无偿受赠房产，相关税费缴了吗？

企业无偿捐赠房产如何纳税

　　企业以房产进行公益性捐赠，作为捐赠方无偿捐赠的房产如何纳税?

　　一、增值税方面，根据财税[2016]36号附件1第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。”因此，企业无偿转让不动产用于公益事业的，不需要做“视同销售”处理。但用于公益事业是否必须通过非营利性的社会团体、国家机关捐赠?增值税并无明确规定。直接向学校捐赠的不动产就是用于公益事业，应当不视同销售。

　　企业无偿转让不动产用于公益事业不需要“视同销售”，原已抵扣的进项税是否按净值转出呢?财税[2016]36号附件1第二十七条规定：“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。......”。企业无偿转让不动产用于公益事业不“视同销售”，而并非是免征增值税，在财税[2016]36号附件1第二十七条规定中，找不到相关不得抵扣进项税额的内容，按照“法无禁止皆可为”原则，企业无偿捐赠房产用于公益事业，已抵扣的增值税不需进项税转出。

　　二、土地增值税方面，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)文件第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。另据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)文件第四条规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的;房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。因此，通过非营利性的社会团体、国家机关捐赠不动产，不征收土地增值税;反之不是通过非营利性社会团体或国家机关捐赠的不动产，如直接向受赠人的捐赠，应当缴纳土地增值税。

　　三、企业所得税方面，根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此，在企业所得税上，除了按视同销售调整收入和成本外，还要将捐赠确认的营业外支出的金额由物资的账面成本调整为公允价值。

　　符合条件的用于慈善活动、公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除;超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。公益性捐赠享受在企业所得税税前扣除的相关条件是：首先，企业的公益性捐赠要通过公益性社会组织或者县级(含县级)以上人民政府及其组成部门和直属机构进行。其中，公益性社会组织要列名在国家或地方民政部门、税务局、和财政部门联合发布公益性社会组织名单。只要捐赠当年度，该组织在公益性社会组织名单中就可以。需要注意的是，公益性社会组织名单有国家层面认定的和各级地方层面认定的。其次，要取得接受捐赠的公益性社会组织或县级(含县级)以上人民政府及其组成部门和直属机构出具的公益事业捐赠票据。捐赠票据由国家财政部或者省级财政部门统一印制，并套印全国统一式样的财政票据监制章。对于直接向受赠人的捐赠不允许企业所得税税前扣除。

　　举例：某房企公益性捐赠房产(自产货物)在企业所得税视同销售收入应按照企业同类资产同期对外销售价格为1200万元，视同销售成本的生产成本800万元，则年度企业所得税纳税申报表：A105010“视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”中视同销售收入1200万、视同销售成本800万;A105070“捐赠支出及纳税调整明细表”账载金额800万，税收金额1200万元，视同销售产生的应纳税所得与纳税调减金额相等，实现公益性捐赠按公允价值扣除，不产生企业所得税负担(假设按照税法规定可以扣除的限额>1200万或捐赠允许全额扣除)。因为国家税务总局公告2019年第41号对A105070表的填表说明进行了修订，报表第1行、2行、8行的第1列"账载金额"相应的填报说明中删除了"会计核算"描述。意味着填报的账载金额为税法认可的账载金额，不再仅指企业会计核算的营业外支出的金额，包括了在A105000表第30行中纳税调整的金额。

　　四、印花税方面，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此，赠与合同属于印花税征收范围。但印花税法规定，财产所有权人将财产赠与政府、学校、社会福利机构、慈善组织书立的产权转移书据免征印花税。享受印花税免税优惠的学校，具体范围为经县级以上人民政府或者其教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。

　　来源：中汇武汉税务师事务所十堰所      作者：纪宏奎
 

　　2019年11月的解析——

无偿受赠房产，相关税费缴了吗？

　　现实生活中，出于各种原因，无偿赠与房产的情况时有发生。此类业务不仅存在于公益性质的捐赠、私人之间的馈赠、抵偿债务的转移，还存在于亲朋好友间的赠与。笔者最近一段时间发现，在房产赠与业务中，赠与双方普遍认为赠与不是交易，没有房产对价的支付，部分纳税人在无偿获赠房产后，没有依法及时地缴纳相关税费，给自己带来了风险。

　　案例

　　2016年1月，张先生以100万元的价格购入A省某市区（非北京、上海、广州、深圳）一套门面房，面积为120平方米，产权登记书登记价格为100万元，缴纳契税3万元。2019年11月，张先生将该套房产赠送给曾经帮助过他的刘先生。赠与时，该套房产的市场价格为121万元，赠与合同注明房产价格100万元。

　　假设在赠与过程中，除税费外，未发生其他费用。已知房产所在的A省自2019年1月1日起，实行“六税二费”减半征收的税收优惠，契税税率为3%。那么，受赠人刘先生有哪些纳税义务？

　　分析

　　个人无偿受赠房产，需要缴纳契税、印花税和个人所得税。

　　契税方面，根据《契税暂行条例》及其实施细则规定，在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应依法缴纳契税。同时，《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号，以下简称144号文件）规定，对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税。根据《契税暂行条例》第四条规定，土地使用权赠与、房屋赠与的契税计税依据，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　同时，《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。案例中刘先生与张先生，不是直系亲属或直接抚养、赡养人，受赠的又是非住房，不符合免征增值税的情形。因此，需按视同销售纳税。

　　《增值税暂行条例实施细则》第二十九条规定，年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税。同时，按照《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号），张先生赠与房产，适用小规模纳税人销售转让不动产计税方法，按照赠与时的公允价值减除其购置原价后的余额作为销售额计税，应纳增值税额＝（全部价款和价外费用－不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%＝（1210000-1000000）÷（1+5%）×5%＝10000元。所以，刘先生受赠房产应缴纳的契税＝（1210000-10000）×3%＝36000元。

　　印花税方面，根据《印花税暂行条例》及其实施细则规定，在我国境内书立、领受应税凭证的单位和个人，应依法缴纳印花税。应税凭证包括单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的产权转移书据。

　　案例中，根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定，A省实施“六税两费”减半优惠，刘先生作为按小规模纳税人纳税的其他个人，获赠非住房，需要按照赠与房产的价格缴纳印花税，应纳税额为1000000×0.05%×50%＝250元。

　　个人所得税方面，受赠人无偿取得房产，应依法缴纳个人所得税。

　　根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定，受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

　　同时，《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）规定，自2019年1月1日起，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠送他人的，受赠人因无偿受赠取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。也就是说，刘先生受赠非住房应按“偶然所得”项目缴纳个人所得税（1000000-36000-250）×20%＝192750元。

　　建议

　　在无偿赠与房产的过程中，除考虑受赠人的相关涉税处理外，也需考虑赠与人的涉税处理。一般来说，对于无偿赠与房产过程中，赠与人和受赠人的涉税处理，需结合三个方面情况来确定：赠与房产的类型是住房还是非住房；赠与双方的关系是否直系亲属或直接抚养、赡养人；赠与住房的地点。

　　来源：中国税务报       作者：李欣