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凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 B、《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第八条： (一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除； (二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 ⑵实务中的运用 A、计算扣除 这个计算扣除，理解各有不同。 企业的理解非常简单，既然是计算扣除，那就是加计扣除，不需要什么利息单据，直接计算扣除就可以了。对于那个前缀“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的”，视同不见，水平高一些的来一点根本站不住脚的分摊利息，就可以了。 税务局以及税务局培养出来的税务事务所的理解就是，在规定比例内据实扣除。并且还能找到文件依据：187号文第四条“除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。”那个另有规定，就好像税务文件的其他一样，都是人家说的算。 到底哪一个理解的对，谁也说不好，只能看自己沟通的结果了。 B、利息的上浮幅度 这一点在以前的整理资料中说过，属于没有搞清楚人民银行的利率政策，视野中的盾兄（aegis）曾经说过，此题无解。这里就不再说了哈。 5、旧房标准 ⑴ 新房与旧房计算过程的不同 A、新房/商品房计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本（包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）、费用（是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用）； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目（可加计20%扣除）。 B、旧房计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）旧房及建筑物的评估价格（由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格）； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目（目前没有）。 以上扣除项目，除新房的计算/加计扣除部分和旧房的评估价格以外，余下的都需要提供合法有效凭证。 ⑵ 新房与旧房的标准 A、《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（ 财税字［1995］048号）第七条： 新建房是指建成后未使用的房产，凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房，使用时间和磨损程度标准可由各省,自治区,直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。 B、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）第二条： 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。 ⑶ 实务中的运用 由于目前的政策，对于自用的商品房，营业税和所得税都不作视同销售要求，因此可以考虑旧房的思路，特别是某些增值额比较高、合法凭证缺少的项目。 6、代收费用 ⑴ 文件规定 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）第六条： 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。 ⑵ 实务中的运用 对于哪些项目属于代收费用，土地增值税的文件并没有明确规定，只是对于是否属于收入做出了限制。但是，由于代收费用不可以作为加计扣除的基数，因此对于企业还是非常关键的。只能希望税务部门不要随意扩大代收费用的解释权了。 7、装修房屋 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）第四条第四款规定： 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 因此，开发单位可以根据项目的具体进行，从成本、销售、税金等方面综合考虑装修的因素。 三、清算的规定 1、主动清算和被动清算 ⑴ 主动清算 ［2006］187号文第二条第一款规定： 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算 A、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； B、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； C、直接转让土地使用权的。 ⑵ 被动清算 ［2006］187号文第二条第二款规定： 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： A、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； B、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； C、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； D、省税务机关规定的其他情况。 2、分期开发 ［2006］187号文第一条规定： 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 但正如前面已经说过的，按照哪一个文件进行确认分期，目前没有明确的规定。例如，万科的一个项目还出现了2.1期字样，，幸亏没有2.0，否则会让人忍不住想起暴雪的魔兽世界的。 |
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