为何再提房屋养老金？一个导火索和四个深层原因

　　“房屋养老金”又一次引发热议。

　　国新办23日的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国对记者称“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，上海等22个城市正在试点”，对于房屋养老金，董建国特别强调“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

　　这标志着“房屋养老金”这一筹划已久的制度正式进入了试点阶段。

　　“房屋养老金”这一概念容易让人联想到“个人养老金”，引发了舆论对是否需要公众额外出资以及是否为变相房产税的质疑。对此，住建部官网随后刊发多篇专家文章进行解释：房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱，以“不增加个人负担，不减损个人权益”为原则。

　　无论如何，我们有必要梳理一下这项制度的前世今生。因为，经过几十年的快速城乡建设之后，“如何为房屋养老”，确实是一件值得国人关注的大事。

　　一、房屋养老金累计20余年，规模超万亿元

　　事实上，房屋养老金并不是一个全新的事物。如果房屋养老金仅指房屋维修金，即为房屋未来的维修而储备的资金，那么它的存在其实已经有相当长的一段时间了，只不过原先最早的名字是“房屋维修基金”，后来又统一改称“住宅专项维修资金”。当然，现在拟议中的房屋养老金，其内涵和范围都已经不再限于住宅专项维修资金了。

　　在全国范围内，房屋维修金制度始于1998年，那也是中国正式宣布全面房改的一年，在国务院于当年发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，就明确提到了要建立住房专项维修资金制度。

　　当然在那之前，以出售公房为主要形式的“房改”已经在不少地方启动了，因此房屋维修基金其实在1998年之前就存在了。以济南市为例，最先有了房屋维修基金的是1996年的房改房。那一年，济南市在进行住房制度改革时，要求从出售公房的房款中提取一定比例，由市财政局专户存储，用于房屋公共部位的维修。济南市当时归集的维修资金总额超过了9亿元，而那批房改房，就成了济南市第一批有“养老金”的房屋。

　　相比之下，商品房的“养老金”反而有点姗姗来迟，原因是那几年，新建商品房缴纳维修基金并不是强制性要求，因此那个时期有不少商品房是没有房屋维修基金的。

　　大体上从2000年开始，到2004年前后，全国各地陆续出台房屋维修基金管理办法及实施细则，规定，新建商品房在交付使用之前，必须缴纳维修基金，否则不得办理房产证，自那之后，房屋维修基金的征集才进入常态。

　　2007年10月30日，当时的建设部与财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》(自2008年2月1日起施行)，正式确立了住宅专项维修资金制度，而且缴纳标准也由以前的“按购房款2%-3%的比例缴交”调整为“按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交”。

　　到了2013年，中央电视台“焦点访谈”节目披露，当时全国缴存的住房公共维修资金已经达到万亿以上的规模。此后没有全国层面的相关数据，但是现在又过了十年，规模应该又上了不止一个台阶。(以北京市为例，截至2013年7月，北京累计归集住宅维修资金348.1亿元;差不多十年之后的2022年底，该市累计归集住宅专项维修资金已达782.90亿元。)

　　现在人们讨论的房屋养老金制度，无非是以现有的住宅专项维修资金制度为基础，对如何保障居民住房安全、完善住房设施的进一步探索。

　　二、为何再提房屋养老金?一个导火索和四个深层原因

　　既然已经有了住宅专项维修资金，为什么还要房屋养老金呢?而且，关于住宅专项维修资金的话题，在2013年前后一度引起人们的关注后，十来年间一直不温不火，为什么自去年以来又热了起来?这既有直接的促发因素，也有更深层次的原因，先来看直接的促发因素。

　　直接的促发因素可能是一个事故。

　　2022年4月29日，湖南省长沙市望城区金山桥街道金坪社区盘树湾组发生了一起特别重大的居民自建房倒塌事故，造成54人死亡、9人受伤，直接经济损失高达9077.86万元。

　　住房和城乡建设部于当年5月1日召开视频会议并部署开展全国自建房安全专项整治工作，指出要加快研究完善房屋建筑安全管理各项制度，研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障。

　　随后，2022年5月24日，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”

　　接着是2023年4月7日，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议提出要“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”。

　　2023年5月，住房和城乡建设部到江苏省等地调研房屋养老金制度建设工作。

　　最后，住房和城乡建设部部长于2023年6月底再次强调探索建立房屋养老金制度，这可能是加速推进房屋养老金制度建设及试点的一个信号。

　　再来看更深层次的原因，可能有四个。

　　第一，中国已经全面进入存量房时代，老旧房屋占比不断上升，房屋养老不得不提上议事日程。根据《中国人口普查年鉴2020》的数据，截至2020年末，全国存量住房4.6亿套，建筑面积510亿平方米;城镇存量住宅2.9亿套，建筑面积292亿平方米，其中老旧住宅(2000年前建成)按套数占比已经达到了31%，而且仍在快速攀升。

　　不少老旧住房当初在规划、设计、建筑材料、建造工艺等方面就存在不足，现在很多都出现了结构不稳、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等隐患或问题。

　　第二，现有住宅专项维修资金不能满足需求。这又可以分为两个层次来说。首先是住宅专项维修资金从一开始就没有全额缴纳过。《中国经营报》的报道称，在南京，房龄15年以上的大约94万套住宅中，有30%从未归集过维修资金，而且即便是已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，也有28%的小区余额低于10万元，远远不能满足维修需求。其次是即便足额缴纳住宅专项维修资金，也不可能满足需求。

　　对于房屋交付后的维修，当前政策规定大体上可以总结如下：在房屋质量保修期内，由开发商或原建设单位负责维修，又或动用住宅保修金;保修期满后，日常的小修小补，由物业管理费支出，只有中修或大修，才动用专项维修资金。问题在于，大部分老旧小区的物业管理费实际上是不可能维持日常维修支出的，结果导致房屋的公共部位的质量状况迅速恶化，因而需要动用专项维修资金的问题越来越快地出现。这种情况甚至在一些比较新的小区也存在。

　　第三，稳住房价、化解楼市风险的需要。在当前，“保交楼、保民生、保稳定”几乎压倒了一切，然而说到底，如果房价一直在上涨，那么也就根本用不着去“保交楼”了。二手房价格是新房价格的支撑，而现在许多地方出现的二手房价格下行趋势，很大程度上就表现为“老破小”房子价格的不断阴跌。

　　老旧小区的地段和学区往往不差，它们的房价下跌，至少有一部分是因为老房子的维修没有跟上。在这个意义上，通过房屋养老金来为房屋提供全生命周期安全保障，可能对延缓房价下跌、化解楼市风险以及随之而来的更大的风险有所助益。

　　第四，房屋养老金还可能拉动经济增长。在建立了房屋养老金之后，要实现为房屋提供全生命周期的安全保障的目标，至少还需要两方面的工作：一是建立房屋质量检测、安全管理制度以及房屋质量保险体系，二是加大力度地长期持续进行房屋维修养护。

　　前一方面提供了对房屋检测业务和房屋安全保障业务及保险业的稳定需求，后一方面则形成了对建筑建材、家居用品以及相应的劳务的稳定需求，同时这两个方面都意味着物业管理服务的需求。此外，房屋养老金制度也有利于筹集老旧小区更新改造的资金来源。所有这些，也许有利于促进经济增长。