房地产开发企业开发产品的完工时间如何确定？

　　问：如何理解房地产开发企业开发产品的完工时间的规定？有何实际意义？

　　答：一般的产品，都是产品完工后，检验合格，才销售的，此时，销售收入确认，成本也就确认了，计税所得额就容易了，但是，对于房地产却不是这样的。

　　商品房预售制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项制度，这项制度允许开发商在房屋未建设完工之前就进行销售，这样，就产生了“期房”。此时房地产开发公司的企业所得税核算就面临一个问题：期房的成本如何确定呢？只有房地产真正完工，企业的计税成本才能最终确定，企业所得税才能得以准确核算。所以，如何界定完工产品，就显得尤为重要了。

　　我们看看所得税对“完工”是如何确定的：

　　《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
     （1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
     （2）开发产品已开始投入使用。
     （3）开发产品已取得了初始产权证明。

　　确定了完工的具体情形，房地产企业所得税的核算就简单了。 销售在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出。针对开发产品完工前后销售行为的不同内涵，企业所得税采取的是不同的处理方式。

　　针对完工产品的所得额核算，国税发[2009]31号规定，企业销售完工开发产品取得的销售收入，发生的已销售开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税也应在当期扣除。

　　针对未完工产品的所得额核算，国税发[2009]31号规定。企业销售未完工开发产品取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　　可见，在房地产经营企业的所得税处理中，开发产品的完工时点是非常重要的内容。

　　当我国取消房地产预售制度时，这个完工产品的时点就不像现在这样意义重大了。届时，房地产和其他产品的核算就相同了。