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13 房地产出租 √ 14 企业房地产赠与（符合条件） √ 15 企业房地产赠与（不符合条件） √ 16 房地产交换 √ 17 房地产自用/自建 √ 18 视同销售 √ 19 代建项目 √ 20 房地产重估 √ 21-1 个人房地产转让（五年以上） √ 暂停 21-2 个人房地产转让（五年以内） √ 暂停 21-3 个人房地产转让 √ 2008年新政 22 个人房地产继承 √ 23 个人房地产赠与（符合条件） √ 24 个人房地产赠与（不符合条件） √ 25 个人房地产互换 √ 26 因国家建设需要依法征用、收回的房地产 √ 27 纳税人建造普通标准住宅出售， 增值额未超过扣除项目金额20%的 √ 二、关键问题 1、征税范围的几个关键词 ⑴ 国有土地； ⑵ 转让，不包括出让； ⑶ 取得收入（包括视同取得收入） 2、普通住宅与非普通住宅 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第五条的规定，享受土地增值税免税优惠政策的住房，原则上应同时满足以下条件： ⑴ 住宅小区建筑容积率在1.0以上； ⑵ 单套建筑面积在120平方米以下； ⑶ 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%，同级别土地上住房平均交易价格每年公布一次。 需要注意的是，普通住宅无论怎么划分，都是住宅的一部分。对于很多按照公键/非住宅手续办理的项目，无论单价和面积是否符合，都不属于住宅类的，更无法享受到普通住宅的优惠。 3、核算的单位 ⑴ 文件规定 A、《土地增值税暂行条例》第八条规定 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 B、《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（ 财税字［1995］048号）第十三条： 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额.不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。 ⑵ 实务中的运用 核算单位是土地增值税的重点也是难点之一（另外几个是加计利息、投资），很多纳税筹划也是在这里面做文章。为了不挡人家的财路，这里还是点到为止吧，关键在于自己体会。 由于暂行条例第八条规定含糊（最基本核算项目或核算对象），因此实务中比较复杂，核算单位依次是分期项目、单体建筑、部分单体建筑、单元、楼层、户、，由于土地增值税采用超率累进税率，同时对于普通住宅增值率不超过20%的免征政策，因此有很多排列组合，到底哪一种组合对自己最合适，就需要根据自己单位的情况进行测算了。 4、贷款利息 ⑴ 文件规定 A、《土地增值税暂行条例》第八条规定 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 |
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