详解房产税计税依据和14种特殊情形案例解析

房产税计税依据

　　一、房产税计税依据的基本规定

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定：

　　房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

　　房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

　　二、房产税计税依据的具体规定

　　(一)按照房产计税余值作为计税依据

　　1.房产原值的规定

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》(财税地字〔1987〕3号)的规定:“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

　　房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。

　　2.房屋改建、扩建的规定

　　企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。

　　3.房屋附属设备和配套设施的规定

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》(财税地字〔1987〕3号)的规定：关于房屋附属设备的解释房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

　　根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)的规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　4.关于地价并入房产原值计税的规定

　　根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)的规定：

　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　宗地容积率=建筑面积÷土地面积，例如：一块土地的面积是10万平方米，在土地上建造了2万平方米的房屋，那么宗地容积率=2÷10=0.2;针对宗地容积率是0.2的房屋，需要按照房产建筑面积的2倍即4万平方米计算并入房屋原值的地价。假如地价是1亿元，那么地价需要计入房屋原值的是0.2×2×10000=4000万元。再如：一块土地的面积是10万平方米，在土地上建造了6万平方米的房屋，那么宗地容积率=6÷10=0.6;针对宗地容积率是0.6的房屋，直接将地价总额1亿元并入房产原值你计算缴纳房产税。

　　5.地下建筑的规定

　　根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)的规定：

　　凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

　　上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　自用的地下建筑，按以下方式计税：

　　(1)工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

　　(2)商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

　　房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

　　(3)对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　(二)按照房产租金收入作为计税依据

　　房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。

　　三、房产税计税依据的特殊规定

　　1.投资联营

　　《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)的规定：对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

　　2.房屋转租收入

　　大部分省份规定：对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征房产税。也有地方规定转租人按照租金差额计算缴纳房产税。(具体咨询当地税务机关)

　　转租是部分企业用于降低房产税税负的方式，业主把物业以较低价格出租给关联公司，再由关联公司向实际承租人出租，由于只需由主业按租金收入交房产税，较低的租金可以降低房产税。但需要注意的是业主向关联方出租物业时，租金不能过低，否则将存在被纳税机关纳税调整的风险。

　　3.未取得房产证的房产

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条的规定:“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”不论是否取得房产证，只要属于房产税的纳税义务人，则应按规定在房产税纳税义务发生时计算缴纳房产税。

　　4.无租使用其他单位房产

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定：

　　无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。例如：品税阁公司无租使用政府的房屋作为办公室，品税阁公司需要按照所使用房屋的房产原值计算缴纳房产税。

　　5.出典房产

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定：产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

　　6.融资租赁房产

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　7.房产出租的房产税计税依据是否包含增值税

　　根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

　　例如：增值税小规模纳税人，每月只取得租金收入9万元，按规定免征增值税，那么在确定房产税计税依据时，按9万元全额计税。

　　8.租赁合同约定免租期

　　根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免租期的，免租期由产权所有人按照房产原值缴纳房产税;

　　例如：品税阁公司签订合同约定年租金120万，第一个月免租，那么该公司实际收到的年租金是110万。计算应当缴纳房产税：第一个月应当按照房产余值从价计征房产税，后面11个月是按照租金收入110万元从租计征房产税。

　　9.出租土地是否需要缴纳房产税

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》(财税地字〔1987〕3号)的规定：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。《条例》规定的房屋，应按规定征收房产税。因此，出租土地不属于房产税征税范围无需申报缴纳房产税。

　　10.出租房屋，租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，能否从房产税计税依据中扣除?

　　出租房屋的租金应包括出租的房屋及其他不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除;凡不能单独计价或者计价明显偏高及划分不清的，由税务部门核定扣除。

　　11.基建临时用房是否交房产税

　　财政部、国家税务总局检发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》、《关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行法规》的通知(财税地字[1986]8号):的规定：

　　凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。

　　12.售楼处、样板房

　　企业通过其开发的商品房临时性作为售楼处、样板房的，一般通过开发成本以及开发产品等科目进行会计核算;如果是在开发的商品房附近重新修建售楼处、样板房的，则通过在建工程、固定资产等科目进行会计核算。

　　《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　根据上述规定，房地产开发企业用于生产经营活动的售楼处和样板房，需要计算缴纳房产税

　　广东关于新建房屋的征税问题

　　(1)未办理工程验收前，已使用、出租或借给企业使用的房产，从使用、出租或借出的月份起，按规定征税。

　　(2)未办理工程验收结算的房屋，按工程预算造价减除百分之三十后的余值计算征税，工程结算后的房产原值，不论比预算造价增加或减少，对已征税款都不办理退、补税。

　　举例：品税阁房地产公司于2019年9月20日将开发的商品房用作办公和售楼部，未办理工程验收结算，到2020年4月30日出售，工程预算造价为2000万元。(假定房产余值扣除比例为30%)

　　由于该商品房于9月20日转为自用，应在2019年10月份起开始计算缴纳房产税，于2020年4月30日出售，应在5月份起停止缴纳房产税

　　该公司2019年应纳税额=2000×(1-30%)×1.2%*3/12=4.2万

　　该公司2020年应纳税额=2000×(1-30%)×1.2%*4/12=5.6万

　　两年共需缴纳房产税9.8万元

　　13.开发产品如何交房产税

　　根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)的规定：

　　一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

　　鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　14.加油站罩棚、自行车棚房产税

　　根据《关于加油站罩棚房产税问题的通知》(财税〔2008〕123号)的规定：

　　加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

　　自行车棚没有具体规定是否缴纳房产税，但根据房产的定义及上述文件的精神，品税阁认为不需缴纳房产税，具体请咨询当地税务机关。