国家税务总局厦门市税务局关于征求《国家税务总局厦门市税务局关于发布〈厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法〉的公告(征求意见稿)》意见的通知

　　第五章 扣除项目金额

　　第二十一条 土地增值税扣除项目金额包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额;

　　(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;

　　(三)房地产开发费用;

　　(四)与转让房地产有关的税金;

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　第二十二条 扣除项目应当符合下列要求：

　　(一)经济业务应当是真实发生的。

　　(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

　　(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。

　　本办法所称合法有效凭证，是指：

　　1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;

　　2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证;

　　3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的书面合同、付款证明、对账单或者发票为合法有效凭证;税务机关有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为合法有效凭证;

　　4.发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据开具范围，以合同(协议)、收据、收款证明等相关材料作为合法有效凭证;

　　5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　(四)扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　(五)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　(六)扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目;不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　(七)在土地增值税清算中，对同一类事项，应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　第二十三条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　(一)以出让方式取得土地使用权的，地价款为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。

　　纳税人因接受投资而取得的土地使用权，按照投资方投资入股的土地使用权作价金额以及按国家统一规定交纳的有关费用作为取得土地使用权所支付的金额。

　　(二)对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金，计入取得土地使用权所支付的金额。

　　(三)纳税人为取得土地使用权按国家统一规定交纳的有关费用，包括为取得土地使用权所支付的契税。

　　(四)纳税人按照土地出让合同约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。纳税人未按土地出让合同约定缴纳土地出让金等原因交纳的违约金、罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不得计入取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本。

　　(五)纳税人为取得国有土地使用权，按照县级以上政府及其部门要求，在项目建设用地红线外建设基础设施、公共服务设施等发生的拆迁补偿和工程支出，凡在国有土地使用权出让合同或协议中明确约定的，计入取得土地使用权所支付的金额。

　　(六)纳税人依据有关土地出让、转让合同、协议及其补充协议，从政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助等形式取得的土地出让金返还款，应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。

　　(七)纳税人按照土地出让合同、协议约定建设并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋，其面积不计入清算项目可售建筑面积，建设成本作为取得土地使用权所支付的金额，不计入清算项目房地产开发成本。其中，实物配建房屋建设成本按清算项目房地产开发成本(不含清算项目的房屋装修成本)除以清算项目总建筑面积，再乘以实物配建房屋建筑面积计算得出。实物配建房屋含装修的，装修成本单独计入配建房屋建设成本。

　　(八)房地产开发企业受让土地使用权后，设立项目公司进行开发，符合下列条件之一的，可凭房地产开发企业取得的土地出让金票据作为项目公司取得土地使用权所支付的金额的扣除凭证，按规定计算扣除：

　　1.房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

　　2.项目公司与政府部门签订出让合同或变更协议，确认土地受让人为项目公司。

　　(九)纳税人签订的土地出让合同、协议中明确规定多个房地产项目、不同分期项目、不同房产类型对应土地价款的，按土地出让合同、协议约定确定对应房地产项目、分期项目、房产类型的土地成本。

　　除土地出让合同、协议中单独列明地价外，不计入容积率的部分不参与土地成本计算分摊。

　　纳税人签订的土地出让合同、协议对土地价款未作具体规定的，对于同一房地产项目有多个分期项目，以及同一分期项目内有不同房产类型，纳税人可选择按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按计容可售建筑面积计算分摊土地成本。

　　第二十四条 房地产开发成本按以下方法处理：

　　(一)纳税人签订的开发成本相应合同明确受益对象且能够辨明的，直接计入对应的受益对象。未明确受益对象或有多个受益对象的，房地产开发成本按照以下方法进行分摊：

　　1.纳税人同时开发多个房地产项目或者分期开发房地产项目的，按可售建筑面积计算分摊各个房地产项目、分期项目房地产开发成本。

　　2.同一清算项目不同房产类型共同发生的房地产开发成本按可售建筑面积比例分摊。

　　3.纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定，其实际发生的合理的装修费用，按照受益原则，计入对应房产类型的房地产开发成本。

　　4.纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动的家电、家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。

　　(二)纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。

　　(三)纳税人按照土地出让合同、协议约定建设并向政府有关部门或政府指定第三方无偿移交的环卫设施、超市便利店、邮政所、社区书店、开闭所、派出所、幼儿园等公共配套设施，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三项规定处理，土地增值税清算时不认定为视同销售，公共配套设施面积不计入清算项目可售建筑面积，公共配套设施建设成本在清算项目可售建筑面积中分摊。

　　1.公共配套设施产权确实属于全体业主所有或无偿移交给政府及有关部门、公用事业单位或政府指定的第三方的，应当提供相关书面接收文件。

　　因政府及有关部门、公用事业单位或政府指定的第三方原因导致纳税人不能及时移交公共配套设施的，上述单位出具书面证明的，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在厦门市主流媒体刊登公告的报样。

　　2.房地产项目分期开发但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，纳税人可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

　　3.纳税人按规定向建设部门缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及按照我市相关规定应由纳税人承担并缴纳的首期专项维修资金，并取得合法有效票据的，计入公共配套设施费。

　　4.公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，而之后将公共配套设施对外转让的，应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零。

　　(四)纳税人支付的工程监理费计入开发间接费用。

　　第二十五条 房地产开发费用按以下方法处理：

　　(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

　　纳税人向非银行金融机构贷款支付的利息，同时满足具有利息费用性质、金融机构和借款人是索取和偿还利息的权利义务当事方、金融机构提供相关证明、能够按项目计算分摊等条件下，予以据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　纳税人据实扣除利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

　　纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。

　　(二)财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，参照本项扣除。

　　(三)纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第(一)(二)款所述两种办法。

　　(四)利息费用的分摊参照本办法第二十四条第一项分摊方法处理。

　　第二十六条 与转让房地产有关的税金包括纳税人在房地产转让环节缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税。凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除;凡不能按清算项目准确计算、归集的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除;涉及到多个清算项目的，按各清算项目收入的占比计算分摊扣除;同一清算项目内不同房产类型之间不能准确归集的，按各房产类型收入的占比计算分摊。

　　第二十七条 纳税人整体购买未竣工房地产项目(在建工程)、投入资金继续建设后转让的，其扣除项目如下：

　　(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;

　　(二)改良开发未竣工房地产发生的成本;

　　(三)房地产开发费用;

　　(四)与转让房地产有关的税金;

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　以上房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数包括上述第(一)(二)项的金额。

　　第二十八条 纳税人与关联方之间发生的转让房地产、销售商品、服务、无形资产等事项，应按照公允价值和商业常规进行业务往来，否则税务机关有权进行合理调整。

　　第六章 核定征收

　　第二十九条 纳税人在办理清算时房地产开发成本中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可以参照各级建设工程造价管理部门各项房地产开发成本平方米造价指标以及政府有关部门公布的建设规费收取标准等，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　第三十条 在土地增值税清算过程中，税务机关发现纳税人符合以下条件之一的，可以按不低于5%的征收率核定征收土地增值税：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第七章 尾盘销售管理

　　第三十一条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的(以下简称尾盘销售)，纳税人应按规定办理土地增值税纳税申报，扣除项目金额按清算审核确定的各房产类型单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以尾盘销售面积再加上尾盘销售缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

　　纳税人尾盘销售时附带装修的，其新增的装修成本，计入扣除项目金额。

　　第三十二条 纳税人尾盘销售应当按月区分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　第三十三条 纳税人在主管税务机关出具清算审核结论前发生的尾盘销售，先按其清算申报结果办理尾盘销售土地增值税清算申报。主管税务机关出具清算审核结论后，纳税人再对各期尾盘销售土地增值税清算申报情况进行更正，更正申报需要补缴土地增值税的，纳税人在主管税务机关出具的清算审核结论规定期限内缴纳的，不予加收滞纳金。纳税人未按税务机关清算审核后规定的限缴期限补缴尾盘销售土地增值税清算税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，滞纳金从税务机关规定限缴期限届满之次日起计算至其实际缴纳之日。

　　第三十四条 对于同一清算项目，尾盘销售土地增值税清算的方式应与该项目土地增值税清算申报方式保持一致。

　　第八章 优惠管理

　　第三十五条 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　纳税人按照本办法规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关清算审核后确实符合免征土地增值税条件的，由纳税人提出书面申请，主管税务机关按照程序办理免税手续。

　　第三十六条 纳税人办理尾盘销售土地增值税清算申报时，普通住宅类型增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　第九章 附则

　　第三十七条 纳税人在土地增值税清算申报中的税收违法行为，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。

　　第三十八条 涉税专业服务机构及其涉税服务人员出具虚假报告或涉税文书的，按照现行涉税专业服务监管相关规定处理。

　　第三十九条 主管税务机关完成土地增值税清算审核后，如税务日常管理、税务检查稽查以及审计、财政等部门检查发现房地产开发企业仍存在少计收入或者多计扣除项目等税收违法行为，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

　　第四十条 本办法未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)等规定处理。

　　第四十一条 本办法自2023年月日起施行。《厦门市地方税务局关于修订〈厦门市土地增值税清算管理办法〉的公告》(厦门市地方税务局公告2016年第7号，国家税务总局厦门市税务局2018年第3号公告修订，以下简称《厦门市土地增值税清算管理办法》)《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》(国家税务总局厦门市税务局公告2018年第10号)第二条第一项同时停止执行。

　　对本办法实施前纳税人已收到主管税务机关下发的土地增值税清算通知但税务机关未出具最终清算审核结论的房地产开发项目，纳税人可选择按原《厦门市土地增值税清算管理办法》执行。