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二、全面提升增值税专用发票管理水平
“营改增”后房地产企业需使用增值税发票，由于增值税发票历来是发票管理的重点对象，并且也是发生经济违法案件较多的票种之一，因此，“营改增”的试行对房地产企业发票管理的要求也大大提高。
1、及时取得可以抵扣的专用发票。
在实际操作过程中，企业为了获取更丰厚的进项税额的抵扣，应尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商，因为这些供应商能够提供增值税专用发票，就能起到增值税抵扣的作用。实行营业税改增值税之后，进项税额抵扣范围稍有增大，从成本上扩大到了费用和固定资产上，企业还应当考虑到油费、人工费用等一些成本的支出情况来做选择，对于比较难获得的油费增值税发票，可以通过统一购进充值卡或者记账月结或季度结算的方式来解决。当然，由于“营改增”目前只在特定行业实施，由于地区和行业差异以及时间等因素都会对试点企业的进项税抵扣的获得造成影响，这就将直接影响到企业的纳税额度了。因此，企业在进行进项税发票纳税筹划时，应该注意区分可抵扣与不可抵扣进项税项目，从而不断提高企业自身的纳税筹措能力与水平。而且，在分析完企业进项税抵扣项目和金额之后，还要有效确保企业能够及时获取到增值税专用发票，作为实现进项税抵扣的重要依据，如果能够及时合法获取增值税专用发票就可以有效减轻税负，如果不能及时获取，则在申请税项抵扣时就会遇到困难，无法顺利进行。
2、加强专用发票的认证管理
房地产企业存在取得增值税专用发票无法抵扣的风险。因此，企业的财会人员应当充分了解实践中无法抵扣的增值税专用发票的几种类型：上游已定性为虚开的、经鉴定为伪造的、被证明为非税务机关出售的、通过金税系统发现的“失控”、“作废”票，以及走逃企业开具的未报税的增值税专用发票等。因此，房地产企业应当仔细认证比对上述发票，否则可能出现轻则不予抵扣进项税款，重则以非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票、逃税等罪名论处的情形。
3、防范虚开增值税专用发票
增值税专用发票除了具有一般发票的销售凭证作用外，还具有抵扣税额的作用。在利益的驱使下，“营改增”后部分房地产企业会虚开增值税专用发票，此外，大型房地产企业很可能会虚开增值税发票开给子公司或关联公司，从而达到调节税金、不缴或少交税的目的。这一点可在已进行的“营改增”试点中得到印证，试点行业尤其是交通运输企业，虚开和接受虚开的违法行为呈多发、高发态势。根据《中华人民共和国刑法》第二百零五条规定，虚开增值税专用发票构成犯罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。因此，“营改增”新形势下，房地产企业应全面清理营业税下的虚开发票问题，
三、积极进行税务筹划，控制潜在上升的税负率
根据最新官方披露的消息，2015年房地产营改增极有可能是适用11%的增值税率，相比较于营业税制下的5%的税率，税率大幅提升，房地产企业如果没有足够的可抵扣进项税额，必然面临税负大幅上升的风险。在此严峻的背景下，华税律师提出以下四种解决途径（（具体可以关注华税官网：http://www.hwuason.com;电话：010-64108688）：
1、梳理经营流程，积极进行税务筹划
对于企业本身来说，要做到科学合理地实施税收筹划，确保企业自身在营业税改增值税的过程中实现减负效果，需要企业及时准确的分析自身的税务情况。通过研究比较，了解企业可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目在总的支出中的比例高低，纳入进行抵扣的比例越高，则越有利于实现减轻税负的目的，反之，则难以实现这一目的甚至会加大税务负担。当前不少企业通过外包企业产品和项目来实现合理筹划目的，这样可以帮助企业有效实现税费转移，对于无法解决进项税抵扣的企业而言具有重要的现实意义。但是应当注意的是，外包项目和产品时，应当保障企业的产品及服务质量。其次，除了产品外包之外，企业也可以将自身的某职能部门外包，以实现筹划目的。通过外包财务、人士等，降低管理成本，降低企业实际税务负担。
2、审查目前享受的税收优惠政策，防范税收优惠政策被清理
2014年12月9日，国务院发布《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》（国发〔2014〕62号），文件是依据“党的十八届三中全会精神和《国务院关于深化预算管理制度改革的决定》（国发〔2014〕45号）要求”，目的是“严肃财经纪律，加快建设统一开放、竞争有序的市场体系”，并明确要求，“各省级人民政府和有关部门应于2015年3月底前，向财政部报送本省（区、市）和本部门对税收等优惠政策的专项清理情况，由财政部汇总报国务院。”在这一背景下，华税律师建议，企业应该全面审查正在享受的各项税收优惠政策，尤其是，部分通过利用西部地区的税收优惠政策进行筹划的房地产企业，面临前所未有的政策性风险。华税律师有两点建议：
第一，与当地政府部门协商重新签署投资协议等文件。企业应在审查目前正享受的税收优惠政策的基础上，对据此签署的合同、协议、备忘录等的合规性予以高度重视。如果依据的税收优惠政策属于《通知》中无效的政策，应及时与政府部门协商，根据合法有效的税收优惠政策，重新签订协议。
第二，重塑企业运营架构，继续合法享受税收优惠政策。企业可在税法专业人士协助的基础上，调整自身的生产经营活动，重新搭建自身的税务架构，确保自身的生产经营活动符合合法税收优惠政策的具体规定要求，具体可以通过注销、迁址以及并购重组等方式调整集团企业内部的税务架构，向具有正当性和合法性的优惠政策的产业及区域进行战略性迁移。
当然，企业应该积极争取国家针对“营改增”过渡时期出台的税收优惠政策，按照之前的做法，试点企业可以延续原有的税收优惠政策，企业应该充分把握，减少自身税收负担。
3、销售不同税率项目应分开核算，以适用较低税率
2012年“营改增”试点以来，在增值税原有17%、13%税率及3%、4%、6%的征收率的基础之上又增加了6%、11%两个低税率，同时将纳入增值税试点的小规模企业统一征收率为3%。这样一来，我国目前增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。房地产“营改增”实用何种税率，目前还没最后确定。但是，大型房地产企业势必出现混业经营的现象，根据相关税法政策，混业经营中，不同税率项目需要分开核算，否则会统一适用高税率，因此，房地产企业在“营改增”后，应对涉及的混业经营项目分开核算，以适用较低税率，降低税负成本。
4、积极申请过渡性财政支持
不少企业都会在营业税改征增值税的过程中出现暂时性困难，针对这种情况，国家也出台了相应的政策加以扶持，对个别企业及行业进行过渡性的资金支持。因此，企业在营改增初期，如果出现较大的困难，难以通过自身措施减轻纳税负担，可以积极申请政府过渡性资金支持，以此来减轻企业暂时性困难，减小企业资金压力（更多更多房地产“营改增”应对信息，搜索微信号“华税”信息，搜索微信号“华税”）。
“营改增”后房地产企业将面临诸多挑战。华税律师建议，为了更好地应对这些挑战，需要房地产企业领导、相关人员超前谋划、全盘考虑，提前做好相关培训工作，谋划制定或修订相关制度，使“营改增”能在房地产企业平稳过渡。房地产企业经营者应高度重视这一变化，并认真测算“营改增”对本企业的影响，在政策正式到来之前做好充分的应战准备，以赢得先机！ |
