转让受赠住房的纳税筹划案例分析

　　住房无偿赠与行为可分为一般赠与行为（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与行为两类。个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，两类无偿赠与方式取得住房的购房时间有所区别：对一般赠与行为方式取得的住房，其住房的购房时间按行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。对继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，免征土地增值税。

　　对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。对个人无偿赠与不动产行为，税务机关对受赠人将全额征收契税。

　　案例：A、B与a、b均为父子关系， D与d系表兄、表弟。A、B、D均有一套2003年6月1日自房地产开发公司购买的住房（不属于普通住房、不属家庭唯一生活用房），并取得房屋产权证、契税完税证明和房地产开发公司开具的20万元的销售不动产发票。所不同的是：

　　1.A将该住房于2005年6月1日赠与给a，a于2008年6月1日对外销售；2.B将该住房于2005年6月1日销售给b，b于2008年6月1日对外销售；3.D将该住房于2005年6月1日赠与给d，d于2008年6月1日对外销售；假定该住房每年升值2万元，契税税率为3%，印花税忽略不计。

　　第一种情况（方案一）：

　　（1）A赠与a住房系一般赠与行为免缴营业税，无需缴纳城建税、教育费附加。

　　（2）受赠办理过户时缴纳契税 （20+2×2）×3%＝0.72（万元）

　　（3）a于2008年6月1日以30万元售出时，其居住时间已超过5年。根据《财政部、国家税务总局总局调整房地产营业税有关政策的通知》（财税 [2006]75号）规定，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

　　应缴纳营业税：（20+2×5-20）×5%＝0.5（万元）

　　同时，应缴纳城建税及教育费附加=0.5×（7%＋3%）＝0.05（万元）

　　（4）个人因改善住房条件而转让原自用住房，经向税务机关申请核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税。

　　（5）对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。因此，a应缴纳个人所得税＝（20十2×5-0.5+0.05）×20%=5.89（万元）

　　以上A与a共计缴纳税款：0.72+0.5+0.05+5.89=7.16（万元）

　　第二种情况（方案二）：

　　（1）根据《国家税务总局、财政部、建设部加强房地产税收管理的通知》 （国税发[2005]89号）规定，自2005年 6月1日以后个人将购买超过2年 （含2年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

　　B销售给b住房时，应缴纳营业税=（20+2×2-20）×5%=0.2（万元）

　　同时，应缴纳城建税及教育费附加=0.2×（7%+3%）=0.02（万元）

　　（2）B居住只有两年，对未满三年的应按规定计征土地增值税。

　　应缴纳土地增值税＝（2×2-0.2-0.02）×30%=1.134（万元）

　　（3）B应缴纳个人所得税=（20+2× 2-20-0.2-0.02-1.134）×20%＝0.5292（万元）

　　（4）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。此时，b可取得24万元发票。

　　（5）b办理过户时缴纳契税（20+ 2×2）×3%=0.72（万元），契税完税证注明的购房时间为2005年6月1日。

　　（6）b于2008年6月1日以30万元售出时，其居住时间为3年。根据财税[2006]75号文件规定，自2006年 6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。

　　b应缴纳营业税=（20+2×5）×5%＝1.5（万元）

　　同时，应缴纳城建税及教育费附加=1.5×（7%＋3%）＝0.15（万元）

　　（7）b已居住三年，对居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

　　应缴纳土地增值税=（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（万元）

　　以上B与b共计缴纳税款；0.2+0.02+1.134+0.5292+0.72+1.5+0.15+0.65+0.74=5.6432（万元）

　　第三种情况（方案三）：

　　（1）D赠与d住房系其他无偿赠与行为免缴营业税，无需缴纳城建税、教育费附加。

　　（2）受赠办理过户时缴纳契税（20+2×2）×3%＝0.72（万元）

　　（3）d于2008年6月1日以30万元售出时，其居住时间为3年。根据财税[2006]75号文件规定，自2006年 6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。

　　b应缴纳营业税=30×5%=1.5（万元）

　　同时，应缴纳城建税及教育费附加＝1.5×（7%＋3%）＝0.15（万元）

　　（4）d已居住三年，对居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

　　应缴纳土地增值税＝（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（万元）

　　（5）对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。因此，d应缴纳个人所得税； （30-1.5-0.15-0.65）×20%=5.54（万元）

　　以上D与d共计缴纳税款：0.72+1.5+0.15+0.65+5.54=8.56（万元）

　　通过对上述案例三种情况的计算，得出第一种、第二种、第三种情况分别缴纳税款7.16万元、5.6432万元、8.56万元。不难看出：价值均为20万元同一天取得的住房，两年后赠与或转让、五年后均按30万元转让，这期间缴纳税款按由小到大排列为方案二、方案一、方案三。具体分析如下：1.一般赠与方式优于其他无偿受赠方式。方案一、方案三均属先赠与后转让受赠住房，但方案一系直系亲属间的赠与、属一般赠与行为，方案三系非直系亲属间的赠与、属其他无偿赠与方式，由于两类无偿赠与方式的不同，致使方案三取得住房的购房时间比方案一晚确认了两年，从而使方案三转让受赠住房因居住时间不足五年享受不到差额征收营业税优惠政策。事实上，对其他无偿赠与行为视同发生了一次房屋买卖，购房时间更替为赠与后的新日期，正是税法为了防止有人利用假赠与偷逃税款、加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理的重要措施。另外，由于税收制度规定"对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票"，因而，受赠人也就无法取得下次转让时可抵扣的发票。

　　2.一般赠与方式不一定比转让纳税更小。方案二是B将该住房两年后销售给b，b三年后将住房对外销售，共计缴纳税款5.6432万元，方案一是 A将该住房两年后赠与给a，a三年后将住房对外销售，共计缴纳税款7.16万元，仅就缴纳税款来看，方案二优于方案一。这主要是因为两种方案的个人所得税政策不同：方案二系两次转让住房，在计算个人所得税的应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用；而方案一系先受赠再转让，对受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额。可见，方案二在计算应纳税所得额可扣除24万元的原值，方案一由于转让的是受赠住房、其取得成本为0，在计算应纳税所得额无原值可扣，从而加大了应缴纳个人所得税额。

　　那么，能不能说受赠住房转让一定会比购进住房再转让多纳税呢？答案不一定，这取决于具体的计算条件。在本案例中，方案一比方案二纳税多，在此条件下，完全有理由说"亲老子赠与儿子房子，还是明算账好。" 3.假赠与不仅风险高，而且有可能多纳税。方案二属一般的住房转让业务，方案三则是D表兄与d表弟之间先赠与后转让受赠住房的业务，是继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等一般赠与之外一种赠与形式，极易发生假赠与骗税。国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号），对无偿赠与行为、将受赠住房对外销售以及赠与行为后续管理三个方面提出加强税收征管的措施。纳税人在办理营业税免税申请手续时，应向税务机关提交相关证明材料原件、房产所有权证，填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明，税务机关审核通过后方可办理无偿赠与免税手续。对于个人无偿赠与不动产行为，税务机关对受赠人将全额征收契税，并在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖"个人无偿赠与"印章；房管部门对持有加盖"个人无偿赠与"印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖"个人无偿赠与"印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。其中，对属于方案三之类的其他赠与不动产行为，要求受赠人应当提交房产所有人"赠与公证书"和受赠人"接受赠与公证书"，或持双方共同办理的"赠与合同公证书"，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。

　　另外，对于一般的住房转让业务，当纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入 1%-3%的一定比例核定应纳个人所得税额。但是，对受赠住房的转达让由于税收制度规定"在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收"，这种由于个人所得税征收方式的不同也是造成受赠住房转让税负比一般住房转让税负高的一个重要原因。

　　可见，假赠与的风险大，一方面来自公证机关、税务机关、房管部门对无偿赠与的监督与审核，另一方面还要面对潜在的高税负。纵使假赠与暂未露出马脚，也需要通过预测计算来甄别有偿转让、无偿赠与孰优孰劣，因为虽然赠与受房可能免除了营业税的缴纳，得到了眼前的实惠，但过一段时间再行转让时很可能面临更多营业税、个人所得税的缴纳，最终落个"哑巴吃黄连，有苦说不出".方案二作为一般的住房转让业务反而比高风险的方案三纳税更少就是一个很好的例证。