商品房“预售”转“现售”的衔接注意事项

商品房“预售”转“现售”的衔接注意事项

　　过去的一年，中央以“房住不炒”为准绳推出了一系列政策措施，特别是将房企的财务指标与融资条件挂钩的“三道红线”，督促行业尽快从高负债式扩张回归理性发展，为行业发展拨正方向。

　　行业洗牌对于商品房的销售产生直接影响，很多房企加速现房销售步伐，此时，有些财务人员就会开始迷茫商品房“预售”转“现售”如何衔接?本文带大家一文扫清众惑!

　　一、“预售”与“现售”各为何?

　　关于两者的界定，《商品房销售管理办法》当中是有详细说明：

　　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

　　商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

　　二、“预售”与“现售”的基本条件

　　《城市商品房预售管理办法》明确规定，商品房预售应当符合下列条件：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　《商品房销售管理办法》明确规定，商品房现售应当符合下列条件：

　　(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

　　(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

　　(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(四)已通过竣工验收;

　　(五)拆迁安置已经落实;

　　(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

　　(七)物业管理方案已经落实。

　　关于上述判定条件的精准把握，主要在竣工验收环节的管理要求与实际执行存在一定的偏差，往往现售手续的办理卡在这一问题停滞不前。

　　三、竣工验收合格的准绳

　　竣工验收环节的参与主体为建设单位和施工单位，参照《建设工程质量管理条例》规定，双方均有行业合格验收标准的具体要求：

　　【建设单位】收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

　　建设工程竣工验收应当具备下列条件：

　　(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;

　　(二)有完整的技术档案和施工管理资料;

　　(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;

　　(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;

　　(五)有施工单位签署的工程保修书。

　　建设工程经验收合格的，方可交付使用。

　　【施工单位】必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字;未经检验或者检验不合格的，不得使用。

　　不难看出，从工程建设管理的角度来说，应将竣工验收备案作为商品房“预售”与“现售”的分界点。基于这样的判别标准，企业财税处理同样以此为基准区别处理。

　　四、“预售”与“现售”的税务处理异同

　　(一)商品房预售税务处理

　　①增值税

　　一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。

　　【开票】6“未发生销售行为的不征税项目”大类下，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”使用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不得开具增值税专用发票。

　　【特别提醒】定金属于预收款，因此收取的定金要预交增值税，但诚意金、认筹金和订金不属于预收款，不需要预缴增值税。

　　②企业所得税

　　房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行相关调整。

　　【特别提醒】增值税属于价外税，企业所得税预缴时，应以不含税收入作为计算预计毛利率的基数。

　　③土地增值税

　　纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

　　【特别提醒】为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

　　(二)商品房现售税务处理

　　①增值税

　　增值税纳税义务时间为房地产企业收到购房款并将房产移交给购房者(个人)的当天，并开具增值税普通发票，并应在次月申报期按照适用税率计算缴纳增值税。

　　②企业所得税

　　在企业所得税处理上，应该按照合同约定的收款节点和金额确认收入，如果提前收到款项，就应该提前确认企业所得税收入。根据配比原则，销售成本也应该按比例结转。

　　③土地增值税

　　理论上说，项目竣工结算后，如能尽快完成土地增值税清算，后续销售并收取款项就不用办理预缴，可以直接按照销售尾盘进行纳税申报。但实务当中需要注意，即使很多项目即使已经办理竣工备案，但由于拖欠工程款等资金原因，结算时点往后无限期顺延，再加上成本发票获取难度较大，直接影响土地增值税清算的结果。

　　建议企业按规定继续预缴土地增值税，待后续满足清算条件时再进行清算。

　　五、税种之间缴纳时点衔接的把控

　　根据《企业所得税法》相关规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　这里所指企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。

　　因此，规定中所述“税金”包含土地增值税这一税种，在税种缴纳时点的把控上尽可能将土地增值税的缴纳提前至企业所得税汇算清缴之前，为企业减税降费的筹划创造一定的空间。

　　来源：中道财税     作者：林森
 

　　2008年12月的解答——

房地产开发企业的预售收入征税如何处理

　　问题：1.房开企业填报“企业所得税报表”时，“所得税”科目应进的金额是会计利润总额加上工薪等调增调减后应纳税所得额*33%还是再加上“预收帐款”预计利润后得应纳税所得额*33%? 2.如果按第一种方法计提，那么“预收帐款”预计利润“*33%计入! ”应交税金“借方，属于以后可抵扣税金，对吗?

　　答复：依据《转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(大国税发[2006]188号)的规定，开发企业在未完工之前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额，一并计算缴纳企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整，不是预交概念，不存在从应交税金借方抵扣税金的问题。具体账务处理请向财政相关部门进行咨询。