陕西国税营改增试点政策答疑（十&十一）解答营改增的25个问题

陕西国税营改增试点政策答疑（十&十一）解答营改增的25个问题

陕西国家税务局         2017年4月24日

陕西国税营改增试点政策答疑（十）

建筑业

问题1：某建筑公司接受政府委托进行扶贫搬迁房代建，其代建业务应如何缴纳增值税？

答：工程代建是指委托方（包括工程建设委托方或实际使用方）通过招标的方式，选择专业化的工程管理单位（以下简称代建单位），负责工程的项目管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，项目建成后交付使用单位的业务。通常情况下，代建业务应同时满足以下条件：

① 代建单位与委托方签订委托代建合同。

② 代建工程项目的实际所有权归委托方。

③ 代建单位不垫付资金。

依据委托代建合同，代建单位取得的收入应分别核算，其取得的代建管理费收入，应按“经纪代理服务”缴纳增值税；其取得的建筑服务收入，应按建筑服务缴纳增值税。

在实际操作过程中，施工方依据合同约定，以自身名义立项、取得土地、办理后续施工手续，按照委托方要求进行施工，项目完工移交委托方的，不属于代建行为，应按销售不动产的有关规定缴纳增值税。 

问题2：某房地产公司与建筑企业2016年4月30日前签订一房地产项目施工合同。房地产企业已向主管国税机关办理建筑工程老项目的备案手续，在正式开工前，由于该项目规划调整，已于2016年下半年重新办理“施工许可证”。请问，房地产企业能否就该项目继续按老项目适用简易计税方法？

答：根据财税〔2016〕36号文件的规定，一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

已在主管国税机关办理简易计税备案的老项目，为保持该项目增值税核算的一致性，因后期项目规划调整、建设面积变更的，仍按已备案老项目对待，适用简易计税方法。 

问题3：某建筑企业集团咨询，其下属的西安公司（增值税独立纳税人）承担集团中标的境外项目（因建筑资质需要，承建合同由集团公司统一签订）施工业务，西安公司如何申请享受跨境提供建筑服务免征增值税优惠？

答：财税〔2016〕36号附件4规定，境内单位和个人提供跨境建筑服务，凡工程项目在境外的，可免征增值税。鉴于西安公司通过集团内部分包方式向境外单位提供建筑服务的实际，为保证此项业务享受免税政策的唯一性，在国家税务总局进一步明确前，西安公司需向主管国税机关提供如下资料：

①施工地点在境外的证明（集团公司签订的承建合同注明施工地点在境外的，不再提供）；

②集团公司与发包方签订的建筑合同原件及复印件，作为跨境销售服务书面合同；

③集团公司与其所属的西安公司签订的该境外施工项目内部授权合同（或三方协议）；

④集团公司未向其主管国税机关申报享受该项目跨境提供建筑服务免征增值税政策的书面申明。 

问题4：采用 BT、BOT模式进行工程建设应该如何纳税？

答：BT模式，即建设-移交,是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，包括投融资业务和建造业务。具体指根据项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。因投融资人在BT项目中从事的交易事项差异，可区分为以下两种情形：

①以投融资人的名义立项建设，工程完工后移交给业主的，在项目的不同阶段，分别按以下方法计税：

建设阶段。投融资人建设期间发生的支出为取得该项目（一般为不动产）所有权的成本，支出项目所含的进项税额可以按规定申报抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业承建的，该施工企业应按建筑服务缴纳增值税。

移交阶段。投融资人就所取得的全部回购价款收入按照销售不动产缴纳增值税。

②以项目业主的名义立项建设，工程完工后移交给业主的，在项目的各个阶段，按以下方法计税：

建设阶段。投融资人建设期间发生的支出为工程建设成本，支出项目所含的进项税额可以按规定申报抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业承建的，该施工企业应按建筑服务缴纳增值税。

移交阶段。投融资人就所取得的全部回购价款收入按照建筑服务缴纳增值税。

BOT模式，即建造－运营－移交。在这种模式下，首先由投资人通过投标从委托人手中获取对某个项目的特许权，随后组成项目公司并承担该项目的投融资、建设和运营，在特许期内通过对项目的开发运营以及当地政府给予的其他优惠来回收资金以清偿贷款，并取得合理的利润。政府对这一项目有监督权和调控权。特许期满后，投资人将项目无偿地移交给政府。在BOT模式下，投资者一般要求政府保证其最低收益率，一旦在特许期内无法达到该标准，政府应给予特别补偿。因投融资人在BT项目中从事的交易事项差异，可区分为以下两种情形：

①以投融资人的名义立项建设，工程完工后经营一段时间，再移交业主的，在该项目的各个阶段，按以下方法计税：

建设阶段。投融资人建设期间发生的支出为取得该项目（一般为不动产）所有权的成本，支出项目所含的进项税额可以按规定申报抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业承建的，该施工企业应按建筑服务缴纳增值税。

经营阶段。投融资人就其所取得的经营收入，按照其销售的货物、劳务、服务适用的税率计税。

移交阶段。投融资人按照合同约定将项目移交给业主的，于移交时按销售不动产缴纳增值税。

②以项目业主的名义立项建设，工程完工后经营一段时间，再移交给业主的，在该项目的各个阶段，按以下方法计税：

建设阶段。投融资人建设期间发生的支出为取得该项目（一般为不动产）经营权的成本，支出项目所含的进项税额可以按规定申报抵扣。投融资人将建筑工程承包给其他施工企业承建的，该施工企业应按建筑服务缴纳增值税。

经营阶段。投融资人就其取得的经营收入，按照其销售的货物、劳务、服务的适用税率计税。

移交阶段。投融资人按照合同约定将项目移交给业主的，于移交时按销售无形资产缴纳增值税。 

问题5：某建筑企业咨询，该企业以清包方式为甲方提供建筑服务，但目前建筑合同均为制式合同，合同中没有明确提供建筑服务的方式，也没有明确材料采购比例。请问，针对此种情况企业是否可以选择简易计税？

答：在国家税务总局进一步明确之前，我省暂按以下口径执行：

按照《全国税务机关纳税服务规范》备案资料报送的有关要求，建筑合同或协议中无甲方提供材料、动力、设备等相关明确意思表示的，但实际施工中存在甲供行为的，提供建筑服务的纳税人需提供由甲方出具的全部或部分设备、材料、动力自行采购的“备案事项说明”；纳税人以清包工方式提供建筑服务的，需提供由甲方出具的自行采购主要材料或者该项目无需主要材料的“备案事项说明”。 

生活服务业

问题6：某企业属纳入省内增值税汇总管理的分支机构，其在分支机构所在地发生房屋转让或租赁业务，按照国家税务总局公告2016年第16号的规定，纳税人在其机构所在地发生转让或租赁不动产业务不需预缴，直接申报纳税。但因该纳税人实行增值税汇总管理后，此类业务的增值税将无法采取直接申报方式入库，应如何处理？

答：纳税人实行总分支机构增值税汇总管理后，其分支机构增值税的纳税主体自动变为总机构。为保持不动产所在地财政利益格局，纳入增值税汇总管理的分支机构，在其所在地发生的不动产转让或租赁业务，统一由总机构向不动产所在地税务机关进行预缴，并按照陕国税发〔2016〕163号文件的有关规定，通过金税三期税收管理系统在“跨区税源登记”模块进行登记后，再预缴税款。 

问题7:劳务派遣公司由于涉及业务项目较多，能否比照建筑企业分项目合同选择采用简易计税方法或一般计税方法？

答：在国家税务总局进一步明确之前，我省暂按以下口径执行：

已向主管税务机关备案的劳务派遣公司，能够按劳务派遣项目分别核算各项目收入的，可按项目分别选择适用计税方法。

问题8：纳税人代自来水、电力、天然气、暖气销售单位收取费用的应该如何缴税？向居民收取的取暧费能否享受免征增值税政策？

答：纳税人受自来水、电力、天然气、暖气销售单位委托收取水电气暖费用，同时满足以下条件的，属于代收转付行为，代为收取的费用不征税。①受托收费单位不垫付资金；

②销售单位直接向最终客户开具增值税发票，或者纳税人受托使用销售单位的发票开具给最终客户。

纳税人代收费用过程中取得委托方支付的手续费，应按照“经纪代理服务”缴纳增值税。不能同时满足上述代收转付条件的，纳税人收取的电力、天然气、暖气费用应按照转售货物处理；提供物业管理服务的纳税人收取的自来水水费，应按照国家税务总局公告2016年第54号有关规定处理。

纳税人向业主或者其他客户转售暖气取得的收入，按照热力产品经营企业取得的供热收入计算缴纳增值税，符合免税条件的，可以申请享受免征增值税优惠。 

问题9：物业管理公司收取的水费和污水处理费等如何缴税？

答：根据国家税务总局公告2016年第54号的规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取自来水水费不属于代收转付的，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照“物业服务”依3%征收率计算缴纳增值税。扣除“对外支付的自来水水费”需依据合法有效的凭证，包括增值税发票和省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

依据《污水处理费征收使用管理办法》（财税〔2014〕151号）第十三条“使用公共供水的单位和个人，其污水处理费由城镇排水主管部门委托公共供水企业在收取水费时一并代征，并在发票中单独列明污水处理费的缴款数额”、第十四条“使用自备水源的单位和个人，其污水处理费由城镇排水主管部门或其委托的单位征收”和第十五条第三款“城镇排水主管部门或其委托的单位应当对申报情况进行审核，确定污水处理费征收数额。收取污水处理费时，使用省级财政部门统一印制的票据”的规定，自来水公司或其他受托单位通过开具免税普通发票方式收取的污水处理费，免征增值税；开具财政票据方式收取的污水处理费，不征增值税。

自来水公司收取的水资源费、抄表到户费，属于销售自来水时收取水费的价外费用。

提供物业管理服务的纳税人向客户收取自来水费时一并收取污水处理费、水资源费、抄表到户费等其他费用，在国家税务总局进一步明确之前，我省暂按以下口径执行：

提供物业管理服务的纳税人向客户收取自来水费时一并收取污水处理费、水资源费、抄表到户费，不属于代收转付情形的，应并入物业管理服务单位销售额缴纳增值税，可以向客户开具增值税发票。提供物业管理服务的纳税人将所取得的污水处理费、水资源费、抄表到户费支付相关单位或部门的，可以凭污水处理费、水资源费、抄表到户费收取方开具给物业管理单位的增值税发票或者财政票据，在计算其销售额时并入水费进行扣除。 

问题10：营改增后，员工制家政服务是否执行财税〔2016〕9号所规定的免税政策？

答：财税〔2016〕9号关于员工制家政服务的相关规定适用于营业税，不适用于增值税。营改增后，员工制家政服务享受增值税免税优惠，应按财税〔2016〕36号文件附件3第一条三十一款的规定执行。 

问题11：物业公司收取的小区停车费（主要包括车位出租的租金和管理车位的服务费），应按照什么税目缴纳增值税？

答：纳税人收取的车位租金和车位管理服务费，应按收费类型分别核算，分别适用税率缴纳增值税。纳税人以经营租赁方式将车位出租给他人使用所收取的租金，应按照“不动产经营租赁服务”缴纳增值税。纳税人向车位使用人收取的非租赁形式的停车管理费，应按照“物业服务”缴纳增值税。 

问题12：纳税人经营的网吧是否可以按照“娱乐服务”计算缴纳增值税？

答：财税〔2016〕36号文件规定，娱乐服务是指为娱乐活动同时提供场所和服务的业务。具体包括：歌厅、舞厅、夜总会、酒吧、台球、高尔夫球、保龄球、游艺（包括射击、狩猎、跑马、游戏机、蹦极、卡丁车、热气球、动力伞、射箭、飞镖）。网吧不在上述范围之内。因此，纳税人经营网吧取得的收入应按照“其他生活服务”缴纳增值税。 

营改增试点政策答疑（十一）

房地产

问题1：某房地产公司受当地政府委托代建拆迁安置房，能否按经纪代理服务缴纳增值税？

答：通常情况下，代建房屋以委托方（政府或企业）名义进行立项，土地和后续报建手续均登记在委托方名下，受托方一般不垫付资金，而由委托方承担全部建设费用。

房地产企业与委托方签订合同，受托进行房屋代建，在实际操作中还可能存在代为立项、垫付建设资金等情形。因此，房地产企业代建房屋应根据其实际从事的业务性质缴纳增值税。

①仅从事代建项目管理的，应就其取得的代建管理费收入按照“经纪代理服务”缴纳增值税。

②房地产企业以自己名义立项、取得土地和后续报建手续建设房屋的，属于自行开发房地产行为，项目完工移交委托方时，应按“销售不动产”缴纳增值税。

③从事代建管理外，房地产企业为代建项目垫付全部或部分建设资金的，应就其取得的资金占用费（利息性质）的收入按“贷款服务”缴纳增值税。 

问题2：某房地产公司反映，公司在西安购得土地一块，因资金问题，采取分次开发销售商品房。目前，首期开发的商品房已开始销售，由于可供销售建筑面积仅为首期开发数据，能否按国家税务总局公告2016年第16号第五条所列公式直接计算扣除土地价款？

答：鉴于一次购地、分次开发，无法取得可供销售建筑面积相关数据，直接使用现有公式计算扣除土地价款存在困难，在国家税务总局进一步明确前，我省暂按以下方法计算

分摊扣除土地价款：

（1）计算已开发项目所对应的土地价款：

已开发项目所对应的土地价款=土地价款总额×已开发项目占地面积/开发用地总面积

（2）计算当期允许扣除的土地价款：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑

面积/房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的

土地价款按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过所支付的土地价款总额（从政府部门取得的土地出让返还款，不得参与可扣除土地价款计算）。 

问题3: 房地产开发公司承建当地政府部分限价商品房，按照政府统一定价的均价销售，能否享受财税〔2016〕36号文件附件3中第三十四条“配合国家住房体制改革，企业、行政事业单位按照房改成本价销售住房取得的收入，免征增值税的规定。

答：限价房，是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要为解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措。限价房因其价格低廉，所以国家对限价房买卖进行了相应的限制，但可以上市交易，从本质上说，限价房也是商品房。

财税〔2016〕36号文件附件3中“配合国家住房体制改革，企业、行政事业单位按照房改成本价销售住房取得的收入”免征增值税的规定，仅适用于根据国家住房制度改革政策配售，并按房改成本价、标准价确定价格的公有住房（即房改房），限价房不适用上述免征增值税规定。  

问题4：某房地产开发公司异地开发一个房地产项目，并成立项目部。该项目部已在项目所在地国税机关办理税务登记，并作为增值税独立纳税人。开发过程中，该公司与某建筑企业签订房地产承建合同，全权负责该项目的建设。现建筑企业咨询，能否比照财税〔2016〕140号文第八条关于土地价款通过协议变更的形式由项目公司按规定抵扣的规定，将建筑业务发票直接开给该项目部？

答：为妥善解决房地产项目部进项税额抵扣和成本费用列支所需发票问题，在国家税务总局进一步明确之前，我省暂按以下规定执行：

凡房地产开发企业、所属项目部与承建方（建筑企业）签订有三方协议，且承建标的为某一具体项目的，承建方可就其为该房地产项目提供的建筑服务直接向该项目部开具增值税发票。 

问题5：某房地产企业2016年4月30日前已售房屋，在进行网签时存在房屋实测面积差异的，应如何缴税和开票？

答：所售房屋实测面积大于原开票面积，购房人进行增加面积部分补齐差价的，房地产企业可就新增面积部分收入向购房人开具增值税发票，并按规定申报缴纳增值税。

实测面积小于原开票面积，房地产企业将多交房款退还购房人的，应向原主管地税机关申请退还已缴营业税后，依相关资料按实测面积和实际成交价比照开票信息有误情况重新为购房人开具增值税发票。 

金融业

问题6：财税〔2016〕36号文件规定，金融机构间的资金往来业务免税。按增值税管理办法，免税收入对应的进项税款不得抵扣。但金融企业不同于一般的生产型企业，收入和成本之间没有明显的线性关系，免税收入没有明确的一一对应的进项税额，所以按照收入比例来划分免税收入和应税收入所对应的进项税额，不合理。是否可以忽略免税收入的进项转出问题？

答：不可以。财税〔2016〕36号附件1第四十一条规定，纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算销售额的，不得免税、减税。一般纳税人兼营免税项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，财税〔2016〕36号附件1第二十九条的规定计算不得抵扣进项税额。 

问题7：金融企业以积分兑换形式赠送的货物（如水杯、加湿器）等，是否应视同销售？

答：在国家税务总局未作进一步明确前，我省暂按以下原则处理：

金融企业提供的客户利用积分兑换的金融服务，不视同销售。以积分兑换形式赠送的货物，应视同销售，同时允许抵扣所赠货物的进项税额。 

问题8：纳税人提供保理服务取得的利息收入能否选择差额征税？

答：保理商取得的债权买卖价差或受让债权后所收取的利息，属于一种资金的占用、拆借取得的收入，应按照贷款服务缴纳增值税。根据财税〔2016〕36号的规定，贷款服务以取得的利息收入为销售额，因此，一般纳税人提供保理服务取得的利息收入不得选择差额征税。 

问题9：金融机构对于VIP客户手续费优惠是否应视同销售？

答：在国家税务总局进一步明确之前，我省暂按以下规定执行：

金融机构对VIP客户免收金融服务手续费或者年费优惠，其目的是为便于经营业务的开展而给予特定对象的优惠，不属于向他人无偿赠送服务。其免收或优惠的手续费、年费，不属于无偿提供金融服务收入，不需要作视同销售处理。 

问题10：企业间无偿资金拆借行为是否缴纳增值税？

答：在国家税务总局进一步明确之前，我省暂按以下规定执行：

金融机构（总局另有规定除外）或者非金融机构及其他企业将资金无偿借款（让渡）给他人使用、不收取利息的行为，属视同销售业务，应按银行同期同类贷款利率计算利息收入缴纳增值税。 

其 他

问题11：增值税专用发票开具超过180天就不能开红字发票了，保险公司开具的超过180天开具的增值税专用发票业务发生退保，发票如何处理？

答：根据国家税务总局公告2016年第47号的规定，一般纳税人开具增值税专用发票后，发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，需要开具红字专用发票的，按以下方法处理：

购买方取得专用发票已用于申报抵扣的，购买方可在增值税发票管理新系统中填开并上传《开具红字增值税专用发票信息表》(以下简称《信息表》)，在填开《信息表》时不填写相对应的蓝字专用发票信息，应暂依《信息表》所列增值税税额从当期进项税额中转出，待取得销售方开具的红字专用发票后，与《信息表》一并作为记账凭证。

购买方取得专用发票未用于申报抵扣、但发票联或抵扣联无法退回的，购买方填开《信息表》时应填写相对应的蓝字专用发票信息。

销售方开具专用发票尚未交付购买方，以及购买方未用于申报抵扣并将发票联及抵扣联退回的，销售方可在新系统中填开并上传《信息表》。销售方填开《信息表》时应填写相对应的蓝字专用发票信息。省局营改增试点政策答疑（二）中问题4答复废止。 

问题12：陕西太白山秦岭股份有限公司，主要以经营索道的形式，在太白山森林公园和红河谷森林公司内组织游客游览、观光。营改增以前，该公司在地税机关按旅游服务业税目适用5%的税率进行营业税纳税申报。目前该公司已登记为营改增试点一般纳税人，关于索道运输业务适用交通运输服务（陆路运输服务）11%税率还是适用生活服务业（旅游娱乐服务）6%税率，请省局予以答复。

答：根据财税〔2016〕140号文件的规定，纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，按照“文化体育服务”缴纳增值税。省局营改增试点政策答疑（一）中问题6答复废止。 

问题13：营改增之前，根据国税函〔1998〕390文件规定，企业销售电梯并负责安装及保养、维修的收入，应一并征收增值税。对不从事电梯生产、销售，只从事电梯保养和维修的专业公司的保养、维修收入征收营业税。营改增后，对于从事电梯保养和维修的专业公司的保养、维修收入应按何税目税率征税？（西安）

答：根据国家税务总局公告2017年第11号的规定，纳税人销售自产电梯的同时提供安装的，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或征收率，未分别核算的一并按销售货物及适用税率缴纳增值税；一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其分别核算的安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税；纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照其他现代服务缴纳增值税。省局营改增试点政策答疑（八）中问题3答复废止。