甘政办发[2019]79号 甘肃省人民政府办公厅关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的指导意见

甘肃省人民政府办公厅关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的指导意见

甘政办发[2019]79号      2019-07-29

各市、自治州人民政府，兰州新区管委会，省政府有关部门，中央在甘有关单位：

　　为进一步深化城镇住房制度改革，加快住房租赁市场发展，完善住房供应体系，实现全体人民住有所居，经省委、省政府同意，现提出如下意见。

　　一、总体要求

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以国家住房制度改革目标为导向，市场供应与政府保障互为补充，加快构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度,逐步解决好住房发展不平衡不充分问题，推动形成房地产市场健康发展的长效机制，不断满足人民群众多样化住房需求。

　　二、完善住房供应体系，满足居民多样化住房需求

　　（一）管好用好公共租赁住房。逐步扩大保障覆盖面，符合条件的城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭、城镇稳定就业和生活的外来务工人员、退役军人、新就业大学生和青年医生、青年教师等人员应纳入公共租赁住房保障范围。企业自建公租房在满足本企业职工居住需求的前提下，应优先面向当地符合条件的住房保障对象配租。各地可根据实际适当建设一定规模的公租房，面向当地符合条件的住房保障对象配租，并纳入政府投资建设的公租房管理。可提取土地出让金净收益的10%用于弥补公租房建设资金不足。要完善公共租赁住房征信机制、审核机制、退出机制，实现精准保障。

　　（二）加快城镇棚户区改造。各地要本着“量力而行、尽力而为、应改尽改”的原则，根据当地经济社会发展水平和财力状况，结合城市总体规划、土地利用规划等相关规划，合理确定棚户区改造计划，分步实施棚户区改造。要统一规划、合理布局、综合开发、配套建设相关市政基础设施和公共服务设施。

　　（三）积极稳妥发展共有产权住房。支持政府、住房协会或其他社会非盈利机构发展共有产权住房。鼓励有条件的市县在旧城改造、棚户区改造安置项目中推行共有产权住房。共有产权住房应以中小套型为主，要优化规划布局、设施配套和户型设计，抓好工程质量，选址应在交通便利、配套完善、就业集中的区域，实行政府指导价管理。

　　（四）全面实施人才安居工程。完善人才安居政策体系，支持通过货币补贴、租购人才住房、免租入住等多种方式，有效解决各类人才的住房问题。探索建立人才住房先租后购、以租抵购制度，进一步实化高层次人才安居措施。支持建设人才住房，鼓励社会力量参与人才住房筹建。建设人才公寓、专家公寓等人才住房，可统筹考虑解决无房职工住房。

　　（五）支持医养结合养老地产发展。引进有实力的企业，按照“宜租则租、宜售则售”的思路，打造“国际标准CCRC（持续照料退休社区）、宜老住宅、康复医院、高端酒店”四位一体的新型养生养老综合体，让有条件的老年人享受退休一站式养老。探索制定养老机构运营补贴优惠政策，所在地政府依据建设规模(含改扩建)、投资总额、土地租期等指标，可给予一定的建设补贴；按照床位数、收养人数及服务对象的类别、入住率、管理服务水平、社会效益等指标，可给予一定的运营补贴。

　　三、健全住房配套政策，引导居民住房合理消费

　　（六）引导住房合理需求。强化各级政府责任，围绕住房供应体系建设，实施满足居住、抑制投机、防止供需错配、引导社会预期的组合政策，规范住房市场管理。立足住房基本保障，提倡住房先租后买、梯级消费的新理念，引导居民住房合理消费，促进房地产市场平稳健康发展。

　　（七）完善基本公共服务政策。依法登记备案的住房承租人可以按照国家和本省有关规定，享受相关公共服务政策。非本地户籍承租人应按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、就业、医疗、法律援助和其他法律服务等国家规定的基本公共服务。

　　（八）保护租赁相关方合法权益。健全规章制度，规范住房租赁合同文本，明确各方权利义务。鼓励租赁当事人签订长期租赁合同，稳定租赁关系。

　　（九）落实税收优惠政策。进一步落实好依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人税收优惠政策。落实营改增住房租赁优惠政策，对个人出租住房取得的收入按照1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过10万元的，可按规定享受免征增值税政策；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对房地产经纪机构提供住房租赁经纪代理服务的，适用6%的增值税税率。落实国家对个人住房租赁个人所得税等税收优惠政策。

　　（十）推行公共租赁住房保障货币化。完善货币化保障方式，支持公共租赁住房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。结合当地住房市场租金水平和保障对象的收入、财产等情况，定期动态调整公租房租赁补贴标准，增强保障对象的租金支付能力。

　　（十一）支持缴存职工提取住房公积金支付房租。将符合条件的农民工和个体工商户逐步纳入公积金缴存范围，进一步推动个体、私营、混合所有制、外资等非公有制单位建立住房公积金制度。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自住住房且租房居住的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。

　　四、培育住房租赁经营主体，发展壮大住房租赁产业

　　（十二）支持专业化、机构化住房租赁企业发展。坚持市场化运作，不断提升住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、物业服务企业以及资产管理公司等各类机构投资者拓展住房租赁业务。创造良好的营商环境，吸引国内知名品牌长租公寓等专业租赁企业入驻。住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。支持住房租赁企业多渠道筹集房源。房地产企业可自行经营自持的租赁住房，以及转化、改建的租赁房源，也可委托专业住房租赁企业运营管理。

　　（十三）大力发展代理经租业务。鼓励住房租赁企业购买、改造或长期租赁商品住房对外出租经营。个人或机构投资者购买的商品住房，可长期出租给住房租赁企业，实行规模化出租经营。对于住房租赁企业代理经租社会闲置存量住房的，允许改造后出租。应通过合作筹集房源、搭建供需平台、提供公共事业费收缴便利等多种方式，扶持正规代理经租机构不断扩大业务规模。可采取政府购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公共租赁住房交由住房租赁企业运营管理。支持相关国有企业采取新建租赁住房、收储改造社会闲置存量住房、规范改建闲置商业用房、运营开发企业配建的租赁住房等多种途径，增加市场供给。

　　（十四）规范住房租赁经纪机构行为。充分发挥房地产经纪机构作用，提供规范的住房租赁居间服务。建立房地产经纪机构和人员管理服务平台，加强业务培训，提升从业人员业务素质，提高经纪服务质量，实现房地产经纪机构和人员依法经营、诚实守信、公平交易。

　　（十五）鼓励新建租赁住房。将新建租赁住房纳入年度住房建设计划和土地出让计划，合理确定建设规模，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。住房租赁供需矛盾突出的城市，可在新建商品住房项目中建设一定比例只租不售的商品住房。鼓励各地盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

　　（十六）允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

　　（十七）强化金融支持。鼓励商业银行等金融机构按照“依法合规、风险可控、商业可持续”的原则，创新住房租赁信贷产品和服务模式，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期金融服务。进一步拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，支持符合条件的住房租赁企业发行专门用于发展住房租赁业务的债券。

　　五、强化管理，推动住房租赁与销售协调发展

　　（十八）建立住房租赁平台，提供线上线下同步服务。按照“开放、共享”的原则，建立市州统一规范的住房租赁公共服务平台，实现与相关管理部门业务系统、市场化住房租赁网络平台的链接。支持建设专业、规范、诚信的市场化住房租赁网络平台。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，建立住房租赁当事人实名认证机制，为企业和群众提供安全、便捷、畅通的房源核验、信息发布、网签备案、市场主体信用信息查询和信用评价等线上服务。设立住房租赁服务窗口，提供相关集中服务。

　　（十九）加强住房租赁监管，规范住房租赁市场秩序。各级住建部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，会同有关部门加强住房租赁市场监管，共享房屋租赁合同备案信息，完善住房租赁企业、房地产经纪机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，并纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。住建、公安、市场监管、城管、税务、金融等部门要密切合作，推进住房租赁综合管理，强化住房租赁市场分析研判，加强住房租金监测，严厉查处住房租赁违法违规行为。

　　（二十）保持房地产市场调控的连续性和稳定性。坚持因城施策、分类调控的差别化调控政策，落实稳地价、稳房价、稳预期的城市主体责任，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。将新建租赁住房、共有产权住房、医养结合养老地产等作为住房供应的新方式，纳入城镇住房发展规划，合理确定各类住房建设规模，实施综合调控。完善和细化房地产市场统计指标，健全各部门信息共享机制，建立以大数据为基础的房地产市场评价和预警体系，实施及时准确的信息发布和舆论引导，防止市场恐慌。

　　本意见自印发之日起执行，有效期五年。

甘肃省人民政府办公厅

2019年7月29日