为何再提房屋养老金？一个导火索和四个深层原因

　　三、给“房屋”养老与给“人”养老，制度存在相似之处

　　关于房屋养老金的制度设计，不管是政府人大代表、政协委员(例如全国人大代表、南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强)，还是专家学者(例如，上海市房地产科学研究院院长严荣，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉)，都倾向于借鉴养老金制度，即设置两类账户、构建三大支柱。

　　两类账户指房屋养老金实行分类管理，由公共账户和个人账户两部分组成。

　　公共账户指房屋养老金公共统筹账户。余才高建议，从土地出让金中按比例划取一部分，做实公共账户，另外再辅以维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等资金来源。公共账户的管理遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，坚持“收支两条线”，主要用于房屋日常强制体检、房屋日常巡查和购买房屋安全综合保险等公共服务。

　　个人账户主要就是指原来的住宅专项维修资金账户，按照专项维修资金有关法律、法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。

　　根据上海市房地产科学研究院院长严荣的设想，三大支柱指基础类、专项类和商业类房屋养老金。

　　基础类房屋养老金由财政资金支出，用于保障房屋基本安全。其资金来源可以考虑以下三个方面：一是从土地出让金收益中提取一定比例，这是基础类住房养老金的主要资金来源;二是将住房养老金纳入土地出让金“其他支出”项目统筹分配;三是如果未来出台房产税，则按一定比例提取，用于补充基础类住房养老金。

　　专项类房屋养老金主要依托现有的住宅专项维修资金。不过要对管理制度从以下两个方面进行优化：一是在现有个人维修资金账户基础上，建立统筹账户，其资金来源主要是专项维修资金的增值收益和沉淀收益，以及财政维修专项资金等，用于提供房屋应急维修托底保障、垫付个人账户支付维修费用不足部分、为住宅小区购买财产保险等;二是理顺维修资金续筹机制，探索并入物业服务费测算项目分期续筹，或由业主在按月缴纳物业管理费时一并缴纳等。

　　商业类房屋养老金指由业主自愿购买的房屋养老保险，作为基础类养老金和专项类养老金的补充。购买房屋养老保险有三大优势，一是可以固定保险费并“锁定”未来可能发生的维修费用;二是保险有风险管理功能，能够降低房屋的损耗;三是保险有财务安排功能，投保时走业主大会投票流程后，后续维修费用由保险公司支付，无需再走业主大会投票流程。

　　四、制度设计莫要“顾上不顾下”，激励业主是关键

　　上面描述的房屋养老金顶层设计看上去非常美好，倘若真能落地成为具有可执行性的制度，那当然是一件好事。但是，这个框架有一些隐含前提，它们未必能够变成现实。

　　第一个假设是，未来的土地出让金能够持续增加或保持稳定，或者至少不会大降。

　　前述顶层设计中，无论是公共账户，还是第一支柱都非常依赖于土地出让金收入。确实，各地的土地出让金收入前些年一直非常可观，而且逐步增长，但是这个趋势在2022年已经发生了逆转，而且从人口和经济发展趋势来看，未来重返增势的可能性也许不会很大。

　　第二个假设是，房子的价值(或市价)不会下跌到有人宁可不要房子也不愿缴纳专项维修资金的地步。这个假设也可能落空，中国有个别城市的许多房子事实上已经被废弃了。

　　第三个假设是，未来将会出现丰富的住宅养老保险产品供选择。这个假设也不一定能变成现实，因为这类保险的性质，就像前些年国家层面一直大力推动但始终雷声大雨点小的“以房养老”保险业务一样(其专业名称为“住房反向抵押养老保险”)，看上去空间很大，但是实际操作起来受到的限制非常大，要克服的法律障碍也很多。

　　第四个假设是，政府、业主以及其他相关的行动者都很有意愿并高效率地参与房屋养老保险中来。这个假设的非现实性是显而易见的。现有的住宅专项维修资金，最受人诟病的一点就是，一方面不够用，另一方面真的需要用时又很难用得出去，其根本原因就在于集体行动的困难难以克服。另外，两类账户和三大支柱的框架，可能还隐含了另一个风险：将更多的业主权力转移到政府手中。

　　有数据称，全国范围内已经建立了业主委员会的小区，在全部小区中所占的比例仅为30%左右。根据现行法规，在没有业主委员会的情况下(或业主委员会“不愿意”管理的情况下)，专项维修资金由政府主管机构管理，这本来就已经在一定程度上削弱了业主的权力了。前述房屋养老保险金的顶层设计，可能会进一步强化这一点。

　　有鉴于此，除了顶层设计之外，还要重视自下而上的探索。例如，江苏省泰州市的房屋维修“医保”，通过建立“房屋大病统筹金”，解决了房屋大修时维修资金续筹难题和居民出资维修的压力，也鼓励了业主正常缴纳物业管理费的积极性。

　　又如，许多小区虽然老旧，但是地段和风景绝佳，小区物业能够持续产生现金流。有些物业公司和小区合作，结合老旧小区改造，通过“经营小区”筹集房屋养老金。这方面成功的案例已有不少，值得重视。

　　总之，房屋养老金的制度设计，与所有其他制度设计一样，关键是激励相容，即要让业主真心认同――这样做既符合业主自己的利益，也不会影响他们的权力。因此，应该特别重视自下而上的探索。

　　作者丨贾拥民

　　均衡研究所学术顾问

　　浙江大学跨学科中心特约研究员