（2019）最高法民申3220号 张某良、青岛保税区YT国际物流有限公司执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

　　发文机关：最高人民法院

　　发文字号：（2019）最高法民申3220号

　　发文日期：2019-06-28

中华人民共和国最高人民法院民事裁定书
(2019)最高法民申3220号

　　再审申请人(一审原告、二审上诉人)：张某良。

　　委托诉讼代理人：胡凤军，黑龙江畅心律师事务所律师。

　　被申请人(一审被告、二审被上诉人)：青岛保税区YT国际物流有限公司，住所地山东省青岛保税区七号区。

　　法定代表人：贺某松，该公司董事长。

　　被申请人(一审被告、二审被上诉人)：青岛HTLX实业有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区武当山路22号2楼201室。

　　法定代表人：李某山，该公司董事长。

　　再审申请人张某良因与被申请人青岛保税区YT国际物流有限公司(以下简称宇通公司)、青岛HTLX实业有限公司(以下简称合泰公司)执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院(2018)鲁民终1537号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　张某良申请再审称，(一)张某良有新的证据《关于贵府花园房屋情况说明》传真件，足以推翻原判决关于《贵府花园订房协议》为认购协议，而非商品房买卖合同的认定。《贵府花园订房协议》的主要内容确己转化为符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。张某良与合泰公司签订《贵府花园订房协议》，向合泰公司支付首付购房款、合泰公司为张某良制作《关于业主购房款情况说明》《客户付款确认单》和出具《收款收据》且同意张某良凭收据办理入住手续的履约行为、合泰公司向张某良发送《关于贵府花园房屋情况说明》传真件等履约行为，构成了涉案房屋买卖合同的主要内容且已经实际履行，只是因合泰公司的原因尚未完成网签。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，2009年11月21日张某良和合泰公司签订《贵府花园订房协议》及实际履行行为，已具备商品房买卖合同的主要内容且不违反法律规定，该订房协议具有商品房买卖合同的实质性要件及法律特征。(二)原判决否定张某良正确主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条规定，且错误适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，认定基本事实缺乏证据证明且程序违法，判决结果错误。《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条是一般条款与特别条款的关系，购房者可选择适用。购房人购买开发商名下商品房，只要符合《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。这也与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定相一致。《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“合法占有”并不取决于是否实际居住，应以实际控制为标准,“占有”应理解为对不动产的管理和支配。拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。张某良和合泰公司对于涉案房屋买卖合同的成立、效力及实际履行等均无争议。张某良已经尽到了证明其与合泰公司之间存在书面买卖合同关系且已实际履行的举证责任。宇通公司主张张某良与合泰公司恶意串通、虚构买卖房屋的待证事实，应由其承担举证责任。张某良主张本案适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的事实清楚，证据确实充分，其对于涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的理由成立。(三)张某良提出的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形且其权利能够排除执行，一审、二审法院判决驳回张某良的诉讼请求错误。1.《贵府花园订房协议》约定了所订购房屋的户型、楼层、面积、单价、总价款等内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定及《商品房销售管理办法》第十六条规定，应当依法认定为合法有效的书面商品房买卖合同。张某良已按照《贵府花园订房协议》的约定足额向合泰公司支付了全部购房款，合泰公司为张某良开具了购房票据，物业公司也将房屋交付给张某良占用和使用，足以证明张某良和合泰公司对《贵府花园订房协议》约定条款的认可和履行。2.张某良于2014年3月8日与合泰公司办理了入户手续，因暂时没有居住就没有对房屋进行装修。张某良在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。3.张某良系通过先交纳首付款22.5万元，后通过向合泰公司投资200万元后所取得的分红款60万元折抵剩余购房款的方式交纳了全部购房款。合泰公司为张某良开具的首付款票据中虽记载为借款，这是因为当时合泰公司还没有销售房屋的权利，所有购房人所交款项开具的都是借款凭证。对于根据销售代理公司财务凭证记载，60万元挂账在合泰公司法定代表人李某山名下，是合泰公司与该项目的销售代理商内部结算的问题。张某良提交的证据能够证明其已经支付了全部购房款和办理完毕全部购房手续。4.合泰公司在张某良购买房屋后，将所开发的全部工程土地和包括张某良购买的其中一户房屋在内的在建工程在不动产登记部门办理了土地抵押和在建工程抵押，属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。张某良依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定申请再审。

　　本院认为，本案再审审查的主要问题是：张某良对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体分析如下：

　　第一，关于一审、二审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定处理案涉纠纷是否正确的问题。首先，《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条分别规定了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产及对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的处理方式。合泰公司系房地产开发企业，涉案商品房登记于合泰公司名下，一审、二审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，并不存在适用法律错误问题。

　　第二，张某良提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。张某良再审申请期间提交的《关于贵府花园房屋情况说明》传真件从形成时间看并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的新证据，且该情况说明仅是对涉案房屋情况的介绍及提示签订合同时需提交的资料，不能证明其关于《贵府花园订房协议》为商品房买卖合同的主张。原审法院认定张某良与合泰公司于2009年11月21日签订的《贵府花园订房协议》不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为合法有效的书面买卖合同，并无不当。关于购房款支付问题，张某良主张其通过先交纳首付款22.5万元，后通过向合泰公司投资200万元后所取得的分红款60万元折抵剩余购房款的方式交纳了全部购房款。首先，该付款方式与《贵府花园订房协议》中的约定不一致;其次，张某良没有提供证据证明其向合泰公司投资200万元及用分红折抵购房款之事的真实存在。且合泰公司的收款收据中将22.5万元记载为借款，《客户付款确认单》金额分别为402903元和161172元的两笔付款显示为“挂账”李某山，均非购房款。综上，原审法院认定张某良不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的可以排除强制执行的情形，并无不当。

　　第三，张某良再审申请主张《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条是一般条款与特别条款的关系，购房者可选择适用，本案中应当支持其关于适用第二十八条的主张。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了支持当事人所提异议应当同时具备的具体条件，关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行等条件方面，张某良均不符合，二审法院认定即便按照《执行异议和复议规定》第二十八条规定，张某良对涉案房屋享有的权利也不能够排除执行，结论正确。

　　综上，张某良的再审事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

　　驳回张某良的再审申请。

审判长 刘银春

审判员 汪治平

审判员 谢爱梅

二〇一九年六月二十八日

法官助理 柳凝

书记员 武泽龙