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土地增值税纳税评估
一、确定对象
2006年12月，乾县奉天房地产公司向征收分局申请对其开发的福园小区项目进行土地增值税的清算。为更好地做好清算工作，分局于2007年1月对其进行了纳税评估。 二、评估分析 奉天房地产开发有限公司是一家私营有限责任公司，共有24名员工，实行独立经济核算。该公司成立于2002年10月17日，主营范围包括房地产开发、商品房销售、房产中介服务。2002－2006年奉天房地产公司先后开发项目有福园小区、大华小区、西兰路小区等，福园小区项目已全部销售完毕。2004年到2006年度出售商品房的预收帐款累计为42196109.60元，销售费用138830.00元，管理费用11690470.05元，财务费用35239.62元。已按"销售不动产"税目申报缴纳了营业税2109805.48元，城建税105490.28元，教育费附加63294.16元,土地增值税421505.19元。 12月份奉天房地产公司上报的福园小区项目土地增值税清算自报表显示其增值额为1628674.1元，扣除额为9179212.79元，增值额与扣除额之比为17.74%，未达到20%，要求退还已预缴的土地增值税104089.87元。 日常检查发现，该公司有以普通收据代替预收款凭证收取售房款的行为。评估人员初步认为，该公司可能有虚报营业行为，存在以下三方面疑点: 1、按照该公司上报的福园小区项目土地增值税清算自报表显示的数据，地税部门不但不能补征税款，反而要退税，这与近几年全国房地产行业的土地增值税大幅增长大环境极不协调，该公司开发项目多,开发间接费用一般难划分, 该公司开发间接费用划分上可能有问题。 2、近几年，该公司在预售商品房时，曾以普通收据作为预收款凭证使用，该企业纳税申报表的营业收入真实性，有待进一步的核查核实。 3、通过连续几年的检查，该公司均被发现其有违法行为发生，说明其对税收政策法律法规的准确执行值得怀疑。 三、询问核实 根据上述疑问，评估人员向奉天房地产公司发出约谈通知，要求该公司就以下问题做出合理解释： 1、对开发间接费用项目划分的标准是如何确定的？ 2、未按规定使用预收款收据的原因是什么？ 针对评估人员的疑问，奉天房地产公司的解释是： 1、关于开发间接费用问题。 因2003－2006年开发项目较多，划分不易，加上增值额未达征税比例，所以也就没有分摊。 2、关于预收款收据问题。 未按规定使用预收款收据是因为会计人员不是专职人员，不会操作财务软件。现已聘请了会计师，保证今后按规定正确使用预收款收据。 奉天房地产公司的答复并没有让评估人员的消除疑问，不能正确分摊开发间接费用违反了权责发生制和配比原则。不仅影响福园小区项目的土地增值税清算的准确性，也影响其他项目的土地增值税清算准确性。评估小组带着疑问对奉天房地产公司进行实地核查。 首先，对奉天房地产公司的销售不动产的营业收入进行确认。经过核对账薄、凭证，翻阅其销售房合同及最终支付的结算清单，评估人员发现：福园小区项目签约收入合计8091701.70元，优惠13709.94元，实际取得收入8077901.76元。签约收入中商品房价款7940754.84元，车库款84495.00元，代收土地证款16600.00元，代收房产证款15005.00元，代收契税款49886.86元，代收外接水费用18140元，代收外接电费用16820元。其优惠部分均扣除在房款中。奉天房地产公司申报的营业税及土地增值税的计税依据仅为商品房价款及车库款的合计数。其代收的各项费用均未与相关部门或单位办理代代收的手续或使用专用的收据收费。 其次，对扣除项目进行确认。很快，评估人员发现四方面异常：一是取得土地使用权支付项申报数为1324740.97，其中未按规定取得发票金额达117572.50元；二是前期工程费项申报数为362779.62元，其中未按规定取得发票金额达87830.50元；三是公共配套设施费项申报数为46165元，其中未按规定取得发票金额达42000.00元；四是公共配套设施中的小区内道路、绿化等公共设施的建筑施工虽已完工并交付使用，但因种种原因其建筑工程的决算乃未能完成，目前未计入项目中列支。 |
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