房地产企业租售业务会计核算和所得税处理

　　我国房地产企业的开发产品包括土地、房屋、配套设施和代建工程，通常有出售和出租两种形式。

　　在出售阶段，对于没有达到建造合同标准的开发项目，按《企业会计制度》规定，应同时符合下列四个条件确认收入实现：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。在具体实务中，笔者发现有些房地企业有人为提前或推迟确认收入现象。如当取得销售许可证，与客户签定预售合同并收取预收款时，就作销售收入实现，这样做显然不符合《企业会计制度》的要求，因为这时开发产品尚在建设中，企业还承担着商品所有权上的主要风险和报酬，且成本也不可计量。有些房地产企业在开发产品过户时才作收入账，由于在我国办理房产证、土地使用权证等手续较繁琐，往往在开发产品已交付客户使用时，尚未办妥产权证手续，而以过户为收入确认标准，显然有过迟之嫌。本文认为，房地产企业应在符合下列条件时确认收入的实现：（1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定；（2）已与客户签订了正式房屋销售合同；（3）标的物——房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。

　　国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）文件规定，在采用不同结算方式时，应按不同的标准确认收入实现，且要求对预售开发产品的，按预售收入以不低于15%的利润率预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这样会造成“会计未确认收益，而企业需缴纳所得税；或会计已确认收益，但企业无需缴纳所得税”的时间性差异现象。笔者建议企业应设置“递延税款”科目，以核算该时间性差异影响的税款额，准确计算所得税费用和税后利润，明确各年度投资人的权益。

　　例：甲房地产公司，当年有一楼盘预售收入2000万元，其他应纳税所得额－200万元，则应纳税额＝－200×33%+2000×15%×33%＝33万元。

　　借：递延税款　　99

　　　贷：应交税金——应交所得税　 33

　　　　　所得税　　66

　　第二年甲企业实现上述楼盘80%的销售收入，即1600万元，确认经营成本1000万元，期间费用300万元，同时另一楼盘预售收入3000万元。则应纳税额＝（1600－1000－300）×33%－99×80%+3000×15%×33%＝168.3万元。

　　借：所得税　　99

　　　　递延税款　　69.3

　　　贷：应交税金——应交所得税 　168.3

　　又如乙房产公司当年有一楼盘销售，总价为1000万元，该批住宅已完工并交付，成本为800万元，实收30%首付款，尚有70%为客户以公积金贷款方式支付。由于当地公积金贷款资金紧张，预计明年才能到账。按会计制度规定，可按总价确认收入，并计算营业利润200万元。但按国税发[2003]83号文件规定：“采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。”因此企业当年申报所得税时，可只就实收款部分确认收入，确定应纳税所得60万元，其余推迟缴纳的税款可先计入“递延税款”贷方，明年资金到账后再申报并作账面余额转出。

　　对于达到建造合同标准的开发项目，按《企业会计制度》规定，属同一会计年度的，以合同完成法确认收入实现；不同会计年度完成的，在收入可估计的情况下，应按完工百分比法确定收入。而国税发[2003]83号文件规定：“房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。”显然此处的“12个月”与会计制度的“同一会计年度”是有区别的，在实务中应加以不同处理。

　　例如：丙房产公司与当地某电力公司签定一代建合同，前者为后者建一幢住宅楼，合同约定工期11个月，从当年3月初动工至明年1月底完成，总造价1000万元，预算成本800万元，当年实际发生成本700万元。按《企业会计制度》规定，该建造合同由于在不同会计年度完成，应按完工百分比法确定收入。第一年计算完工程度87.5%（700÷800×100%），确认账面收入875万元（1000×87.5%），成本700万元，利润175万元。但按税法规定，由于工期不超过12个月，可在明年1月完工时，再申报收入1000万元及实际成本，并计算应纳税所得。

　　开发产品的出租业务，《企业会计制度》规定，将其分为经营租赁和融资租赁两种情形，只要满足下列五个条件之一即为融资租赁：（1）在租赁期满，租赁资产所有权转移给承租人；（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订购买价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值；（3）租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分；（4）就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值；就出租人而言，租赁开始日最低租赁收款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值；（5）租赁资产特殊，如不重新改制只有承租人能使用。而国税发[2003]83号文件规定：“将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应技租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。”可见税法上将房地产企业的开发产品租赁业务分为临时租赁、经营性租赁和融资租赁三种方式，它们的所得税待遇是有区别的。

　　例如：丁房地产公司于2004年底将完工的某小区1号住宅楼（建筑面积10000平米）转作出租用房屋，年初签定的出租合同约定租期2年，2005年取得租金50万元；将2号住宅楼（建筑面积5000平米）临时租赁，2005年收租金20万元。（设该小区每平方建筑面积成本800元，每平方建筑向积平均售价1000元）。

　　对1号楼，内于租期短，租金低，按《企业会计制度》规定，可确定为经营租赁，企业应作会计分录如下：

　　借：固定资产——经营用固定资产（1号楼）　　8000000

　　　贷：开发产品——房屋（1号楼）　　8000000

　　每年收取租金时：

　　借：银行存款　　500000

　　　贷：其他业务收入　　500000

　　同时可按20年期直线法折旧，净残值为原价的5%，则每年折旧额：800×（1－5%）÷20＝38万元，会计分录：

　　借：其他业务支出　　380000

　　　贷：累计折旧　　380000

　　国税发[2003]83号规定，将开发产品转作经营性资产应视同销售，且视同销售行为收入确认的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15%），具体由主管税务机关确定。

　　因此上述丁房地产公司2005年申报所得税时，应将1号楼视同销售，可按同类开发产品每平方建筑面积1000元单价确定收入1000万元，计算资产转让所得200万元。同时确定该房屋计税成本为1000万元，每年可在所得税前扣除折旧额：1000×（1－5%）÷20＝47.5万元，应作纳税调减8.5万元（47.5－38）。

　　如合同约定租期10年，年租金120万元，租期满后房屋所有权有可能转移给承租方，按《企业会计制度》规定可确定为融资租赁，应作会计分录如下：

　　借：固定资产——经营用固定资产（1号楼）　　8000000

　　　贷：开发产品——房屋（1号楼）　　8000000

　　借：应收账款　　12000000

　　　贷：固定资产——经营用固定资产（1号楼）　　8000000

　　　　　递延收益——未确认融资收益　　4000000

　　每年可按10年租赁期直线法摊销递延收益40万元：

　　借：递延收益——未确认融资收益　　400000

　　　贷：其他业务收入　　400000

　　丁房地产公司2005年申报所得税时，同样应将1号楼视同销售，确认资产转让所得200万元，以后每年只需按总租价与该房屋计税成本差额200万元（1200－1000）分期摊销确认租赁收益20万元，每年应作纳税调减20万元（40－20）。

　　对2号楼，由于系临时租赁，会计上可作“出租开发产品”核算，2005年收取租金时：

　　借：银行存款　　200000

　　　贷：其他业务收入　　200000

　　同时按20年期直线法摊销房屋成本，净残值为原价的5%，则每年摊销额：400×（1－5%）÷20＝19万元，会计分录：

　　借：其他业务支出　　190000

　　　贷：出租开发产品——出租产品摊销　　190000

　　由于属临时租赁，丁房地产公司2005年申报所得税时可将2号楼不作视同销售，只需确认租金收益。国税发[2003]83号文件明确规定：“未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用”，故该房屋摊销额不能在税前扣除，应调增应纳税所得19万元。