湘地税发[2006]103号 湖南省地方税务局关于印发《湖南省地税系统房地产税收一体化管理办法》的通知[全文废止]

湖南省地方税务局关于印发《湖南省地税系统房地产税收一体化管理办法》的通知[全文废止]

湘地税发[2006]103号          2006-11-23

各市、州地方税务局，省局直属局、稽查局：

　　现将《湖南省地税系统房地产税收一体化管理办法》印发给你们，请遵照执行。执行中有何问题，请及时报告省局。

湖南省地方税务局

二00六年十一月二十三日

湖南省地税系统房地产税收一体化管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了进一步加强和规范我省房地产税收管理，适应行业税收信息化和专业化管理改革的要求，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》和其它相关法律法规、规范性文件的规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用范围为湖南省房地产开发项目的立项、施工建设、土地使用权转让、房地产销售、房屋装饰装修、房地产出租等环节产生的由地税机关征收管理的相关税费。包括：营业税、城市维护建设税及教育费附加、资源税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税等，以上税收统称房地产税收。

　　第三条 房地产税收一体化管理，就是以先税后证(即先向地税机关缴纳相关税收，后办理产权证书)为抓手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接以及房地产交易各环节相关地方税收“一窗式”或“一站式”征收和专业化、信息化、规范化管理。

　　第四条 对全省房地产税收采取“联网监控、项目跟踪、先税后证、过错追究”的征管方法，全面实行一体化管理。

　　第五条 各级税务机关要积极主动做好工作，争取地方党委、政府的重视和支持，切实加强与建设、规划、国土、房产等职能部门的工作联系，建立健全部门间符合征管实际需要的监控网络和监控机制，疏通信息渠道，落实联合控管措施，确保房地产税收一体化管理落到实处。

　　第二章 土地使用权转让税收管理

　　第六条 各级税务机关要与国土部门及其土地储备、交易机构建立定期工作联系机制，主管征收机关按月采集土地转让相关税源信息。信息内容包括：土地使用权转让方、中介方和承受方的名称、识别号码，土地所处位置、面积、成交价格、土地评估价值、土地使用权原登记或受让时间、登记价值或受让支付价款，包括转让过程中税、费征收环节、计算依据、缴纳时间等信息(附件1)。

　　第七条 各级税务机关应加强对土地使用权转让税源管理，对国家行政划拨土地交易(含国家以法定形式收回土地使用权)、企业整体拍卖等涉及到土地使用权转移、更变登记事项的行为，要严格进行征免税政策界定。根据国家土地管理法的规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

　　(一)为公共利益需要使用土地的;

　　(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;

　　(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

　　(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;

　　(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

　　对不征税或免税土地交易行为，主管征收机关应填写《土地使用权转让不征税(免税)证明单》(附件6)，逐级报市、州税务机关审核后及时传递到办税服务窗口，办税服务窗口据此开具税务发票，并在发票中注明不征税或免税字样;对应纳税行为，主管征收机关应认真确定应纳税种，核定计税依据，计算应纳税额，并填写《土地使用权转让涉税事项转办单》(附件7)，经主管征收机关负责人审定后传递到办税服务窗口。

　　第八条 土地使用权转让相关税务发票由办税服务窗口直接开具。土地使用权转让纳税人未按地税机关要求缴清应纳税款(包括滞纳金、罚款)，又不能提供相关延期缴纳税款手续或不能提供有效不纳税(免税)证明的，办税服务窗口不得为其开具相应的税务发票。

　　第九条 对按税法规定实行差额征收营业税的转让土地使用权行为，主管税务机关应当以土地使用权受让时取得的发票或合法有效凭证作为差额征税的扣除凭证。对纳税人不能提供受让土地使用权支付价款发票或合法有效凭证的，按照土地使用权转让时取得价款总额计征营业税。合法有效凭证包括销售发票、法院判决书等。

　　纳税人上述作为差额征税的扣除凭证除税务发票外，由县(市、区)税务机关审查认定。

　　第十条 主管征收机关应加强对纳税人办证环节涉税事项的监督，按月与土地权属登记部门核对征免税项目办证情况，将情况反馈到县(市、区)税务机关。县(市、区)税务机关要切实与相关部门搞好工作衔接，确保“先税后证”落实到位。

　　第十一条 主管税务机关要明确土地使用权转让税收管理项目责任人，指导、督促纳税人按期搞好纳税申报，严格申报受理审核制度，防止遗漏应纳税种和应纳税项目，及时处理纳税人违反纳税申报管理规定的行为。

　　第十二条 加强对土地使用权转让税收的检查结算。主管税务机关应按季将纳税人办理产权登记手续和开具税务发票环节已缴纳地方税收进行比对复查。对纳税人超过法定纳税期限未缴或少缴应纳税款的，要严格依法进行追缴。同时应将纳税人土地使用权转让税收作为税务机关年度检查结算的重点内容。

　　第三章 房地产开发项目工程税收管理

　　第十三条 各级税务机关要与国土、建设、规划等职能部门和辖区内房地产开发企业搞好衔接，主管征收机关要及时采集房地产开发项目工程相关税源信息。信息内容包括：房地产开发项目名称、用地规划、投资计划、资金来源、施工单位、承包或分包(转包)情况、开工时间及工期、施工进度及预付工程款情况、竣工决算及税收清算情况等(附件2)。

　　第十四条 房地产开发企业要根据房地产开发项目以项目为单位向税务机关申报，办理项目登记。主管征收机关要根据房地产开发项目工程税源信息建立征管档案，确定项目税收跟踪管理责任人，按项目实行跟踪管理。

　　第十五条 严格房地产开发项目施工企业发票管理。对房地产开发项目工程竣工决算前预付(或结算)工程款项时，主管税务机关应督促施工企业申请开具税务发票。

　　第十六条 主管征收机关应加强房地产开发项目工程税收日常征收管理，及时掌握工程项目施工进度和工程施工价款结算情况，严格执行纳税申报管理办法。对已竣工房地产开发项目工程，应在竣工后1个月内办理项目税收检查结算事项，并将相关检查结算法律文书传递到办税服务窗口，办税服务窗口对已经缴清应纳税款的应按规定开具相关税务发票。

　　第十七条 加强对异地施工税收的管理。施工企业异地施工，应将施工工程以项目为单位，向机构所在地和施工所在地税务征收机关进行相应的项目登记。

　　施工企业异地施工，应到企业所在地税务机关开具《外出经营税收管理证明》(以下简称《外管证》)，企业所在地税务机关要严格《外管证》的开具和回收管理，施工项目所在地税务机关应加强报验登记、税收征管、发票缴销等各环节的管理。

　　(一)施工企业所在地主管税务机关开具《外管证》时，应严格控制《外管证》使用有效期限。要在纳税人《外管证》有效期届满后10日内，督促纳税人办理缴销《外管证》手续。对纳税人超过规定有效期限不办理缴销手续的，应列入纳税检查对象实施税务检查，并将有关信息反馈到施工项目所在地税务机关。

　　(二)施工项目所在地主管税务机关要严格审查施工企业《外管证》及其税务登记证件副本，并按施工项目建立税收征管档案，实行跟踪管理。施工项目所在地主管税务机关要在纳税人经营活动结束后5日内，督促纳税人填报《外出经营活动情况申报表》，并结清税款、缴销发票。对异地施工企业从事房地产开发施工连续累计工期超过180天的，施工项目所在地主管税务机关应及时督促其办理税务登记并纳入日常税务管理。

　　第四章 房产转让(销售)税收管理

　　第十八条 各级税务机关要与同级房产、国土等部门和辖区内房地产开发企业、房地产交易机构、中介机构搞好衔接，征收机关要全面采集房产转让(销售)相关的产权登记和市场交易信息。信息内容包括：开发企业发生的商品房开发成本、费用，商品房坐落地点、面积、价格，商品房预售和实际销售，收款方式、收款时间，产权登记方式、登记时间，产权人基本情况等;房地产二级市场交易中转让方、中介方和承受方的名称、纳税人识别号，房产坐落地点、面积、销售时间、成交价格、住房平均交易价格、住宅容积率，房产原登记或受让时间、登记价值或受让支付价款、契税完税信息及有关部门行政性收费征缴信息等(附件3—1、附件3—2)。

　　第十九条 主管税务机关要以企业纳税人或工程项目为单位建立房产转让(销售)税收征管档案，其中商品房开发税收征管档案内容除应全面反映商品房销售(预售)相关税源信息、征管信息外，还应反映商品房开发成本、费用以及房地产开发施工环节应纳地方税收的征管信息。主管税务机关应明确企业或项目税收管理责任人，适时监控各类房产转让(销售)、资金收付、票据使用、产权登记等情况。

　　第二十条 加强对房地产开发企业税务发票管理，实行统一的税务发票。对符合发放发票条件的，要严格执行发票发放审批程序和限量供给、验旧领新、回笼审计或按月刷卡报税制度。对房地产企业《预收购房款专用收款收据》(附件10)要纳入地税机关监控管理。

　　第二十一条 主管征收机关应对房地产开发项目纳税情况进行监督。对统一由房地产开发企业代替购买方办理商品房产权登记手续的，征收机关要在开发企业办理相关产权登记手续前，认真审查其从施工企业取得的工程款结算税务发票和销售(预售)收款明细及应纳税完税证明等纳税资料，对审查发现存在税收问题的，应填写《房地产开发涉税事项转办单》(附件8)明确责任人员及时进行处理，并将处理意见报征收机关负责人审查认定，作为办税服务窗口的开票依据。对审查没有发现税收问题的，征收机关负责人在《房地产开发涉税事项转办单》中签署意见并及时传递到办税服务窗口作为开票依据。房产、国土部门凭纳税人或代办入提供的税务发票办理相关权属登记手续。

　　第二十二条 对房地产开发企业在项目全部竣工结算前转让(销售)房产的，以房地产开发企业实际取得的收入依规定的法定税率、预征率、应纳税所得率计算征收或预征营业税(同时按规定附征城市维护建设税、教育费附加)、土地增值税、企业所得税，主管地税机关应及时指导、督促纳税人搞好纳税申报。

　　第二十三条 对房产二级市场住房销售行为，在征收地方各税时，要执行统一的计税价格。主管税务机关应当划分普通住宅和非普通住宅并分类进行管理。同时要严格审查原购房时间、建筑容积率、单套建筑面积、套内面积、实际成交价等涉税信息。

　　(一)对二级市场的房屋销售，税务机关应督促房产管理部门凭销售方提供的销售发票、完税凭证或税务机关开具的免税证明办理权属证书。

　　(二)对销售住宅按税法规定实行差额征收营业税的，主管征收机关以住宅购买时取得的税务发票、房改时单位分配的福利房开具的收据、人民法院的判决书作为差额征税的扣除凭证。对纳税人不能提供购买住宅支付价款税务发票等合法扣除凭证的，按照销售住房时实际取得价款总额计征营业税，并严格按规定计征其它地方税收。对纳税人不可抗拒因素造成发票丢失等特殊情况的，经县(市、区)税务机关批准后，依法核定计税金额。

　　(三)对符合普通住宅免税条件的，主管征收机关应责成纳税人提供交易双方居民身份证、房地产买卖契约或房屋销售合同、房产证原件及复印件、购房发票原件等资料，同时完整填写《二手房(普通住房)交易税额核定表》(附件9)报县(市、区)税务机关税政管理部门审核，符合条件的，应在审核表上签具意见，作为纳税人开具税务发票和办理有关权属转移手续的依据。

　　(四)对不符合免税条件的普通住宅和非普通住宅，主管征收机关应及时督促、指导纳税人办理纳税申报手续，并根据纳税人提供的纳税申报表和其他相关纳税资料填写《二手房(普通住房)交易税额核定表》，纳税人凭税务机关出具的《二手房(普通住房)交易税额核定表》到办税服务窗口缴纳税款并开具相关税务发票，然后凭税务发票和完税凭证办理有关权属转移手续。

　　第二十四条 对房产二级市场非住宅类房屋转让(销售)行为，按照现行税收政策进行管理。

　　第二十五条 主管征收机关应按月对本辖区二手房交易征(免)税、开票、办证情况统计比对，及时堵塞征管漏洞。有关比对信息应上报到县(市、区)税务机关。

　　第五章 房屋装饰装修税收管理

　　第二十六条 主管征收机关应对新开发的商品房和房地产二级市场二手房及其它房产交易信息进行归类管理，并与房产部门、街道办事处、社区、物业管理部门搞好工作衔接，全面采集房屋装饰装修相关税源信息。信息内容包括：装修方名称(姓名)、承包方名称(姓名)、座落地点、装修面积及金额、装修方式(包工包料或包工不包料)，装饰装修工程款结算方式等(附件4)。

　　第二十七条 主管征收机关要根据房屋装饰装修税源信息测算管辖区内装饰装修税源规模，并以小区或项目为单位建立税源档案。要建立地税为主，房产配合，乡镇(街道办事处)、社区、物业公司协助的联合控管机制，实行征管过程监管。

　　第六章 房地产出租税收管理

　　第二十八条 主管征收机关要与房产、公安、街道办事处、居委会、物业管理等部门搞好工作衔接，全面采集房地产出租相关税源信息。信息内容包括：出租方名称(姓名)、承租方名称(姓名)、出租时间、租赁期限、月租金额、租金结算方式等(附件5)。

　　第二十九条 税务机关应强化房地产出租行业税务发票管理，要根据所掌握的房地产出租人信息与出租人使用发票信息进行比对，分析形成差异的原因，严格依法处理不按规定开具和取得税务发票等违法行为。

　　第三十条 对个人出租房地产月租金收入未达营业税起征点的，主管税务机关应当及时依法认定并办理相关的法定手续。同时应加强纳税人应纳房产税、城镇土地使用税、个人所得税等相关地方税收的征收管理。

　　第三十一条 对列入正常纳税户以外，且税源分散、隐蔽、日常管理难以监控到位的房地产出租税收，地税机关可以依法委托有关部门或单位征收管理。实行委托代征税款的，要按照《湖南省零散税收委托代征管理办法》执行。地税机关必须与受托方签订书面委托代征协议书，并按月结算委托代征税款。同时要加强对代征单位的业务指导，定期检查了解代征情况，及时研究解决代征工作中存在的问题。

　　第七章 房地产税收专业化、信息化管理

　　第三十二条 进一步整合征管资源，适当调整现有征收机构管理范围，对税源规模大、分布相对集中且征管条件具备的中心城区(含县、市城区)房地产税收可实行专业化管理。县(市、区)税务机关要不断充实房地产税收征管力量，加强人员培训，改善征管条件。

　　第三十三条 主管税务机关应根据征管实际需要设置房地产税收信息采集录入、税源管理、税款征收、纳税检查、办税服务、征管绩效评价等岗位，并严格界定岗位职责。要在专业化管理模式下，理顺各部门、各岗位之间的工作关系，加强环节控制，大力推进房地产税收科学化、精细化管理。

　　第三十四条 加强和规范税源信息采集录入工作，努力实现税源信息兼容和信息共享。主管税务机关要坚持分类采集录入和分级采集录入原则，对涉及面广、信息量集中、信息来源渠道相对固定的房地产税源信息由主管地税机关设置税源管理岗位集中采集和录入;对管辖区域纳税人发生的税源信息和日常征管信息由税管员或征收人员分户采集和录入。同时要努力实现以应税项目、纳税人、产权人为主线，涉及土地使用权转让、房地产开发、房产转让(销售)、房屋装饰装修、房地产出租等各应税项目和税源监控、税款征收、绩效评价等各环节的信息兼容和信息共享。

　　第三十五条 县(市、区)税务局应对所采集房地产一体化管理相关税源信息及时分析比对，并将分析比对的情况及时反馈给主管税务人员。

　　第三十六条 开发和应用房地产税收一体化管理软件，全面提升房地产税收管理水平。通过软件应用，规范税源管理，细化工作流程，有效监控征管。

　　第八章 办税服务

　　第三十七条 简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人办理有关纳税事宜。各地要争取当地政府和有关部门支持，在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收办税服务窗口，负责征收房地产转让相关地方税收，并根据纳税人需要代开相关的税务发票。为纳税人提供交易、缴税、开票、办证“一条龙”服务。

　　为了适应房地产税收一体化管理的要求，对房地产税收采取由税务机关直接征收的方式，各地已经委托国土、房管部门代征税款的，要改为税务机关自主征收，确实需要委托代征的，必须上报省局批准。

　　第三十八条 主管税务机关要广泛宣传房地产税收政策法规、办税程序，定期公布税收减免、行政处罚等涉税事项，努力实行阳光办税。

　　第九章 责任追究

　　第三十九条 各级税务机关要借助信息化手段，加强对房地产税收征管各环节和全过程实时监控，明确征管责任，强化考核监督，严格执法过错责任追究。

　　第十章 附则

　　第四十条 本办法由湖南省地方税务局负责解释。

　　第四十一条 本办法自2007年1月1日起执行。