蚌政办秘[2022]7号 蚌埠市人民政府办公室印发关于加快发展保障性租赁住房的实施办法的通知

蚌埠市人民政府办公室印发关于加快发展保障性租赁住房的实施办法的通知

蚌政办秘〔2022〕7号        2022-02-16

各县、区人民政府，市政府各有关部门、单位：

　　《关于加快发展保障性租赁住房的实施办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

蚌埠市人民政府办公室

2022年2月16日

　　(此件公开发布)

关于加快发展保障性租赁住房的实施办法

　　为扎实推进我市保障性租赁住房建设，解决好新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体的住房困难问题，结合我市实际，制定以下实施办法。

　　一、工作目标

　　全面贯彻党中央、国务院和省委、省政府决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，突出住房的民生属性，加快完善以公租房、保障性租赁住房为主体的住房保障体系。政府通过给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道保障，加快发展保障性租赁住房，尽最大努力帮助新市民、青年人、城市基本公共服务人员等缓解住房困难，服务全市“双招双引”工作，有力支撑城镇化进程健康发展。“十四五”期间，全市计划发展保障性租赁住房不少于2万套。

　　二、基本要求

　　(一)蚌埠市(含三县)已明确列入安徽省发展保障性租赁住房的重点城市，享受国家和省相应的支持政策。

　　(二)积极引导社会各方参与。保障性租赁住房建设坚持“谁投资、谁所有”“谁投资、谁受益”的原则，政府给予政策支持，引导企事业单位、产业园区、农村集体经济组织等多主体投资、多渠道供给，按照市场的逻辑，发挥资本的力量，引导社会各方参与。

　　(三)发展方式。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。发展保障性租赁住房主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，以及发放租赁补贴和将政府闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，在满足户籍人口应保尽保的前提下，支持将闲置的公租房调整作为保障性租赁住房使用管理，切实增加供给，引导产城融合、人地房联动，解决职住平衡问题。

　　三、保障范围

　　(一)保障对象。

　　保障性租赁住房主要是解决符合条件的新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体的住房困难问题，原则上不设收入门槛，要求与本市用人单位签订两年以上劳动合同，足额缴纳社会保险满一年，本人配偶、未成年子女在本市城区范围内无自有住房且未承租各类保障性住房。优先满足“双招双引”支持政策引进人才需求，柔性引进人才可以不受社保条件约束，承租保障性租赁住房期限原则上不低于半年。

　　(二)建设标准。

　　建设标准以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，考虑到三孩生育政策的实施，可建设少量建筑面积不超过90平方米的户型，合理配套必要的商业服务设施，参照执行《城市居住区规划设计标准》有关规定，严禁借机进行商业开发，保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

　　(三)租金标准。

　　实行低于市场租金的政府指导价，保障性租赁住房租金定价接受政府指导，租金标准由市、县(区)住房保障行政主管部门会同价格行政主管部门、财政部门制定政府指导价，租金标准原则上不得高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%。享受政府补助、低息贷款、土地出让价款分期收取等优惠，应在租金定价中相应体现，切实降低租金标准，让利于民。建立市场租金定期评估发布制度，原则上按年发布租金和租赁补贴指导标准，各县区结合实际予以细化执行。

　　四、支持政策

　　(一)土地支持政策。

　　1.科学规划布局。依据国土空间规划编制指南，在规划编制中科学布局保障性租赁住房用地，主要安排在城市建成区、产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域。

　　2.加大土地供应。可以享受以下支持政策：

　　(1)利用集体经营性建设用地发展保障性租赁住房，相关用地使用权出租、出让及其最高年限，转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照住宅用途的国有建设用地执行。

　　(2)在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许利用企事业单位依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。

　　(3)在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。涉及工业用地的容积率、建筑密度、建筑高度等指标调整的，经综合评估，按程序调整有关控制性详细规划，并依法办理相关项目审批手续。产业园区内的新建工业项目，可结合实际和职工居住需求，充分利用上述支持政策建设宿舍型保障性租赁住房。鼓励产业园区统筹小微企业需求，统一规划、建设宿舍型保障性租赁住房，项目可由产业园区管委会投资建设或与工业项目企业联合投资建设。

　　(4)按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保。新建普通商品住房项目，鼓励配建一定比例的保障性租赁住房。

　　(5)支持非居住存量房屋改建。经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下允许将闲置和低效利用的非居住存量房屋，改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

　　(二)简化项目审批。

　　精简保障性租赁住房审批事项和环节，公布审批“一张表单”，依托工程建设项目审批管理系统，全面落实“并联审批、限时办结、超时默认”要求，将保障性租赁住房项目审批时限压缩至40个工作日以内。由发改、自然资源规划、人防、住建等部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将保障性租赁住房项目的工程建设许可和施工许可同步审批。实行联合验收制度，全面推行“统一受理、并联推进、一口出件”模式。

　　(三)加大补助资金支持。

　　积极争取中央现有经费渠道的补助资金和省级配套奖补资金支持，市、县(区)财政按照财权事权相匹配的原则予以配套保障性租赁住房资金支持。

　　(四)落实税费减免政策。

　　住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租保障性租赁住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

　　(五)执行民用水电气价格。

　　取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民阶梯价格标准执行。除国家规定的高可靠性供电费外，供电企业在用户用电报装过程中不得收取其他任何费用;用电价格可选择执行居民峰谷电价。

　　(六)金融支持政策。

　　1.加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款;向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

　　2.支持银行业金融机构和保障性租赁住房建设运营企业，通过发行金融债券、公司信用类债券、租赁担保类债券等方式，多渠道筹集资金支持保障性租赁住房的建设运营，支持商业保险金按照市场化原则参与保障性租房住房建设。

　　3.积极推进保障性租赁住房建设运营企业发行不动产投资信托基金(REITs)融资。

　　五、组织实施

　　(一)落实主体责任。

　　向社会公布“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，加强年度计划管理，市住房城乡建设局会同市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局等有关部门审核汇总下年度保障性租赁住房建设计划，报经市政府同意后，报送下年度保障性租赁住房建设计划，申报纳入国家保障性租赁住房计划，待国家计划下达后向社会公布。

　　(二)形成工作机制。

　　成立蚌埠市保障性租赁住房工作领导小组，由市住房和城乡建设局牵头，各县、区及发改、财政、自然资源规划、生态环境、人防、人社、民政、人民银行、银保监局、税务等部门形成联动机制，统筹推进发展保障性租赁住房工作;建立联合审查机制，申报项目投资主体报送保障性租赁住房建设和运营方案，提供相关证明材料，上会讨论确定后由领导小组办公室出具保障性租赁住房项目认定书。通过项目认定书，相关部门办理立项、用地、规划、人防、施工、消防等手续。落实住房租赁税收和民用水电气价格等各项优惠政策，加强与金融机构的对接，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，推动项目尽快落地。

　　(三)强化质量安全管理。

　　保障性租赁住房应执行集中式租赁住房建设适用标准。非居住存量房屋改建前应对房屋安全性能进行鉴定，严格执行施工图审查、消防验收、竣工验收制度，确保安全使用。保障性租赁住房建设严格执行基本建设程序，按规定实行招标投标，确保合理工期和造价。落实工程质量安全主体责任，加强工程建设质量安全监管，并作为监督检查的重点，确保保障性租赁住房建设质量。

　　(四)准入和退出条件。

　　按照职住平衡的原则，满足符合条件的新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体的住房需求，优先满足引进人才住宿需求。投资主体做好保障性租赁住房申请、租金收缴、退出等日常管理工作，可以委托专业化运营公司参与管理。获得公租房保障或取得其他产权型住房的，应及时退出保障性租赁住房。原则上不得破坏其承租的保障性租赁住房设施设备，不得擅自装修或者转租、转借，也不得转变租住用途。加强保障性租赁住房管理，违反规定使用的，应当责令退出。

　　(五)严格运营监督管理。

　　政府建立住房租赁管理服务平台，将保障性租赁住房项目纳入安徽省保障性租赁住房系统统一管理;完善配套基础设施，加强对保障性租赁住房项目申报、认定、建设、出租和运营管理的全过程管理。完善保障性租赁住房入住后的管理实施办法及相关配套措施，确保保障性租赁住房符合小户型、低租金、面向新市民和青年人、城市基本公共服务人员的供应要求，充分发挥多渠道供给的住房保障;加强运营管理，坚决防止上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取政府各项优惠政策。

　　(六)加强激励约束。

　　依据省住房城乡建设厅对发展保障性租赁住房工作的组织协调和监督指导，及省直有关部门对城市发展保障性租赁住房情况实施的监测评价，及时总结宣传经验做法，通报监测评价结果，坚持结果导向，强化结果运用，并将监测评价结果纳入对县区政府的绩效考核，督促其切实增加保障性租赁住房供给需求。

　　附件：

　　1．关于成立蚌埠市保障性租赁住房工作领导小组的通知.docx

　　2．保障性租赁住房联合审查机制工作流程.docx

　　3．保障性租赁住房项目认定书文本.docx