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3、核定征收 如果说，前面提到的是企业可以争取的手段的话，税务方面的手段非常简单，但是有点粗暴，就是核定征收。 《土地增值税暂行条例》第九条规定： 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： A、隐瞒、虚报房地产成交价格的； B、提供扣除项目金额不实的； C、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 ［2006］187号文第七条规定： 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： A、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； B、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； C、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； D、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； E、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 但在实务中，有些地方的税务部门扩大了核定征收的范围，其后果就是，有的时候增加了企业的负担，也有的时候减少了企业的负担，但是由于是税务部门主动，因此会滋生出一些额外的东西，这里就不细说了。 四、其它事项 1、普通住宅与非普通住宅的变换 对于普通住宅和非普通住宅的划分，以及这两种住宅之间的转换，有着很多的内容和空间，有的时候普通住宅可能税金少一些，也不排除有的时候非普通住宅税金会少一些，可以供企业进行考虑。 2、成本的分配 成本的分配是一个老话题，在以前的学习体会中也提到了几种成本分配的方法，其中对于土地增值税最有效的似乎应当是售价分配法，但是在实际操作中有一定的难度。因此，需要考虑适合项目的成本分配方法，必要时可以考虑将建安成本分解。 3、车位/车库 ［2006］187号文第四条第三款规定：停车场（库）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。但由于实务中，地上停车位大都占用了全体业主的共有面积，地下停车位的大部分也是用地下人防，因此如果运用出租使用权的方式进行运作，根据土地使用权的征税范围，由于没有涉及到转让，还是有一定的运作空间的。 同样，对于拥有产权的停车位/车库/车场，不采用出售的方式，而使用长期出租的方式，也是可以考虑的。 4、销售比例 被动清算的销售比例为85%，但是有些企业控制在这个比例之内，余下的部分暂不对外销售，或者内部销售但不公开，可以拖延被动清算的时间。当然了，还需要注意销售许可证的时间（三年）。 5、四项开发成本控制指标 国税发［2006］187号第四条第二款中明确了，税务部门可以在规定条件下，核定四项开发成本（前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用）的单位面积金额标准，并据以计算扣除，各地的税务部门也根据当地的具体情况，分多层和高层两项规定了四项开发成本的控制指标。因此，企业在核算过程中，也需要自己进行对照，如果超标需要自己先找出解释的理由。
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