“营改增”后房地产开发企业需要关注的31个发票及增值税等问题（2017年9月14日）

1、已经缴纳营业税未开具营业税发票的，营改增后怎么补开发票？

国家税务总局公告2016年第53号 第九条:可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设603“已申报缴纳营业税未开票补开票”；发票税率栏应填写“不征税”发票备注栏注明“已纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样（省局答疑八）

 

2、房地产预收款怎么开具发票？

房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码， 602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。（国家税务总局公告2016年第53号第九条）

规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质（如：定金、30%首付款等）、预售不动产的详细地址和商品房面积。（省局答疑八）

 

3、2个以上自然人共同购买房产怎么开具发票？

省答疑八：发票购货方名称可以填写共有人姓名，纳税识别号一栏可以不填写在备注栏填写共有人姓名、身份证件号码和房产地址等信息。

 

4、房地产开具发票有哪些要求？

国家税务总局公告2016年第23号规定：在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)“单位”栏填写面积单位备注栏注明不动产的详细地址。

 

5、销售的房地产项目因确权面积差、销售折扣等原因红字发票开具问题

已开具营业税发票的，2016年5月1日以后由于确权面积差、销售折扣等原因需要开具红字发票的，可以开具红字增值税普通发票。

开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。

纳税申报时，红字增值税普通发票负数金额在申报表如实填报的同时，在无票收入栏次填报相同的正数销售额。

 

6、营业税发票开具错误怎么办？

2016年5月1日之后，纳税人发现原营业税发票开具错误，需要开具红字发票的，可于2016年12月31日之前开具红字增值税普通发票（房地产开发企业销售自行开发的不动产不受此时间限制），同时开具蓝字增值税普通发票。

红字发票开具时应在备注栏内注明对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因。蓝字发票开具时应在备注栏注明对应原开具的营业税发票的代码、号码，红字增值税发票的代码、号码及开具原因。

 

问题7、土地价款扣除范围问题

财税[2016]140号：七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

省局解答二废止，原：“支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

 

问题8、当期允许扣除的土地价款怎么计算？

国家税务总局公告2016年第18号第五条：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款（被财税[2016]140号废）。

 

问题9、当期允许扣除的土地价款怎么进行账务处理？

《增值税会计处理规定》的通知（财会[2016]22号）:增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。

“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；

账务处理：

  借：“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”

      贷：“主营业务成本”

 

问题10、“一次拿地、分次开发”如何计算当期允许扣除的土地价款问题

国家税务总局2016年第18号公告规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：

（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。

 

问题11、在新政府补助准则下，4种不同形式的“土地出让金”返还款会计和企业所得税处理

A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）通过招拍挂获得了一个旧城改造项目，支付土地出让金1亿元。后来，A公司取得土地出让金返还款2000万元。那么，在新政府补助准则下，不同形式的土地出让金返还款如何进行会计和企业所得税处理？

情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途

会计处理：

《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。第十一条规定，与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途

根据上述规定，A公司取得的招商引资奖励款应当认定为与收益相关的政府补助，且与企业日常活动不相关，应当计入营业外收入。会计处理为（未提及税费忽略不计）：

借：银行存款 2000万

贷：营业外收入 2000万

情形一：根据A公司和政府部门的约定，该笔返还是给企业招商引资的奖励款2000万，未规定资金专项用途

所得税处理：

根据《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：1、企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；2、财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；3、企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

根据上述规定，A公司取得的招商引资奖励款不满足不征税收入的条件，因此需要全额计算缴纳企业所得税500万元（500=2000*25%）。

情形二：政府将该笔土地出让金返还款作为A公司建设市政配套设施的补助

会计处理：

《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定，与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。第八条规定，与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。

情形二：政府将该笔土地出让金返还款作为A公司建设市政配套设施的补助

A公司取得的财政返还，属于对开发产品的补偿，因此应当确认为与资产相关的政府补助，且应当冲减开发成本的账面价值2000万。会计处理为（未提及税费忽略不计）：

借：银行存款 2000万

借：开发产品-市政配套设施  2000万

所得税处理：

A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入，因此不适用财税[2011]70号文件规定。对企业所得税影响通过结转已售“开发产品”的成本时实现。

情形三：政府将该笔返还款项用于对A公司实施拆迁补偿的补助

会计处理： 《企业会计准则1号—政府补助》第四条规定，政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。第十一条规定，与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。A公司取得的财政返还用于补偿发生的成本支出，因此应当冲减土地开发成本。会计处理为（未提及税费忽略不计）：

借：银行存款 2000万

借：开发成本-土地成本-拆迁补偿费  2000万

所得税处理：

A公司取得的该项财政性资金按照企业会计准则的规定不应计入收入，因此也不适用财税[2011]70号文件规定，对企业所得税影响同样通过结转已售“开发产品”的成本时实现。

情形四：A公司红线内配建养老院，建成后移交政府，财政返还款作为对养老院建设的补贴

会计处理：

《企业会计准则第16号—政府补助》第五条规定，下列各项适用其他相关会计准则：（一）企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号—收入》等相关会计准则。A公司建设养老院，取得政府支付的2000万，发生成本1800万，应当认定为该项经济资源的取得与企业提供服务密切相关，不属于无偿从政府取得收入。因此，应当按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，计入主营业务收入。会计处理为（未提及税费忽略不计）：

借：银行存款 2000万

贷：主营业务收入 2000万

借：主营业务成本1800万

贷：开发产品1800万

所得税处理：

A公司取得利润200万，应当计算缴纳企业所得税50万元（200×25%）

 

问题12、“代建”房屋的行为如何征收增值税问题

纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：

（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；

（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（三）与委托方事前签订委托代建合同；

（四）不以受托方的名义办理工程结算。

 

问题13、房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题

省局答疑八：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：

（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；

（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

 

问题14、房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额能否抵扣？若将学校无偿移交给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？

省局答疑八：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校其相应的进项税额可以抵扣。若将学校无偿移交给政府，不需要按视同销售计提销项税额，进项税额也不需转出。

 

问题15、房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题

房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：

（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：

1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。

公式中成本不包含土地成本。