江西省房地产开发公司XX项目部涉税案

江西省X县XX房地产开发公司XX项目部涉税案   

——江西地税税务处罚典型案例

一、案件背景情况
（一）案件来源
根据2012年税收专项检查工作计划，经批准，选案部门将X县XX房地产开发公司XX项目部列为XX县地税局稽查局2012年的稽查对象。2012年7月，该县地税局稽查局对该房地产开发公司开发A住宅小区项目在2008年1月1日至2011年12月31日期间履行纳税义务、扣缴义务、发票使用管理情况、税务管理执行情况进行了检查。

（二）纳税人基本情况
该房地产开发公司登记注册类型为集体事业单位，属于房产地开发企业，主要经营范围为房地产开发、销售；主管税务机关为XX县地方税务局XX分局。至2011年12月，该公司开发A住宅小区项目已完成施工。至2011年12月，已基本销售完成，土地增值税已达到清算条件，但由于达不到查账征收条件，且报经县局批准，对该公司企业所得税、土地增值税均实行核定征收。

二、检查过程与检查方法
（一）检查预案。在实施稽查前，稽查人员围绕纳税人的涉税情况进行案头分析，制定检查预案：
一是到管理部门了解税收管理情况：到2011年12月止，该公司开发A住宅小区共申报地方各税费6345914.89元 （销售不动产营业税3954922.39元、企业所得税1717000.00元、土地使用税10400.00元、土地增值税429250.00元、印花税21332.50元、教育费附加64387.50元、地方教育附加41310.00元、城建税107312.50元）；

二是到房产管理部门收集测绘报告、房屋产权证等资料，掌握可售面积、房屋产权证办理等情况；

三是确定检查重点：1、核对合同价款的真实性；2、柴间、车库、商铺、车位等销售收入是否已申报纳税；3、土地使用税是否足额缴纳；4、支付建筑款时是否足额取得了符合规定的发票。

（二）检查具体方法
1、账面检查，发现疑点。稽查人员在履行了相关的法定程序后，采用详查法对纳税人的有关账簿和凭证及房屋销售合同等相关资料进行了检查，同时到房产管理部门收集了测绘报告、房屋产权证等资料。经整理后比对发现：一是已售套房的数量、面积、单价、金额与房管部门销售登记情况的数量、面积、单价能够达到一致；二是企业提供的商铺的销售面积与测绘报告的可售面积相差较大，企业提供的商铺销售面积是1335.47平方米，而测绘报告的可售面积是2474.18平方米；三是与施工方的工程结算造价是2274万元，已开具建安发票2274万元；四是土地使用税申报数仅为10400元，与实际明显不符；五是土地增值税的征收率明显偏低。

2、询问调查，外围取证。针对上述存在的疑点，稽查人员及时将情况向稽查局长进行了汇报。听取汇报后，稽查局长立即组织全局人员召开案情分析会，对发现的涉税疑点，以及在稽查实施时会产生的困难和应急预案进行了认真的分析，并确定了以外围调查为主线的下一步税务稽查实施方案：一、从稽查力量着手，增派2名稽查人员充实到检查组；二、从购房户着手，全面掌握购房付款、付款票据取得等情况；三、到实地查看车库、杂间、车位、商铺的使用情况 。

按照预定的税务稽查实施方案，稽查人员展开了外围调查：一是到购房户收集购房付款、付款票据取得等证据，取得并固定了部分真实的销售协议、收款收据等原始证据；二是到实地查看发现，所有的车库、杂间均已装上了铁门，说明已全部销售；商铺也已销售完；车位共34个，已售20个，未售14个。

在掌握了这一系列证据后，稽查人员决定对公司法定代表人下达了《询问通知书》，要求其接受询问。在询问期间，公司法定代表人 承认了则以在外地出差为由，采用“软拒绝”的手段回避询问，拖延时间。其间则大肆动用社会关系，试图通过托熟人说情、宴请、送礼等方式来干扰稽查人员办案。对此，稽查人员一一拒绝，并要求该法定代表人立即接受询问。正是稽查人员严谨办案的工作作风和依法治税的决心震撼了该公司法定代表人，最终接受了询问。承认了商铺已全部销售的事实并提供了相关协议。而企业申报土地增值税的征收率偏低是因为企业会计人员对土地增值税的核定征收率不了解。

（三）检查中遇到的困难和阻力
1、检查取证难。由于该公司在接受税务检查过程中，不如实提供商铺销售合同、收款收据等资料，导致稽查人员只能通过外围调查、现场检查的方式取得证据，办案过程进展缓慢。在对购房户的调查取证过程中，由于涉及广，取证对象配合程度不一，同时受稽查权限的制约，稽查人员只能通过耐心细致的作解释、宣传工作，以取得取证对象的支持，获取重要的证据（有时为了取得一户购房户的证据材料要跑几次）。正是在稽查人员掌握并固定了上述证据后，在铁的事实面前该公司才提供了有关资料，查清了该公司的偷税事实。

2、文书送达难。公司法定代表人面对稽查人员的询问通知以在外地出差为由，采用“软拒绝”的手段回避询问，拖延时间，并试图通过托熟人说情、宴请、送礼等方式来干扰稽查人员办案，使得案件的查处十分艰难。在稽查人员的多次电话联系且耐心宣传税收政策的情况下才接受了询问，保证了案件的顺利结案。

三、违法事实及定性处理
（一）违法事实。
通过内查外调，检查组彻底查清了该小区的开发及错用税率、隐瞒收入少缴税收情况。

1、营业税。经检查核实，该单位共取得销售建筑物或构筑物应税收入79137817.78元，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第四条规定，应按照5%的税率缴纳营业税3956890.89元，实际申报3954922.39元，以前被查0元，少缴营业税1968.50元。

2、城市维护建设税。经检查核实，该单位实际缴纳县镇-营业税额合计3956890.89元，根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第五条规定，该单位应按照5%的税率缴纳城市维护建设税197844.54元，实际申报107312.50元，以前被查0元，少缴城建税90532.04元。

3、印花税。经检查核实，该单位在本检查期间书立的各类应税合同、书据、启用权力许可证照和营业帐簿有工程勘察设计合同、建安工程承包合同、产权转移书据、营业账簿，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条、第三条、第七条规定，该单位在本检查期间书立的各类合同、书据、启用权利许可证照和营业帐簿，应纳工程勘察设计合同税额130.00元，实际申报无，以前被查无，检查少缴税额130.00元；应纳建安工程承包合同税额9078.00元，实际申报无，以前被查无，检查少缴税额9078.00元；应纳产权转移书据税额45668.90元，实际申报21332.50元，以前被查无，检查少缴税额24336.40元；应纳营业账簿税额45.00元，实际申报无，以前被查无，检查少缴税额45.00元。以上合计应纳印花税54921.90元，已缴21332.50元，少缴33589.40元。

4、土地使用税。经检查核实，该单位2008年1月1日至2011年12月31日期间实际占地面积10674.18平方米，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、第三条、第四条、第九条规定，该单位2008年1月1日至2011年12月31日期间应缴纳土地使用税53370.90元，已缴纳10400.00元，少缴42970.90元。

5、土地增值税。该单位截止2011年12月31日已售房地产面积为27241.80平方米，总可售面积为29897.17平方米，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为91.12%，根据国税发〔2009〕91号《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》规定，达到可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。经清算，对该单位普通标准住宅和非住宅分别计算后，该单位在2008年1月1日至2011年12月31日期间，应纳土地增值税1764746.60元，已纳429250.00元，少缴土地增值税1335496.60元。

6、企业所得税。经检查核实，该单位企业所得税为核定征收方式，核定征收率为4%。该单位截止2011年12月31日累计取得销售建筑物或构建物收入79137817.78元，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第二条、第三条、第四条规定（另外，如果有房地产企业预征企业所得税的，适应法规应增加：国税发[2003]83号文《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》），税款所属期2011年1月1日至2011年12月31日应纳企业所得税额3165512.71元，实际申报1717000.00元，以前被查无，检查少缴企业所得税税额1448512.71元。

7、其他代收费用、基金
（1）教育费附加。经检查核实，该单位实际缴纳营业税额合计3956890.89元，根据国务院《征收教育费附加的暂行规定》第三条、第六条和（2005）国务院令第448号《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》，该单位应按照3%的税率缴纳教育费附加118706.73元，实际申报64387.50元，以前被查0元，少缴54319.23元。

（2）地方教育附加。经检查核实，该单位实际缴纳营业税额合计3956890.89元，本期应纳营业税额基金（费）41310.00元，实际申报41310.00元，以前被查无，检查少缴税额0元。

8、发票使用方面
该单位在2008年1月1日至2011年12月31日期间，因为纳税人原因，采用违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的手段，造成其他单位或者个人少缴营业税等地方各税税款64636.73元。

该单位以上少缴税、费合计3007389.38元，其中营业税1968.50元；城市维护建设税90532.04元；印花税33589.40元；城镇土地使用税42970.90元；教育费附加收入54319.23元；土地增值税1335496.60元；企业所得税税额1448512.71元。

（二）定性处理
1、该纳税人在2008年1月1日至2011年12月31日期间，因为纳税人原因，造成少缴营业税1968.50元、城建税90532.04元、土地使用税42970.90元、印花税33589.40元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款规定，定性其他，追缴少缴税款，并处以少缴税款1倍的罚款169060.84元；根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对该单位补缴的上述税款从滞纳之日起到缴纳之日止，按日加收万分之五的滞纳金14877.36元。

2、该纳税人在2008年1月1日至2011年12月31日期间，因为纳税人原因，造成少缴企业所得税款1448512.71元、土地增值税税款1335496.60元，因企业所得税、土地增值税实行核定征收，故不作罚款处理。项目清算后应补缴企业所得税款1448512.71元、土地增值税税款1335496.60元。

3、该单位在2008年1月1日至2011年12月31日期间，因为纳税人原因，采用违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的手段，造成其他单位或者个人少缴营业税等地方各税税款64636.73元，根据《中华人民共和国发票管理办法》第四十一条规定对该单位处少缴税款1倍的罚款64636.73元。

以上查补税款、滞纳金、罚款共计3255964.31元,已全部入库。

四、案件分析
（一）认识及体会
1、注重对被查对象的案头分析，制定检查预案，确定检查重点；

2、注重房地产行业特点，积极探索和寻找符合房地产行业经营特点的检查方法和思路；

3、在税务稽查案件的查处中，处罚不应是目的，而只是一种手段，规范才是最终目的。对房地产企业的检查要做到检查一户规范一户。

（二）工作建议
1、税务管理部门应加强对房地产企业的管理，对土地使用权取得、房地产开发、交易和保有等各个环节进行监管，并完善好征管资料；

2、加强税务稽查与纳税评估工作的联动，以确保税务稽查选案的准确性；

3、加强纳税人非主税种的管理,既要抱西瓜,又要捡芝麻；

4、加强稽查人员综合素质的管理。当前，税收违法手段越来越先进，也越来越隐蔽，这就要求稽查人员要具备更高的业务素质和更强的工作责任心，在工作学习中做到手勤、脑勤、学习勤。

5、在实施房地产开发企业检查中，注重对发票的检查，对违反发票管理规定的行为加大打击力度，从而提高纳税人税法遵从度。