　　4.混淆成本核算对象和不配比结转成本的检查。

　　(1)根据《建设工程规划许可证》及规划总图，确定成本核算对象，查验是否按确定的成本核算对象归集与分配开发费用。

　　(2)查阅土地转让协议是否有附加条件，在账面中如何列支、分摊，有无全部计入完工产品成本。

　　(3)根据项目规划,确定完工项目的总可售面积，有无将公共配套设施，企业自用及周转房等不可售面积计入总可售面积。

　　(4)审查开发成本明细账，是否有将不可售开发成本计入可售开发成本，成本分配计算表核算内容是否缺项，分摊比率是否准确。

　　(5)根据企业销售成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统一口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。

　　5.将资本化支出列入当期成本的检查

　　(L)现场实地查看，核实有无可有偿转让的配套设施。并审查其固定资产账，核实是否做固定资产管理。

　　(2)审核立项报告书和竣工验收单，了解公用设施，配套设施和经营资产的处理情况，核实是否将产权为本企业所有的开发产品作为固定资产进行账务处理。