北京国税＂营改增＂六方面热点问题解答

一、征税范围
1、如何理解不动产租赁中“取得”的概念?

《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第二条规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用本办法。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

2、典当行的赎金收入是否应缴纳增值税?如需缴纳，按什么税目缴纳?是否可以适用差额征税政策?

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)的规定，典当提供的服务属于贷款服务，应就其取得的利息收入缴纳增值税。

二 、税率和征收率
1、营改增物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，再开一张物业服务费发票，以区别不同税率?

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。　因此，可以按照不同税率分别开具。不同税率可以在同一张发票上开具。

2、物业公司代开发商管理的房屋租赁，产权不属于物业公司，开具发票的税率是多少?

若由物业给承租方开具增值税发票，应按照不动产租赁适用税率开具增值发票。一般纳税人适用税率为11%;小规模纳税人适用征收率为5%。

三、应纳税额计算
1、营改增后，纳税人提供代理服务，是否还有差额征税的规定?
有。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件2的规定，经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

2、纳税人于2016年5月1日以后取得的不动产，适用进项税额分期抵扣时的“第二年”怎么理解?是否指自然年度?
不是自然年度。根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)的规定，进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

3、全面营改增后，旅行社提供旅游服务，其中机票款是否可以在计算销售额时扣除?
可以。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件2的规定，试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。　选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

4、不动产租赁企业预收账款后怎样确定销售额?
应以取得的全部价款和价外费用为销售额在收到预售款的当月计算缴纳增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件1第三十七条的规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。　
(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。　
第四十五条的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。