“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题（2017年9月14日）

 

问题16、房地产开发企业接盘“烂尾楼”再销售的，如何缴纳增值税问题

在房地产冷热不均情况下，部分房地产企业经常会出现资金断裂急需套现的情况，无法继续投资建设导致项目烂尾。转让企业和接盘 “烂尾楼”企业如何纳税？

2016年8月18日，万友房地产公司由于资金紧张，现将在建未完的太湖别墅项目整体转让给瑞安房地产公司，转让价格5亿元，瑞安达房地产接盘后，以自已的名义重新立项并继续开发销售，两公司税务处理情况。

省答疑八规定： 1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。

2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

万友房地产公司，转让在建工程，如果是尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目缴纳增值税。

如果转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目缴纳增值税。开具增值税专用发票。

瑞安达房地产公司，购入建工程，取得增值税专用发票，按发票注明的增值税抵扣销项税。适用于总局2016年18号公告，扣除对应的土地价款。如果不立项，适用于总局14号公告，不得扣除对应的土地价款。

 

问题17、销售无产权的地下车位如何缴纳增值税？

财税〔2016〕36号，销售服务、无形资产、不动产注释第三条第四款规定：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

所以，销售无产权的地下车位按照销售不动产缴纳增值税。

 

问题18、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题

省解答二：房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。现实中还有””买房送车”、”买房送车位”等等。

依据：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

收入额按国税函【2008】875号处理，将总的销售额按各商品的公允价值的比例来分摊确认各项目的销售收入。

 

问题19、房地产开发企业的宣传礼品是否需要缴纳增值税？

XXX房地产开发公司，2017年1月10日开盘，对前来看房人员并登记购房的人员赠送茶杯、雨伞等物品，茶杯、雨伞是否缴税？

视同销售缴税：依据：《 增值税暂行条例实施细则》第四条第（八）款，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售缴纳增值税。

 

问题20、房地产企业向购房人收取的购房违约金是否缴纳增值税？

XX购房人，未及时办理购房手续，根据合同约定，房地产企业向购房人收取的违约金。

销售行为成立，向购房人收取的违约金属价外费用，需要计算缴纳增税。

销售行为不成立，向购房人收取的违约金属营业外收入，不需要计算缴纳增税。

依据：财税〔2016〕36号，第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

问题21、开发商退赔业主的款项能否冲减售房收入？

能。依据:财税〔2016〕36号，第三十二条 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；

第三十六条 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。

国税函[2008]875号，已确认销售的售出商品，发生销售折让和销售退回的，应冲减当期的销售商品收入。

 

问题22：以接受投资取得的土地，开发商品，其土地价款是否可以从销售收入中扣除？

国家税务总局公告2016年第18号第五条：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

因此，接受投资取得的土地使用权，在计算销售额时，不可以扣除对应的土地使用权。

投资企业以土地使用权对外投资，相当于用土地使用权换取股权，属于《试点办法》第十一条规定的有偿销售情形，应按“销售无形资产－土地使用权”税目，适用11%税率缴纳增值税，如为2016年4月30日前取得的土地使用权，根据财税[2016]47号文件第三条第（二）项规定，可以选择简易办法，以取得的全部价款和价外费用减去取得土地使用权的原价后的余额为销售额，按5%的征收率计算缴纳增值税。

被投资企业在接受土地使用权时投资时，可按规定取得增值税专用发票，其进项税额可以从当期的销项税额中抵扣，如果从该土块的开发产品销售中再扣除对应的土地价款，必然重复扣除。

 

问题23、因土地权属更名，项目公司取得土地出让金收据抬头与公司名称不一致，如何进行增值税处理？

如：A房产公司2016年12月通过招拍挂取得土地使用权，支付土地价款3000万元，并取土地出让金财政收据，2017年1月，A公司成立全资子公司B公司，并与国土局签订补充协议，将该土地使用权变更为B公司，B公司取得了原国土局开具给A公司的土地使用权，造成土地出让金收据抬头与公司名称不一致，该土地出让金是否可以从销售收入中扣除呢？

财税【2016】140号文件第八条规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

 

问题24、配套公共设施的建筑面积可以作为土地价款扣除的基数吗？

国家税务总局公告2016年第18号第五条 ：当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

国家税务总局公告2016年第86号第五条：国家税务总局公告2016年第18号第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

 

问题25、房产建设项目受“台风”损失其进项税需要转出吗？

财税〔2016〕36号第二十七条 ：非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务，其进项税额不得抵扣。

财税〔2016〕36号第二十八条 ：非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

房产建设项目受“台风”损失不属于非正常损失，进项可以抵扣。

房产非正常损失情形一般有：施工现场材料丢失、被盗；未批先建、违建没收、销毁、拆除。

 

问题26、兼营一般计税和简易计税项目的，如何划分可以抵扣的进项税额？

A公司同时存在新项目和老项目，老项目简易计税，取得收入同时有销售开发产品收入和商业用房的房租收入，期间取得的进项税如何计算不得抵扣的进项税额？

财税〔2016〕36号第二十九条： 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额

先计算销售开发产品收入与房租收入的比例计算出销售开发产品应分摊的进项税；

销售开发产品应分摊的进项税额=当期无法划分的全进项税额*（当期开发产品的销售额/当期全部销售额）

再计算简易计税项目与一般计税项目的不得抵扣的进项税额

国家税务总局公告2016年第18号第十三条：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=销售开发产品应分摊的进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

注意：建设规模

 

问题27、开发产品转固定资产进项税额如何抵扣？

营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条(四)款：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

国家税务总局公告2016年第18号第五条：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

所以，开发产品转用于固定资产的，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

 

问题28、房地产开发企业销售现房，直接开具发票，是否需要预缴增值税？

无需预缴增值税。按适用税率缴纳增值税。

 

问题29、“拆一还一”问题

房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

 

问题30、房地产企业预收款时账务处理

XXX房地产公司A小区于2016年10月30日达到预售条件并取得预售许可证，陆续收到客户支付的预售款33300万，暂不考虑其他税种

（1）2016年10月收到预售款时

借：银行存款 33300

   贷：预收账款 33300

（2）2016年11月预缴增值税时

借：应交税费—预交增值税 900（33300/1.11*3%)

   贷：银行存款 900

 

问题31、房地产企业差额征税的账务处理问题

2017年12月，A小区竣工并办理交房手续，累计销售90000平米，预收房款99900万元，累计共预缴增值税2700万元，土地增值税1800万元，期初留抵进项税额4400万元，其他支出项目不考虑。

结转收入，确认销售额，假设当期允许扣除的土地价款4500万元

销售额=（99900-4500）/1.11=85845.95万元

销项税额=85845.95*11%=9454.05万

（1）借:预收账款 99900

贷:主营业务收入 90000

应交税费—应交增值税（销项税额）9900
 

（2）借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）445.95

             贷:主营业务成本 445.95
 

（3）结转已售开发产品成本

  借:主营业务成本 54000

     贷:开发产品 54000

 

（4）结转预缴税金

借：应交税费—未交增值税 2700

贷:应交税费—预交增值税 2700
 

（5）应缴增值税=9900-445.95-4400=5054.05

借:应交税费—应交增值税（转出未交增值税）5054.05

贷：应交税费—未交增值税 5054.05