预收的租金什么时间缴纳房产税？

　　[问题内容]

　　关于房产税的几个缴纳问题：

　　问题1：从租计税的房产税中，预收租金是否作为本期房产税的计税基础?

　　问题2：出租房产中，如采用先用后付的方式，本期尚未到租金，是否要按照租赁合同约定的金额，对当年租金收入按照会计上权责发生制确认的收入缴纳房产税?

　　[答复机构]宁波市税务局

　　[答复时间]2021-05-31

　　[答复内容]

　　宁波市12366呼叫中心答复：

　　房产税按权责发生制原则申报。1.对2020年预收的2021年的租金，无须计入2020年度申报的房产税。2.对先用后付的，未收取的2020年租金，需申报计入2020年度的房产税。
 

　　2008年11月的解读——

预收的房租收入不能分期申报房产税

　　2006年10月1日，某市某企业将其闲置房屋对外出租给自然人李某使用，租赁期为二年，期限自2006年10月1日起至2008年10月1日止，月租金10000元，两年租金一次性支付。2006年10月8日，该企业收到李某缴来房租240000元。从2006年11月10日起，以合同约定的月租金收入10000元作为计税依据，该企业按月向主管地税务机关申报缴纳了营业税、房产税及其它相关税收。截止2008年7月，该企业已申报缴纳了这笔房租收入应缴营业税10500元、房产税25200元及其他相关税费。2008年8月1日，税务稽查人员在对该企业2006～2007年度的纳税情况进行检查时，发现该企业2006年10月取得这笔房产租金收入，没有按照规定的纳税义务发生时间，一次性申报缴纳房产税，因此对该企业作出追缴2006年11月10日少申报房产租金收入房产税27600元，并从2006年11月11日税款滞纳之日起，至纳税人实际缴纳或者解缴税款之日止，按日加收滞纳税款27600元万分之五税款滞纳金的税务处理决定。

　　对此，该企业财务人员不能接受并提出异议：一是房产租金收入营业税可以按月分期申报，为什么同一计税依据的房产税就不按月分期申报?---是属于两年的房租收入一次申报缴纳房产税，既不符合房产税按年征收、分期缴纳的规定，又不符合权责发生制原则。税务部门的处理决定是不是错了?

　　针对该企业财会人员疑问，税务人员作了耐心细致的解释：

　　第一，税法适用特别法优于普通法原则。对于同一事实涉及到一般法律和特别法律规定时，特别规定的效力优于一般规定。

　　预收的超过一年以上的房租收入，该企业可以分期申报缴纳营业税，这是税法的特别规定。《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定，营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。这是法律的一般规定。但对纳税人收取预收性的款项如何申报纳税并没有作出具体的规定，为此《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而预收的房租收入并不属于转让土地使用权或者销售不动产这两项范畴，因此预收的房租收入营业税纳税义务不在当天。由于法律、法规没有对纳税人除转让土地使用权或者销售不动产这两项课税项目以外的其他预收款项的纳税义务发生时间作规定，因此财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)对此作了明确：单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款(包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等)，其营业税纳税义务发生时间可以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。而按财务会计制度的规定，应在整个受益期内分期确认收入。纳税人取得的房租收入属于营业税的应税劳务，因此该企业一次取得的这笔房产租金收人，可以按照房屋租赁合同的受益期限分期申报缴纳营业税。

　　而作为同一计税依据预收的超过一年以上的房租收入，该企业必须一次性申报缴纳房产税，这也是税法的特别规定。《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政政府规定。这是房产税的一般规定。在法律法规允许的范围内，各省、自治区、直辖市地税局作出的特别规定只要与现行法律法规没有抵触的，我们都应当遵照执行。《江苏省地方税务局关于明确房屋出租房产纳税义务发生时间的通知》(苏地税函[2000]135号)规定，出租房屋的纳税人，其纳税义务发生时间为实际取得租金收入的当天;《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题也规定，纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。由于上述两个文件并未明确纳税人出租、出借房产申报房产税的纳税期限，因此《江苏省地方税务局关于明确地方税部分税种纳税期限和纳税限额的通知》(苏地税函[2006]47号)对此作了补充：出租房产的，纳税人应于出租房产之次月起十日内申报缴纳房产税。综上所述，企业取得房租收入(含预收)房产税的纳税义务发生时间为收到款项的当天，纳税申报期限是收到款项次月10日内。由于没有按这一规定全额办理房产税纳税申报手续，所以该企业必须补缴2006年11月10日少申报缴纳的房产税27600元，缴纳由于延迟缴纳税款而按日加收的税款滞纳金。税务部门对该企业作出的税务处理决定符合税法的有关规定，并无不当。

　　那么，2006年12月至2008年7月多缴的房产租金收入的房产税，该企业能不能直接与2006年11月10日少申报的房产税相抵扣呢?答案是否定的。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第八十三条规定，税收征管法第五十二条规定的补缴和追征税款、滞纳金的期限，自纳税人、扣缴义务人应缴未缴或者少缴税款之日起计算。因此该企业必须缴纳从2006年11月11日起至税款解缴日止，按日加收滞纳税款27600元万分之五的税款滞纳金。根据《国家税务总局关于应退税款抵扣欠缴税款有关问题的通知》(国税发[2002]150号)的规定，2006年12月至2008年7月多申报缴纳的房产税，该企业可以申请退税，用退税款抵扣2006年11月10日少申报缴纳的房产税;也可以申请抵缴下期应缴税款。

　　第二，该企业须一次申报预收的属于两年房租收入房产税，并不意味着就违反了权责发生制原则。

　　《企业会计制度》(财会[2000]25号)第十一条第九款、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第九条等规定，企业的应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。属于当期的收入和费甩不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不得作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定除外。这就是说在收入确认和费用支出的问题上，税法与财务会计制度的规定是一致的。企业在进行财务核算时，必须坚持权责发生制原则，否则违法。该企业必须依照税法规定一次性申报取得属于两年的房租收入房产税，而在房租收入确认和费用扣除等问题上仍然必须坚持权责发生制原则。值得一提的是该企业申报缴纳、补缴房产税(包括房租收入房产税)的税前扣除，可以不按照权责发生制原则的规定进行账务处理。由于房产税归集和列支在管理费用科目中’属于费用范畴，所以房产税在缴纳时可直接计人当期的管理费用，不必区分税款所属期，不需要作账务调整。这是法律的另有规定。《企业会计制度》第一百零四条第四款、《企业会计准则——应用指南》(财会[2006]18号)附录：会计科目和主要账务处理(10)，6602管理费用科目说明、《财政部 税务总局关于集体企业缴纳房产税、车船使用税有关财务处理的规定》(财税集字[1986]40号)等规定，企业缴纳的房产税在管理费用科目中归集和列支。税法和财务会计制度的规定是一致的。《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。这就是说费用可以税前扣除。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十条规定，企业所得法第八条所称费用是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已计人成本的有关费用除外。既然管理费用属于“费用”，而费用只有在发生时才能计入成本。因此，该企业在预先未将应缴未缴的房产税预提计人有关成本费用的情况下，就可以在缴纳的当月把它作为每一纳税年度发生的可扣除的费用直接计入管理费甩予以税前扣除，而不必区分其税款所属期，不需要作账务调整。这似乎与前述税前扣除应遵循的权责发生制原则有矛盾，但这就是《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条所指的“本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”该企业缴纳房产税的滞纳金，既不得列入管理费甩也不得在税前扣除，需要作账务调整。这是税法的特别规定。

　　听了税务人员的解释，该企业财务人员笑了，表示愿意接受税务部门的处理决定，并表示以后一定要全面学习掌握税收法律法规，在学习掌握税法一般规定的同时，更要学习掌握税法的特别规定，按照规定的纳税义务发生时间，正确申报房产租金收入房产税。

　　来源：安徽税务筹划网