房地产开发企业企业所得税审查要点及方法

　　三、期间费用审查要点

　　期间费用审查内容

　　(一)期间费用构成

　　期间费用是指纳税人每一年度、经营商品和提供劳务等所发生的可扣除的销售费用、管理费用、财务费等。

　　(二)审查内容

　　期间费用的检查主要是针对扣除项目期间费用的真实性、合法性进行检查。真实性是指能够提供证明有关支出确实已经发生的适当凭据;合法性是指符合国家税收规定，其他法规与税收法规不一致的，以税收法规为准。

　　(三)主要疑点

　　1.在费用中擅自列支房地产开发企业为购房人担保所支付的保证金(担保金)。

　　2.支付手续费和佣金时多支付佣金(隐瞒收入)、不支付佣金(以降低房价差价抵债)。

　　3.扩大业务招待费扣除比例、扩大业务招待费扣除基数。

　　4.在“三费”提取中，扩大工资薪金范围，加大“三费”提取比例。

　　5.企业的捐赠一般分为公益性捐赠和非公益性捐赠,部分企业混淆概念，不符合法定形式、比例、要件直接扣除。

　　6.企业借款费用因投资未到位而发生的利息支岀直接扣除、集团及其成员企业统一向金融机构借款发生的利息支出未进行合理分摊。

　　7.子公司支付给总公司的管理费在税前扣除。

　　8.房地产开发企业租赁的固定资产(售楼部、营销点)、一次性支付的租赁费未按收益时间均匀扣餘。

　　9.取得虚假发票、转借发票在期间费用中列支。

　　(四)审查要点

　　1.“管理费用”“营业费用”等科目，是否有预提费用、是否有非法凭证入账，或者不按照税法规定记账;是否将资本性支出直接列入当期成本，减少当期应纳税所得额。

　　(1)将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。

　　(2)临时出租的待售开发产品，是否已计提折旧。

　　(3)是否委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润。

　　2.对应收或应付款往来会计科目进行检查，看是否有与费用对应的项目，核实其业务真实性。

　　3.对以基数作为计提标准、税法规定有明确年限或者比例的项目开展检查：

　　(1)广告费、业务宣传费、业务招待费等费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在人为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

　　(2)企业发生的工资、薪金支出是否符合税法规定的工资薪金范围、是否符合合理性原则、是否在申报扣除年度实际发放。

　　(3)是否存在计提的职工福利费、工会经费和职工教育经费超过计税标准，未进行纳税调整。

　　(4)捐赠支出、改扩建及装修工程支出、固定资产折旧、无形资产和长期待摊费用摊销等费用是否按规定的范围和标准进行扣除。

　　4.计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。

　　5.列支因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金，贿赂等非法支出是否已作纳税调整

　　6.是否在税前扣除与收入无关的支出，是否列支非本单位费用，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿、企业负责人的个人消费等未做纳税调整。

　　7.对利息费用列支情况的检查。一是完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用;二是高于同类同期金融机构贷款利率支付的利息是否调整;三是从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，是否已作纳税调整。

　　8.其他方面

　　(1)各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。

　　(2)政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税。

　　(3)以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整。

　　(4)接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额;接受捐赠非货币性资产是否低价入账，减少当期应纳税所得额。

　　(5)固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账。

　　(6)未经清单报备、专项申报的固定资产盘亏等财产损失,是否未作纳税调增。

　　(7)无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。

　　(8)预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。

　　(9)按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是否并入应纳税所得额申报缴纳企业所得税。

　　(五)审查方法

　　1.从报表中分析企业管理费用、销售费用、财务费用增减变化，对数额变化较大项目，要逐笔查找原因。

　　2.核查“三费”是否真实发生，对于明显不合理的支出，可以责令提供能够证明真实性的有效凭证或资料，不能提够的，不得在税前扣除。

　　3.核查三费开支范围与“管理费用”明细账进行对照，核实是否有应当计入三费科目的支出直接在管理费用中列支。

　　4.核查企业捐赠支出，要一查范围、二查票据、三查赞助。

　　5.对企业在税前列支的差旅费、会议费、董事会费，要提供证明其真实性的合法凭据。

　　6.扩大期间费用列支范围及标准的检查。对三项费用的计算基数是否为核实的销售收入、审核银行借款利息支付凭证，属于成本对象完工前发生的，是否计入开发成本。