房地产企业重组：应积极争取特殊性税务处理

　　企业重组由于涉及大量产权的交易，税务风险巨大。相比较于一般的商业及工业企业，房地产企业重组涉及到房和地等不动产事项，除面临增值税、企业所得税等税种外，还要面临营业税、土地增值税、契税等税种，可以说，事前缺乏税务规划的房地产企业重组方案，是不能进行的。

　　在我国，按照相关规定，重组是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易，包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。房地产开发企业在项目开发的前期、开发过程中、销售阶段、清算注销阶段都有可能面临并购重组的实际需求。

　　基于重组的特殊性以及产业发展考虑，国家在并购重组方面出台了一些优惠政策，房地产企业应该积极争取，合法达到节约税收成本的目的。

　　《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）和《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号）明确将企业重组的税务处理区分为一般性税务处理和特殊性税务处理，对于符合条件、采纳特殊性税务处理的，并购方可以历史成本入账，被并购方也无需确认所得，可以实现“免税”重组。根据59文第五条的规定，享受税收优惠政策的特殊重组核心是需同时满足以下五个方面的条件：
　　（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。

　　（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。

　　（三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。

　　（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。

　　（五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。

　　税务规划的前提是充分的理解税收政策。因此，房地产企业欲实现“免税”重组，需要针对以上五个条件进行充分解读。

　　首先，条件（一）中提及的“合理商业目的”实际是一条反避税原则，有人认为企业只要具有避税目的就必然不能进行特殊性税务处理，这实际上是一个误区，文件原文表述告诉我们，只要“不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的”，同时“具有合理商业目的”，就符合条件。根据国家税务总局公告2010年第4号的第十八条第三款和第四款要求，企业需要报送重组活动带来的税收变化和财务状况变化，其目的就是进行比较财务变化和税务变化，以确定是否以反避税作为主要目的。

　　其次，从以往的案例来看，实施企业重组特殊性税务安排，第二条“被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例”、第四条“重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例”最难达到要求。具体而言，对于资产、股权收购而言，收购对方的资产、股权的比例不低于75%，其中使用股权支付的部分不少于85%；对于企业合并、分立而言，其股权支付的部分不少于75%。在资产收购中，要求收购的是对方的“实质经营性资产”，也即企业用于从事生产经营活动、与产生经营收入直接相关的资产，包括经营所用各类资产、企业拥有的商业信息和技术、经营活动产生的应收款项、投资资产等。对于股权支付手段，4号公告进行了澄清，是指本公司的股权或其子公司的股权。

　　再次，针对五大条件中的第三条、第五条则体现了“经营连续性”的原则，只有保持经营连续性才符合特殊税务处理的条件。4号公告在第十九条明确 “企业重组后的连续12个月内”，是指“自重组日起计算的连续12个月内”。因此，相关房地产公司需要在重组后维持12个月以上方能进行相关资产的交易转让，否则面临不能进行特殊性税务处理的风险。

　　最后，59号文第十一条规定：“企业发生符合本通知规定的特殊性重组条件并选择特殊性税务处理的，当事各方应在该重组业务完成当年企业所得税年度申报时，向主管税务机关提交书面备案资料，证明其符合各类特殊性重组规定的条件。企业未按规定书面备案的，一律不得按特殊重组业务进行税务处理。”由此可见，企业若想享受到免税重组的优惠必须在完成所得税年度纳税申报时，向税务机关提交书面备案资料。按照规定，相关方可以由“重组主导方”向税务机关申请，层报省级税务机关确认。与此同时，同一重组业务的当事各方应遵循“一致性”税务处理原则，即统一按一般性或特殊性税务处理，当事各方应取得并保管与该重组有关的凭证、资料。

　　特殊性税务处理并不是真正的“免税”，本质上是延迟纳税，以股权收购为例，如果房地产企业符合特殊性条件并按要求进行备案，被收购方可不确认股权转让所得，收购方可以股权的原有计税成本入账。这也就意味着，该股权将来以“市场公允价值”转让时，还是要就其与原有计税成本的差额缴纳企业所得税，本质上是被收购方的税负转嫁给了受让方。

　　事实上，在企业重组中，几种形式并不是有明确的界限，比如，资产收购、股权收购、合并，本质上是一样的，都是资产的扩张，对于房地产企业而言，应该结合自身的实际情况进行选择。同时，由于房地产重组必然涉及相关资产的转移，在流转税方面，根据国家税务总局公告2011年第13号文件和国家税务总局公告2011年第51号文件规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。因此，房地产企业应该慎重选择重组的方式，最大化节约财务成本。

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