论“单双抬头”开发模式下的税务对比分析

　　最近，因为工作关系的原因，沥呕君接触了某房地产A公司的老板L君。L君一见面，就喜滋滋地说了一件事：A公司经过一年多的努力，终于把项目由单双头改为了双抬头。他们现在开发的这个项目采取的是村企合作模式，房屋建成后，A公司需要将40%的物业作为回迁房返还给村里。按照税法规定，这种向他人无偿提供不动产的行为需要视同销售，缴纳增值税、土地增值税、企业所得税等。后来，A公司的税务顾问给出了一招：把项目由单抬头改为双抬头，如此一来，就规避了视同销售，那么那几个税自然也就不用再交了。

　　考虑到阅读此文的朋友未必个个都懂“单抬头、双抬头”是什么意思，沥呕君在此还是先解释一下：

　　单抬头：四证上载明的权利人均为一个主体，也就是房地产开发企业。此种模式之下，村委和房企纯粹就是一种利益合作关系，作为被拆迁户，将来等着分房就好了，不需要做别的。

　　双抬头：四证上载明的权利人均为两个主体，即房地产开发企业和村股份公司。此种模式之下，村委分房属于自建自用，就无需再按视同销售原则向开发商征税。

　　假设该项目的总货值为200亿，那么这40%的返还物业对应的货值即为80亿。保守按综合税负率40%计，那么A公司需承担的综合税费高达：80亿*40%=32亿。现在，一分钱税都不用再交，的确爽了一把!

　　看着L君一脸幸福的表情，沥呕君实在是不忍泼他的冷水，可是作为朋友，该说的话还是要说的。因为在沥呕君看来，本来单抬头模式对A公司在税收上极为有利的，可现在却因为对财税了解不深，反其道而行之，最终的结局如此荒唐!到底咋回事?各位请接着往下细品：

　　重点提示

　　在城市更新中，补缴的那点土地价款简直可以忽略不计;建安费非常之透明，你想做大也几乎不可能;在此情形之下，最大的成本来自于哪里?来自于拆迁补偿费!而房企分给村委的那40%物业，虽然要视同销售一并计算收入，但是也同步作为土地获取成本构成的一部分进行加计扣除，这一项对于房地产企业未来的土增税方面，是大大的有利!

　　在收入不变的情况下，成本每减少100单位，税负增加的情况如下：

　　增值税：100*9%=9单位

　　土增税：100*(1+30%)*30%=39单位(这里土增税适用税率保守按30%计)

　　企业所得税：(100-39)*25%=15.25单位

　　三项税费合计：63.25单位。

　　税收损失：80亿*63.25%=50.60亿。

　　马后炮

　　如果A公司一开始采用的是单抬头模式，那么虽然前面缴纳了32亿的税费，但是在将60%的物业二次销售环节，则可以节省50.6亿的税金，这样里外里算下来，A公司最终节税18.6亿(50.6-32)。这不是捡了芝麻丢了西瓜，是什么?

　　这难道就是A公司辛苦奔波一年所换来的结果吗?一句话，A公司的税务顾问难辞其咎。

　　有句话叫：会者不难，难者不会。房地产公司的财税管理工作者千万千万要注意，不能盲目自信于自身的专业功底，也不要轻信社会上所谓权威机构给出的“最佳解决方案”。在挑选财税顾问专家时，虽不要求您独具慧眼，但至少也要货比三家。