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今天是2016年2月22日，是咱中华民族的传统节日——元宵节，小编首先要祝小伙伴们节日快乐！ 就在今天，最新版的个人住房交易环节税收减免新政开始实施啦！元宵节收到这个减税大礼包，准备买房卖房的亲们顿觉神清气爽有木有~~。那么，新政主要内容是啥？实施的时间点如何把握？业内专家将为您逐一解析。 2月19日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），对个人购买住房契税、个人出售住房营业税的优惠政策进行了调整，自2016年2月22日起执行。 一、个人购买房屋契税政策的调整 （一）新政亮点 1.范围扩大至第二套住房。自财政部《关于支持住房制度改革做好契税工作的通知》（财农税字〔1992〕第32号）发布以来的25年间，首次对个人购买第二套住房出台减免契税的优惠政策：个人购买90平方米以下（含）或以上的家庭第二套改善性住房，分别减按1%或2%的税率征收契税，而此前，很多地区对购买第二套住房的，是不分面积大小均按4%征收契税。 家庭（购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房：是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人仅拥有一套住房。 家庭第二套改善性住房：是指已拥有一套住房的家庭购买的家庭第二套住房。 2.放宽面积取消户型限制。此前，《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定可以减按1%税率和减半征收契税的,除要求是家庭唯一住房外，还必须符合普通住房的标准。对于超出标准的，即使是第一套住房，很多地区都是规定按3%或4%征收契税。 本次对于购买的家庭第一套、第二套住房，均没再要求必须是普通住房，只以是否超过90平方米为界线来适用不同的优惠税率。而且对于面积90平方米以上的，没有规定面积上限，也没有设置户型限制，即各类住房皆可。对于有条件的家庭来说，购买大户型的第一套房，或在购买第二套房时选择真正意义上的改善性住房，都可以大幅度享受契税优惠。 （二）生效时间 笔者认为，从本次新政出台的背景及立法原意考虑，从维护纳税人的合法权益出发，划分不宜太过复杂，宜以税款实际缴纳时间为标志，只要是在2016年2月22日及以后实际缴纳契税，符合优惠条件的纳税人，即可享受该项税收优惠。当然，具体执行还应以各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定的操作办法为准。 （三）事项办理 1.纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。 纳税人应当切实注意“诚信保证不实属于虚假纳税申报”的风险，以免影响个人征信记录乃至承担偷逃税款的法律责任。 2.税务机关在受理契税优惠申请及申报缴税过程中，应当按《国家税务总局关于简化契税办理流程取消（无）婚姻登记记录证明的公告》（国家税务总局公告2015年第71号）的规定，做好纳税人家庭成员状况认定工作。 3.享受购买住房减免契税的纳税人，应按规定向主管税务机关递交备案资料，履行备案义务。 二、个人出售旧房营业税政策调整 （一）新政亮点 新政以持有时间划分征免。对于个人出售购买的住房给予减免营业税优惠，自财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）以来，先后发布了7次文件，此后的5次政策调整，均只是围绕个人持有购买的住房是否满“2年”或“5年”来进行，对于达到持有时间的，出售非普通住房按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售普通住房免征营业税。 而本次新政财税〔2016〕23号文件则规定，个人出售购买2年以上（含）的住房均免征营业税，即所有户型的住房均享受同一优惠政策，不再按普通住房与非普通住房分别予予免税和差额征税。 （二）持有时间 财税〔2016〕23号文件只按从购买到销售即持有的时间是否满2年划分营业税征免，因此，住房的购买和销售时间的确定，对于可否享受免税就至关重要。 1.购买住房的时间： （1）个人将以购买形式取得的住房对外销售的行为，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期作为其购买房屋的时间。 纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 （2）个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。 2.销售住房的时间： 笔者认为，物品的当次买卖行为中的买与卖是同一交易行为的两个方面，在一项交易行为中，买方的购买时间即是卖方的卖出时间。基于此，在税收管理中，可以按前述确认“购买住房的时间”的标准反向确认“销售住房的时间”。这样方能保证公平性和合理性以及连贯性。 因此，个人对外销售住房的时间，宜以购买方办理的房屋产权证或购买方缴纳契税的完税证明上注明的填发日期作为卖出方销售住房的时间。房屋产权证和契税完税证明二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定销售房屋的时间。 （三）生效时间 个人销售住房属于不能按照固定期限缴纳营业税的行为，可以按次纳税。基于与前述契税相同的理由，宜以销售住房的时间为标志，在2016年2月22日及以后，纳税人办理营业税缴纳事项时，符合财税〔2016〕23号文件规定的优惠条件的，即可享受该项税收优惠。 （四）事项办理 1.个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。 2.个人将购买超过2年（含）的住房对外销售享受营业税减免优惠的，应按规定履行备案义务。 三、本次减税新政策适用范围规定 （一）除北京市、上海市、广州市、深圳市以外的其他地区，适用财税〔2016〕23号文件的全部规定。 （二）上述四个城市，并非全部不适用财税〔2016〕23号文件规定的减免税新政策。该四个城市的个人购买家庭唯一住房时，不分是否属于普通住房，改按“购买面积90平方米及以下住房，减按1%的税率征收契税；购买面积90平方米以上住房，减按1.5%的税率征收契税”的规定执行。具体而言，个人购买面积或价格超出普通住房标准的家庭唯一住房时，契税税率由此前的3%降低至1.5%。 （三）上述四个城市的个人住房转让营业税政策仍按照《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）的规定执行 （提示：以上仅为专家观点，具体政策执行请咨询当地税务机关或12366纳税服务热线。） |
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