哈政办规[2022]12号 哈尔滨市人民政府办公厅关于印发哈尔滨市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知

哈尔滨市人民政府办公厅关于印发哈尔滨市加快发展保障性租赁住房实施方案的通知

哈政办规〔2022〕12号              2022-07-28

各区、县(市)人民政府，市政府各委、办、局，各有关单位：

　　经市政府同意，现将《哈尔滨市加快发展保障性租赁住房实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

哈尔滨市人民政府办公厅

2022年7月28日

哈尔滨市加快发展保障性租赁住房实施方案

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)、《黑龙江省关于规范发展保障性租赁住房的实施意见》(黑住房组〔2022〕1号)精神，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，满足新市民、青年人等住房困难群体居住需求，结合我市实际，制定本实施方案。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，坚持以人民为中心发展思想，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，统筹考虑社会发展与基本民生保障，因地制宜，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，提升群众住房保障水平，不断增强人民群众的获得感、幸福感，为实现“七大都市”奋斗目标提供坚实住房保障基础。

　　二、工作目标

　　“十四五”期间，全市筹集保障性租赁住房3万套(间)，其中2022年筹集保障性租赁住房1万套(间),力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例的10%。

　　三、基本原则

　　——明确保障范围。保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人等群体，解决阶段性住房困难及职住平衡问题。在申请租住地辖区无住房的，可租住该区域保障性租赁住房。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米小户型为主，合理配套商业服务设施。已开工或已建成住房转化为保障性租赁住房和纳入保障性租赁住房管理的人才用房，可适当放宽建筑面积。

　　——坚持多渠道筹集。坚持政府主导、政策支持、盘活存量、适当新建、市区结合、市场运作，科学制定年度保障性租赁住房筹集计划，采取转化盘活、改建改造、新建配建、租赁补贴等方式多渠道筹集保障性租赁住房。

　　——合理确定租金标准。保障性租赁住房年度租金标准可由项目投资主体或运营管理单位委托第三方专业机构评估确定，原则上不得高于同地段、同品质市场租赁住房租金的90%，租金标准面向社会公布。企事业单位、大专院校、科研院所、各类园区新(改)建运营的保障性租赁住房，用于解决本单位(园区)无房职工住房问题的，自行确定租金标准。

　　四、房源筹集方式

　　(一)转化盘活方式

　　主要来源为未配租的公租房、未售出的经济适用住房、未安置的回迁住房及收回的腾迁置换住房等政府的闲置住房，未售出的普通商品住房、收购的社会住房，其他符合转化盘活条件的住宅房屋等。人才用房、专业化住房租赁企业运营的集中连片的市场租赁住房纳入保障性租赁住房管理。

　　(二)改建改造方式

　　主要来源为党政机关、企事业单位面向职工的租赁住房和集体宿舍等居住存量房屋，以及闲置和低效利用的商业办公、旅馆宾馆、厂房仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，其他符合改建改造条件的房屋。

　　(三)新建配建方式

　　主要来源是利用企事业单位依法取得使用权的土地，产业园区内工业项目配套的行政办公及生活配套服务设施用地，以及商业商务集聚区、地铁上盖区域、公交停保基地等土地，新建的保障性租赁住房。结合保障性租赁住房需求，可择地段、选区域，在部分新建普通商品住房项目中配建一定比例的保障性租赁住房。探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。

　　五、优惠政策

　　(一)土地支持政策

　　1.按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应，编制年度住宅用地供应计划时应当单列租赁住房用地计划，并优先安排、应保尽保。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。

　　2.企事业单位依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式;允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

　　3.在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅;鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

　　4.闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

　　(二)资金支持政策

　　符合规定的保障性租赁住房建设项目，要积极争取中央、省级财政的各项补助资金。结合市本级财政状况及保障性租赁住房需求，可利用市级财政资金采取国有开发单位建设、收购社会房源等方式，对保障性租赁住房发展给予支持。

　　(三)税收优惠政策

　　对利用非居住存量土地和非居住存量房屋，包括商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋，建设的保障性租赁住房，在取得保障性租赁住房项目认定书后，按照《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2021年第24号)有关规定执行。

　　(四)配套优惠政策

　　按照国家相关规定，保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。利用住宅、宿舍、宾馆等用于居住的存量房屋改造改建的保障性租赁住房，在取得保障性租赁住房项目认定书后，消防设计审查验收可按照省关于既有建筑改造利用消防技术要点(指南)以及国家、省有关既有建筑改造的相关规定执行。利用非居住存量土地新建和非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目，在取得保障性租赁住房项目认定书后，其用水、用电、用气、用热价格按照居民标准执行。

　　(五)金融支持政策

　　鼓励银行业金融机构以市场化方式向参与保障性租赁住房建设管理的市场主体提供中长期贷款，用于筹集保障性租赁住房。支持符合条件的企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设运营。支持符合条件的保障性租赁住房建设运营企业在银行间市场发债融资，支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施不动产投资信托基金(REITs)试点。

　　(六)普通商品房转化支持政策

　　对国有开发建设单位将已建成的普通商品房转化为保障性租赁住房的，商品房销售审批可由销(预)售转为自持房屋，不办理不动产登记，不计入待售商品房统计数据。对保障性租赁住房运营期满3年，且未申请各级政府支持住房租赁市场发展补贴资金、政策的，可适时予以转化为普通商品房。其他开发建设单位可参照执行。

　　(七)住房公积金支持政策

　　承租人承租纳入保障性租赁住房管理的房屋，符合住房公积金租房提取规定的，积极为承租人及其配偶提取住房公积金用于支付房租。

　　(八)公共服务支持政策

　　符合保障性租赁住房条件的承租家庭，可享有落户、教育等公共服务权益。

　　六、项目认定

　　(一)项目申请

　　保障性租赁住房项目申请单位应当向市、区住房建设工作领导小组办公室(以下简称住房办)提出申请，其中市住房办受理新建配建保障性租赁住房和中省直、市属项目申请;区住房办受理本区范围内改建改造、区属转化盘活项目申请。

　　(二)项目认定

　　市、区住房办依据项目筹集方式，组织有关成员单位分层次、分性质对申报保障性租赁住房项目进行联合审查，对通过审查的，出具保障性租赁住房项目认定书。区住房办认定的保障性租赁住房项目，须报市住房办备案。

　　(三)项目审批

　　项目单位凭保障性租赁住房项目认定书办理立项、用地、规划、施工、消防等审批手续，并作为执行税费、配套等相关支持政策的依据。市、区相关部门要优化审批流程，提高项目审批效率。对新(改)建保障性租赁住房项目，鼓励采取告知承诺制办理建设工程规划许可、施工许可等，探索将建设工程许可和施工许可并联办理;对不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

　　(四)交付使用

　　保障性租赁住房应按照法定程序报批建设，不得擅自变更规模和用途，经工程建设各管理部门验收合格后，方可交付使用。

　　七、监督管理

　　(一)严格建设管理

　　保障性租赁住房应当严格执行工程质量管理的法律法规，确保符合有关标准规范。新建配建保障性租赁住房项目应当与所在商品房开发项目的房屋、配套基础设施、公共服务设施等建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。保障性租赁住房项目要提供简约、环保的基本装修，集中式保障性租赁住房应当按照《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》(建办标〔2021〕19号)等有关规定执行。

　　(二)建立租住管理制度

　　坚持“谁投资、谁所有”原则，鼓励产权单位选聘经验丰富、运营能力强的第三方专业机构负责运营管理保障性租赁住房。加强对保障性租赁住房供应主体的市场监管，规范合同管理，严格租金标准，坚决防止销售或变相销售保障性租赁住房。

　　(三)严格权属管理

　　保障性租赁住房项目需整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售。不动产权证应附记“保障性租赁住房项目，不得分割进行登记、转让、抵押”。利用企事业单位自有空闲土地建设和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，在征地征收时，应当依法补偿。

　　(四)建立退出机制

　　除商品房转化项目外，保障性租赁住房项目运营期限原则上不低于5年，运营期自项目投入运营起计算。运营期内，不得改变使用用途。运营期满，经申请批准后，可继续作为保障性租赁住房出租，也可向市住房办申请根据筹集渠道分类退出。对运营期满申请退出的，项目认定书自动废止，不再享受相关优惠政策，同时补缴已享受的免收基础设施配套费;对运营期未满5年申请退出的，应当结合实际运营时间、房屋折旧等因素进行核算后，返还已享受的各级政府保障性租赁住房补贴资金。

　　(五)纳入住房租赁综合监管服务平台

　　将保障性租赁住房统一纳入住房租赁综合监管服务平台监管，为住房租赁企业、出租人、承租人提供网上“一站式”服务，对房源信息发布、租赁等环节实施全流程监管。

　　(六)完善保障性住房供应体系

　　加强公租房和保障性租赁住房政策衔接。符合保障性住房政策退出的对象，可以承租保障性租赁住房。仍在领取公租房货币化补贴的新市民、青年人所在家庭和人才住房租赁补贴对象，可选择承租保障性租赁住房，租金按市场租金标准执行。

　　八、保障措施

　　(一)加强组织领导

　　成立由市长担任组长、分管副市长担任副组长的市住房建设工作领导小组，成员单位由市发改委、市国资委、市住建局、市财政局、市税务局、市资源规划局、市营商环境局、市市场监管局、市金融局、市人社局、市公安局、市教育局、哈公积金中心、市不动产中心，南岗区、道里区、道外区、香坊区、平房区、松北区政府，国网哈供电公司、哈供水集团、哈排水集团、哈物业集团、哈中庆燃气公司等组成。负责统筹指导协调推进全市保障性租赁住房工作，向上争取国家、省关于保障性租赁住房发展的倾斜政策以及补助资金，制定市保障性租赁住房发展规划、年度计划、资金使用及补贴计划，发布保障性租赁住房相关政策，协调解决保障性租赁住房发展中的共性问题，统筹促进各区域适度发展。领导小组办公室设在市住建局，负责领导小组日常工作。各区政府要参照成立工作领导小组，设立住房办，专职做好辖区保障性租赁住房推进管理工作。

　　(二)实行市区联动

　　由市住房建设工作领导小组办公室牵头，对全市保障性租赁住房工作进行考评，市领导小组成员单位按职责分工对各区进行政策协调和业务指导。各区政府负责摸清辖区内保障性租赁住房需求和存量土地、存量房屋资源情况，提报辖区保障性租赁住房年度筹集计划并实施。

　　(三)做好政策衔接

　　各区、各有关部门要在梳理现有住房保障政策基础上，衔接国家住房保障“三房”体系，落实好各类支持政策。对符合规定的住宅房屋均应纳入保障性租赁住房规范管理，并及时兑现各类政策和税费减免。

　　呼兰区、阿城区、双城区和各县(市)政府，可结合辖区实际情况参照执行，具体政策措施自行制定。

　　本方案自印发之日起施行，有效期5年。

《哈尔滨市加快发展保障性租赁住房实施方案》解读

　　现就《哈尔滨市加快发展保障性租赁住房实施方案》(以下简称《方案》)相关内容做如下政策解读。

　　一、起草背景

　　为满足城市新市民、青年人住房困难群体居住需求，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，2021年，国务院印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，2022年，我市被列为全国第二批发展保障性租赁住房试点城市。为推进保障性租赁住房发展，结合我市住房保障工作的实际需要，制定出台了本实施方案。

　　二、主要内容

　　《实施方案》主要包括指导思想、工作目标、基本原则、房源筹集方式、优惠政策、项目认定、监督管理和保障措施等8个方面，核心内容包括以下5个方面：

　　(一)保障原则方面。保障范围以新市民、青年人为主，统筹考虑职住平衡、实际运营等因素，允许在六个主城区范围内已有住房的跨区选择在就业区租住保租房。保障面积标准，以不超过70平方米小户型为主。租金标准遵循市场规律，由项目主体(或运营主体)委托第三方机构，结合项目区域、品质等因素，综合评估确认市场租赁价格，保租房租金不高于市场租赁价格的90%。

　　(二)房源筹集方面。坚持政府主导、政策支持、盘活存量、适当新建、市区结合、市场运作的原则，房源筹集主要采取转化盘活、改建改造和新建配建3种方式。

　　(三)优惠政策方面。依据国家、省文件要求，结合我市实际确定了土地、资金、税收、配套、金融、商品房转化、住房公积金、公共服务等8个方面优惠支持政策。

　　(四)项目认定方面。实行认定书管理制度。由市、区两级结合职责分工分别进行项目认定管理。

　　(五)监督管理方面。依据国家、省的文件要求，在建设管理、租住管理、权属管理、综合监管服务平台等4个方面进行规定，并明确设定了保租房退出机制。

　　三、政策执行期限

　　《方案》自公布之日起实施，有效期5年。

　　四、解读机关

　　哈尔滨市住房和城乡建设局，联系电话：87383367。