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近日，税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》，对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善。
房地产开发企业开发项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，并计算各年度及累计应退的税款。
举例说明如下：
某房地产开发企业2014年1月开始开发某房地产项目，2016年10月项目全部竣工并销售完毕，12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，其中2014年—2016年预缴土地增值税分别为240万元、300万元、60万元；2016年清算后补缴土地增值税500万元。2014年—2016年实现的项目销售收入分别为12000万元、15000、3000万元，缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元。该企业2016年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元。 企业没有后续开发项目（后续开发项目指正在开发以及中标的项目），拟申请退税，具体计算详见下表：
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2014年
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2015年
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2016年
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预缴土地增值税
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240
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300
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60
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补缴土地增值税
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-
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-
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500
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分摊土地增值税
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440(1100×（12000÷30000）)
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550(1100×（15000÷30000）)
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110(1100×（3000÷30000）)
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应纳税所得额调整
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-200
（240-440）
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-270
（300-550-20）
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450
（60+500-110）
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调整后应纳税所得额
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-
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-
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50
（-400+450）
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应退企业所得税
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50（200×25%）
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67.5（270×25%）
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-
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已缴纳企业所得税
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45
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310
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0
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实退企业所得税
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45
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67.5
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-
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亏损结转（调整后）
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-20(（45-50）÷25%）
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-
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应补企业所得税
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-
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-
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12.5
（50×25%=12.5）
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累计退税额
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-
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100（45+67.5-12.5）
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房地产企业已经进行土地增值税清算，现仍存在因土地增值税清算导致的尚未弥补亏损，应按照上述方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。企业应抓紧向主管税务机关提出退税申请，并按要求提供相关资料。 |
