房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之二十六

来源:税屋 作者:税屋 人气: 时间:2008-12-07
摘要:房地产行业税收专项检查工作(稽便函[2008]42号)政策解读之二十六 原问题: 26、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估,按增值巨大的评估价作为土地成本入账。 学习体会: 一、评估介绍 1、种类众多的评估师/估价师...

第五条:对城镇集体企业在全国统一组织的清产核资中,其固定资产价值重估后增值的部分不计征所得税,并可提取相应的折旧在税前扣除。

以上两个自相矛盾的文件,以及在新所得税法下是否有效,从企业的角度,只能说不知道了。

十一、企业改制
1、企业改制介绍
企业改制的文件很多,《国务院办公厅转发国务院国有资产监督管理委员会关于规范国有企业改制工作意见的通知》(国办发[2003]96号)、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号)、《关于印发<企业国有产权向管理层转让暂行规定>的通知》(国资发产权[2005]78号)、《关于贯彻落实〈国务院办公厅转发国务院国有资产监督管理委员会关于规范国有企业改制工作意见的通知〉的通知》(国资发改革[2004]4号)、《国务院办公厅转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知》(国办发[2005]60号)等等,但是,看了这么多文件以后,具体到如何改制,如何资产评估,如何配合资产评估和账务处理,还是说不清楚。

2、会计处理
参照清产核资。

3、所得税规定
⑴ 《关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》([1997]财税字第77号
四、企业进行股份制改造发生的资产评估增值,应相应调整账户,所发生的固定资产评估增值可以计提折旧,但在计算应纳税所得额时不得扣除。

⑵ 《财政部国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的补充通知》(财税字[1998]050号
二、“通知”第四条所述的资产范围应包括企业固定资产、流动资产等在内的所有资产。
三、企业依据通知第四条的规定,按评估价调整了有关资产账面价值并据此计提折旧或摊销的,对已调整相关资产账户的评估增值部分,在计算应纳税所得额时不得扣除。

十二、购入旧固定资产的入账问题
1、会计规定
⑴ 原值
固定资产准则第八条:外购固定资产的成本,包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
对于旧固定资产,准则中没有提及,但也应当按照购入价格加上相应的税费,作为入账的价值。

⑵ 折旧
固定资产准则第十五条:企业应当根据固定资产的性质和使用情况,合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。
同样,对于旧固定资产,按照其购入时的状况,合理确定其使用寿命。

2、所得税
⑴ 原值
实施条例第五十八条:外购的固定资产,以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;
国家税务总局关于固定资产原值及折旧年限认定问题的批复》(国税函〔2003〕1095号)第一条:固定资产原值应按取得时的真实凭据记载的价格加上相关资本化的费用等合理确定。

⑵ 折旧
实施条例中,对于旧固定资产的折旧年限没有做出明确的规定。
《国家税务总局关于固定资产原值及折旧年限认定问题的批复》(国税函〔2003〕1095号)第二条:企业取得已使用过的固定资产的折旧年限,主管税务机关首先应当根据已使用过固定资产的新旧磨损程度、使用情况以及是否进行改良等因素合理估计新旧程度,然后与该固定资产的法定折旧年限相乘确定。如果有关固定资产的新旧程度难以准确估计,主管税务机关有权采取其他合理方法。

⑶ 评估后的旧固定资产
对于取得评估后的旧固定资产,特别是采用成本法的评估,会给出重置成本和成新率,很容易将重置成本作为固定资产原值,评估值作为净值入账,这一点千万要注意。
此外,评估中的成新率同会计中的折旧并不相同,具体这里就不细说了。

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