租赁合同提前终止如何确定营业额?

　　问：出租房屋，原合同约定1年，租金12万元（即每月1万元）。但10月份提前终止经营，经双方协商同意提前解除合同。新的解除合同约定：承租方应付1月份至2013年10月份租金10万元，为补偿损失，出租方同意从上述租金中扣除2万元作为提前解除合同的补偿。因为需要提供合同到税务局代开发票。

　　请问根据此合同内容1、出租方应该按照10万元缴纳营业税，2万元做营业外支出，这2万元是否还需要承租方提供发票？

　　2、还是按8万元（10-2）做收入缴纳？

　　3、如果新解除合同直接说：由于提前解除合同，酌情减少租金至8万元，是否可以按照8万元纳税？

　　答：《营业税暂行条例》第十二条第一款规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

　　《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

　　条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

　　《合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

　　（二）合同解除；

　　第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。

　　第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

　　根据上述规定，出租方出租房屋后，双方约定提前解除合同的，在合同终止前，出租方仍应按原出租合同履行义务和享受权利。出租方已向对方出租10个月房租，因此出租方计缴营业税的总营业额为10万元，纳税时间按合同确定的付款时间确定，合同未确定付款日的为应税行为完成时。

　　承租方因解除合同取得的出租方补偿，承租方未向出租方提供营业税/增值税应税行为，不需向出租方开具发票。承租方向出租方开具收款收据即可。

　　《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。

　　法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

　　如果出租方与承租方约定变更合同，将1——10月合同金额10万元变更成8万元的，出租方可按8万元作为总的营业额，并按前述规定向承租方开具发票。